Die wenigsten Immobilienkredite sind nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Bei einem Darlehen über 400.000 € mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 304.000 € offen – und für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung. Sie haben drei Wege: die Verlängerung bei Ihrer Bank, den Wechsel zu einer anderen Bank oder die Zinssicherung im Voraus per Forward-Darlehen. Dieser Beitrag rechnet vor, was die Wege unterscheidet, welche Kosten wirklich anfallen und wann welcher Weg der richtige ist. Was am Ende der Zinsbindung tatsächlich passiert. Die Sollzinsbindung endet zu einem festen Datum – die Rückzahlung des Darlehens ist damit nicht erledigt. Ob die Restschuld an diesem Tag fällig wird, steht in Ihrem Darlehensvertrag: Fällt das Ende der Zinsbindung mit dem vertraglichen Rückzahlungstermin zusammen, ist die Restschuld fällig. Ist die Laufzeit länger vereinbart, läuft das Darlehen weiter – dann greift für die Zeit ohne neue Zinsvereinbarung die vertragliche Regelung, meist ein veränderlicher Zins. In der Praxis schickt die Bank vorher ein Verlängerungsangebot – abgewendet ist beides aber erst, wenn Sie es annehmen und damit eine neue Zinsvereinbarung zustande kommt. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Sie nach § 493 Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Diese Frist ist eine Untergrenze für die Bank, kein sinnvoller Startpunkt für Sie: Drei Monate reichen nicht, um Angebote einzuholen, Unterlagen zusammenzustellen und einen Grundbuchvorgang abzuwickeln. Wer erst reagiert, wenn der Brief kommt, verhandelt ohne Alternative. Zwei Zahlen sollten Sie deshalb kennen, lange bevor es akut wird: das exakte Datum des Bindungsendes und die Restschuld zu diesem Datum. Beides steht in Ihrem Tilgungsplan. Alles Weitere – Prolongation, Umschuldung, Forward – ist eine Entscheidung über diese eine Summe. Prolongation: bequem, aber selten das beste Angebot. Bei der Prolongation vereinbaren Sie mit Ihrer bisherigen Bank einen neuen Zins für die Restschuld. Der Vertrag bleibt bestehen, die Grundschuld bleibt liegen, es gibt keine Bewertung und keinen Papierkrieg – und typischerweise auch keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung, weil keine neue Kreditgewährung vorliegt. Für Selbstständige, Menschen kurz vor oder im Ruhestand und alle mit veränderter Einkommenslage ist das ein echter, oft unterschätzter Vorteil. Der Preis dieser Bequemlichkeit steht im Zins. Das erste Prolongationsangebot ist ein Angebot an einen Kunden, von dem die Bank annimmt, dass er nicht vergleicht. Ein Vergleichsangebot einer anderen Bank – schriftlich, mit Zinssatz, Bindung und Tilgung – verändert die Verhandlung sofort, weil die Bank Ihre Abwanderung gegen einen geringen Zinsverzicht abwägt. Es ist die günstigste halbe Stunde Ihrer Finanzierung. Rechtlich unterscheiden sich zwei Varianten, die Sie im Schreiben erkennen sollten: Bei der echten Prolongation wird nur die Zinsvereinbarung im bestehenden Darlehen erneuert – ein Widerrufsrecht entsteht dabei regelmäßig nicht. Wird stattdessen ein neuer Darlehensvertrag geschlossen (unechte Abschnittsfinanzierung), gilt das gesetzliche Widerrufsrecht von 14 Tagen, und es ist eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung möglich. Prüfen Sie außerdem, ob die alten Sondertilgungsrechte und der Tilgungssatzwechsel in die neue Vereinbarung übernommen werden – sie fallen bei Neuvereinbarungen gern still weg. Was 0,3 Prozentpunkte an einer Restschuld von 304.000 € kosten. Warum sich der Vergleich lohnt, zeigt eine einzige Rechnung. Ausgangspunkt ist die Restschuld aus unserem Beispiel: 304.000 € nach zehn Jahren, die in den verbleibenden 19 Jahren vollständig getilgt werden sollen. Der Unterschied zwischen 3,8 % und 4,1 % wirkt klein – er kostet über die Laufzeit rund 10.800 €. Zwischen 3,8 % und 5,0 % liegen rund 44.000 €. Diese Beträge stehen nicht neben der Rate, sie sind die Rate: Bei 5,0 % zahlen Sie fast 200 € mehr im Monat als bei 3,8 % – bei identischer Tilgungsdauer. Genau darum ist die Anschlussfinanzierung kein Formalakt, sondern die zweite große Finanzierungsentscheidung. Eine Warnung zur Vergleichbarkeit: Angebote sind nur dann vergleichbar, wenn Restschuld, Zinsbindung und Rückzahlungsdauer identisch sind. Ein Angebot mit niedrigerer Rate ist häufig nur ein Angebot mit niedrigerer Tilgung – und verlagert die Kosten in eine weitere Anschlussfinanzierung. Vergleichen Sie über den effektiven Jahreszins und über die Restschuld am Ende der neuen Bindung. Umschuldung: die Kosten sind niedrig, die Hürden liegen woanders. Bei der Umschuldung löst