Die Gebäudeabschreibung ist der stille Hauptertrag der Vermietung: Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass Geld abfließt. Genau deshalb wird sie in Renditerechnungen zu großzügig und in Steuererklärungen zu nachlässig behandelt. Beides kostet. Wer den Kaufpreis falsch aufteilt, verschenkt jedes Jahr vierstellige Beträge; wer die Nebenkosten nicht einbezieht, ebenfalls; wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel saniert, verliert den Sofortabzug für die gesamte Summe; und wer bei einer geerbten Wohnung mit einer Abschreibung auf den heutigen Wert rechnet, rechnet mit Geld, das es nicht gibt. Dieser Beitrag geht die Abschreibung in der Reihenfolge durch, in der sie entsteht: Was ist abschreibungsfähig, welcher Satz gilt, wie entsteht die Bemessungsgrundlage, wie wird der Kaufpreis aufgeteilt, wo liegen die Fallstricke bei Sanierungen, und was passiert bei Erbschaft und Verkauf. Er gibt einen Überblick über die Regeln in Deutschland, ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall, und die Zahlen sind Beispielrechnungen. Was abgeschrieben wird — und was nicht. Abschreibung, im Gesetz Absetzung für Abnutzung, verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts auf seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien ist sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und damit der Posten, der die Steuerlast senkt, ohne Liquidität zu kosten. Der entscheidende Grundsatz: Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden verbraucht sich nicht und ist deshalb nicht abschreibungsfähig — sein Anteil am Kaufpreis bleibt steuerlich unberührt, bis Sie verkaufen. Bei einer selbst genutzten Immobilie gibt es überhaupt keine Abschreibung; sie setzt eine Einkunftserzielung voraus. Daneben gibt es Bestandteile, die steuerlich eigene Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer sind. Praktisch relevant sind Einbauküchen — nach der Rechtsprechung des BFH ein einheitliches Wirtschaftsgut, das abzuschreiben und nicht sofort abzuziehen ist —, Außenanlagen, Garagen, Markisen und Photovoltaikanlagen. Wer diese Posten in die Gebäudeabschreibung einrechnet, streckt sie unnötig über fünfzig Jahre; wer sie sofort abzieht, riskiert die Korrektur. Ebenfalls zu trennen sind laufende Kosten. Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherung und Zinsen sind im Jahr der Zahlung abziehbar und haben mit der Abschreibung nichts zu tun. Die Grenze zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand ist dagegen der Bereich, in dem die meisten Auseinandersetzungen entstehen — dazu ein eigener Abschnitt weiter unten. Die AfA-Sätze nach § 7 EStG. Die linearen Sätze für Gebäude stehen in § 7 Abs. 4 EStG und knüpfen an das Fertigstellungsjahr des Gebäudes an, nicht an Ihr Kaufdatum. Sie sind typisiert: Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer, unabhängig davon, wie das Gebäude tatsächlich dasteht. Daraus folgt eine Eigenheit, die häufig missverstanden wird. Sie schreiben nicht einen Restwert ab, sondern Ihre eigenen Anschaffungskosten mit dem Satz, der zum Gebäude gehört. Ein 1960 errichtetes Mehrfamilienhaus, das Sie 2026 kaufen, wird mit zwei Prozent Ihrer Anschaffungskosten abgeschrieben — der Abschreibungszeitraum beginnt für Sie neu, obwohl das Gebäude schon 66 Jahre alt ist. Umgekehrt setzt ein Verkauf die Abschreibung beim Erwerber neu auf, weshalb bei unentgeltlichem Erwerb ausdrücklich die Fortführung angeordnet ist (§ 11d EStDV). Der Beginn ist monatsgenau: Abgeschrieben wird ab dem Monat der Anschaffung, also des Übergangs von Nutzen und Lasten, beziehungsweise ab Fertigstellung — im ersten Jahr also nur zeitanteilig. Bei Übergang im September stehen vier Zwölftel des Jahresbetrags zur Verfügung. Die Bemessungsgrundlage: mehr als der Kaufpreis. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — und zu den Anschaffungskosten gehören die Nebenkosten. Das ist der Punkt, an dem in Selbsterstellungen regelmäßig Geld liegen bleibt. Einzubeziehen sind: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Kosten der Vermessung und vergleichbare Erwerbsnebenkosten. Alle diese Posten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil geht in die Abschreibung ein. Nicht einzubeziehen sind die Finanzierungskosten. Zinsen, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank und Kosten der Grundschuldbestellung sind keine Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern sofort abziehbare Werbungskosten — das ist steuerlich der günstigere Weg, weil sie im Jahr der Zahlung voll wirken statt über fünfzig Jahre. Ebenfalls nicht einzubeziehen ist der Wert eigener Arbeitsleistung. Das folgende Beispiel rechnet den Weg vom Kaufpreis zum Jahresbetrag durch. Angenommen sind ein Kaufpreis von 400.000 Euro, Erwerbsnebenkosten von 40.000 Euro, ein über den Bodenrichtwert hergeleiteter Bodenanteil von 25 Prozent und ein Regelsatz von zwei Prozent. Welche Nebenkosten in welcher Höhe anfallen, ordnet der Beitrag zu den Kaufnebenkosten ein. Kaufpreisaufteilung: der teuerste Streitpunkt. Jeder Prozentpunkt, den Sie vom Boden zum Gebäude verschieben, erhöht im Beispiel die Abschreibung um 88 Euro pro Jahr, über fünfzig Jahre also um 4.400 Euro. Deshalb ist die Aufteilung der Punkt, an dem Finanzamt und Eigentümer am häufigsten auseinandergehen. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude, nicht eine freie Vereinbarung. Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist ein Anhaltspunkt, wird aber verworfen, wenn sie wirtschaftlich nicht plausibel ist — eine Bodenquote von zehn Prozent in einer Innenstadtlage hält keiner Prüfung stand. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist ein verbreitetes Werkzeug, nach der Rechtsprechung des BFH aber nicht bindend; sie führt in hochpreisigen Lagen tendenziell zu einem hohen Bodenanteil und damit zu einer niedrigen Abschreibung. Im Streitfall entscheidet ein Sachverständigengutachten. Der praktikable Weg in drei Schritten: Bodenwert aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ermitteln, bei Wohnungseigentum anteilig nach Miteigentumsanteil; den Gebäudewert getrennt herleiten, etwa über die Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes abzüglich Alterswertminderung; anschließend die Anschaffungskosten im Verhältnis beider Verkehrswerte auf Boden und Gebäude verteilen. Die verbreitete Restwertmethode — Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäudewert — führt in die Irre, sobald der Kaufpreis von der Summe der Verkehrswerte abweicht, weil sie den gesamten Ab- oder Aufschlag dem Gebäude zuweist und die Abschreibung damit zu hoch oder zu niedrig ausfällt. Weicht Ihr Ergebnis stark von der Arbeitshilfe ab, rechnen Sie mit einer Rückfrage — dokumentieren Sie die Herleitung deshalb von Anfang an. Ein Sonderfall sind Objekte mit hohem Bodenwertanteil, etwa ein einfaches Haus auf einem großen Grundstück in guter Lage: Dort kann der Bodenwert den Kaufpreis fast ausschöpfen, und die Abschreibung fällt gering aus. Das ist kein Fehler, sondern das zutreffende Ergebnis — es gehört aber in die Renditerechnung, bevor gekauft wird. Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und die 15-Prozent-Grenze. Wer eine Wohnung kauft und sofort saniert, entscheidet über eine steuerliche Weiche mit fünfstelligen Folgen. Es gibt drei Kategorien. Erhaltungsaufwand hält das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand: Reparaturen, Erneuerung vorhandener Teile, Malerarbeiten, Austausch defekter Geräte. Er ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden darf auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV) — sinnvoll, wenn der Abzug sonst in einem Jahr ins Leere läuft. Herstellungsaufwand entsteht, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Er erhöht die Bemessungsgrundlage und wirkt nur über die Abschreibung. Die dritte Kategorie ist die eigentliche Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gilt der gesamte Betrag als Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Teil. Im Beispiel oben liegt die Grenze bei 15 Prozent von 330.000 Euro, also 49.500 Euro. Wer 55.000 Euro investiert, verliert den Sofortabzug für 55.000 Euro und erhält stattdessen 1.100 Euro Abschreibung im Jahr. Ausgenommen sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen. Die Konsequenz für die Planung: Ermitteln Sie die Grenze vor dem Kauf, summieren Sie alle Rechnungen des Dreijahreszeitraums und entscheiden Sie bewusst — entweder deutlich darunter bleiben oder die Maßnahmen bündeln und nach Ablauf der drei Jahre ausführen. Welche Maßnahmen sich überhaupt rechnen, behandelt der Beitrag Sanieren vor dem Verkauf. Erbschaft, Schenkung und Verkauf. Zwei Situationen entscheiden darüber, ob die Abschreibung ein dauerhafter Vorteil ist oder nur ein zeitlicher. Bei unentgeltlichem Erwerb — Erbschaft oder Schenkung — führt der Erwerber die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort (§ 11d EStDV): dieselbe Bemessungsgrundlage, derselbe Satz, derselbe Restzeitraum. Der Erwerb hebt die Abschreibung nicht auf den heutigen Verkehrswert. Bei lange gehaltenen Objekten ist sie deshalb niedrig, und wenn der typisierte Zeitraum abgelaufen ist, gibt es gar keine mehr — die Miete wird dann praktisch voll versteuert. Genau daran scheitern Renditerechnungen bei Erbimmobilien; der Beitrag Immobilie geerbt rechnet den Effekt durch. Zahlen Sie Miterben aus, entstehen für den erworbenen Anteil eigene Anschaffungskosten mit eigener Bemessungsgrundlage. Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird die genutzte Abschreibung dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei 6.600 Euro über zehn Jahre sind das 66.000 Euro zusätzlicher steuerpflichtiger Gewinn — die Abschreibung war dann eine Stundung, keine Ersparnis. Außerhalb der Frist ist der Gewinn steuerfrei und der Vorteil bleibt endgültig. Diese Asymmetrie gehört in jede Halten-oder-verkaufen-Entscheidung; die Fristen behandelt der Beitrag zur Spekulationssteuer. Wechselt die Nutzung, wechselt auch die Abschreibung: Wer eine vermietete Wohnung selbst bezieht, verliert sie ab diesem Zeitpunkt; wer eine selbst genutzte Wohnung vermietet, beginnt mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und dem für das Gebäude geltenden Satz — und zwar ungekürzt, weil in den Jahren der Selbstnutzung keine Abschreibung angefallen ist und der abschreibbare Betrag deshalb noch vollständig zur Verfügung steht. Gekürzt wird nur um Abschreibungen, die Sie in einer früheren Vermietungsphase tatsächlich in Anspruch genommen haben. Was Sie dokumentieren sollten. Die Abschreibung läuft über Jahrzehnte, die Prüfung kommt oft später. Legen Sie deshalb von Anfang an eine Akte an, die vier Dinge enthält. Erstens die Herleitung der Bemessungsgrundlage: Kaufvertrag, alle Nebenkostenrechnungen, die Aufteilungsrechnung mit Bodenrichtwert, Fläche, Stichtag und Quelle. Wer drei Jahre später die Herleitung nicht mehr erklären kann, akzeptiert am Ende die Zahl des Finanzamts. Zweitens das Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten, weil daran der monatsgenaue Beginn hängt. Drittens eine laufende Liste aller Baumaßnahmen mit Datum, Betrag und Einordnung als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand — mit einer eigenen Summenspalte für den Dreijahreszeitraum nach dem Kauf. Diese Spalte ist die Kontrolle über die 15-Prozent-Grenze. Viertens die eigenen Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer: Einbauküche, Garage, Außenanlagen, Anlagen zur Energieerzeugung, jeweils mit Rechnung und Anschaffungsdatum. Und ein letzter Hinweis zur Erwartungshaltung: Die Abschreibung ist ein Steuereffekt, kein Ertrag. Sie senkt die Steuerlast auf Mieteinnahmen, macht aber ein Objekt nicht rentabel, das es ohne sie nicht wäre. Wer eine Vermietung nur mit dem Steuervorteil rechnet, hat die Rechnung falsch aufgestellt — die tragfähige Rechnung führt der Beitrag Immobilie vermieten vor.