eine neue Bank das alte Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, weil Sie zum vertraglich vorgesehenen Termin ablösen. Die Grundschuld wird nicht gelöscht und neu bestellt, sondern an die neue Bank abgetreten – bei einer Grundschuld über 250.000 € reden wir über eine Größenordnung von 300 bis 400 € für Beglaubigung und Grundbucheintrag, und viele Banken übernehmen diese Wechselkosten. Die eigentlichen Hürden sind andere. Erstens die Mindestdarlehenssumme: Viele Banken finanzieren erst ab 50.000 € Restschuld, manche erst ab 75.000 €. Wer nur noch 30.000 € offen hat, ist auf die Prolongation angewiesen oder überlegt, ob er den Rest ablöst. Zweitens die vollständige Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB: Die neue Bank rechnet mit Ihrem heutigen Einkommen, Ihrem heutigen Alter und einer heutigen Bewertung der Immobilie – die Prüfung, die Ihnen die Prolongation erspart. Drittens der Zeitbedarf: Unterlagen, Bewertung, Zusage, Abtretungsurkunde und Grundbucheintragung brauchen realistisch drei bis sechs Monate. Ein Vorteil wird dabei oft übersehen: Ist die Immobilie im Wert gestiegen und die Restschuld gesunken, ist Ihr Beleihungsauslauf heute viel niedriger als beim Kauf. Aus einem Darlehen im 90-%-Bereich kann in zehn Jahren eines im 60-%-Bereich geworden sein – und das ist eine deutlich günstigere Zinsklasse. Wie der Beleihungsauslauf gerechnet wird, steht im Beitrag zu den Grundlagen der Baufinanzierung. Forward-Darlehen: eine Versicherung mit Abnahmepflicht. Ein Forward-Darlehen ist ein heute abgeschlossener Darlehensvertrag, der erst zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung ausgezahlt wird. Marktüblich sind Vorlaufzeiten bis etwa 60 Monate. Bezahlt wird die Sicherheit mit einem Zinsaufschlag, der je Anbieter unterschiedlich ist und in der Größenordnung von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Vorlaufmonat liegt – bei 36 Monaten also etwa 0,4 bis 1,1 Prozentpunkte. Rechnen Sie den Aufschlag nicht als Gefühl, sondern als Schwelle. Im Beispiel: Restschuld 304.000 €, Zielzins heute 3,8 %, Aufschlag 0,72 Punkte für 36 Monate Vorlauf, Bindung 15 Jahre. Der Forward kostet Sie damit 4,52 % – rund 20.000 € mehr Zinsen als 3,8 % heute. Steigt der Marktzins bis zum Abruf dagegen auf 5,0 %, hätten Sie mit dem Forward rund 13.600 € gespart. Die Schwelle ist also der Forward-Zins selbst: Er rechnet sich, wenn der Markt am Bindungsende darüber liegt. Zwei Dinge müssen Sie vorher wissen. Erstens: Es besteht eine Abnahmeverpflichtung. Fallen die Zinsen oder verkaufen Sie die Immobilie vor dem Abruf, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift nach der Berechnung und nach der Möglichkeit, den Betrag zu verringern. Zweitens: Achten Sie darauf, ob die Zinsbindung mit der Auszahlung beginnt (echtes Forward) oder schon mit Vertragsschluss (unechtes Forward) – im zweiten Fall ist die Bindung effektiv um die Vorlaufzeit kürzer, und je nach Vertrag fallen Bereitstellungszinsen an. Die eigentliche Entscheidungsfrage ist nicht die Zinsprognose. Sie lautet: Welche Rate hält mein Haushalt bei 6 % aus? Wenn die Antwort „keine“ ist, ist der Aufschlag gut angelegt, auch wenn er sich am Ende rechnerisch nicht auszahlt. Genau das ist der Zweck einer Versicherung. Ausstieg vor dem Bindungsende: das Recht aus § 489 BGB. Die Anschlussfinanzierung ist nicht nur ein Thema am Ende der Bindung. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer 15 oder 20 Jahre gebunden hat, kann also nach zehn Jahren in eine günstigere Finanzierung wechseln, während die Bank an ihr Angebot gebunden bleibt. Wichtig ist die Frist: Kündigen heißt sechs Monate im Voraus kündigen. Wer nach zehn Jahren und drei Monaten kündigt, wird erst rund sechs Monate später frei – und die neue Finanzierung muss auf diesen Tag stehen. Bei jeder neuen Zinsvereinbarung beginnt die Zehnjahresfrist neu zu laufen. Wollen Sie früher heraus, etwa weil Sie verkaufen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wie sie berechnet wird und welche Wege es daneben gibt, behandelt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung. Die Chance im Anschluss: Tilgung erhöhen statt Rate senken. Fällt Ihr Zins in der Anschlussfinanzierung, haben Sie eine Wahl, die über die Gesamtkosten mehr entscheidet als der Zins selbst: Sie können die Rate senken oder die Tilgung erhöhen. Ein Beispiel: 304.000 € Restschuld, altes Angebot 4,1 % mit 2 % Tilgung ergibt 1.545 € monatlich. Wird der Zins auf 3,8 % verhandelt und die Rate gleich gelassen, steigt die Tilgung auf 2,3 % – ohne einen Euro mehr Belastung, aber mit merklich kürzerer Restlaufzeit und niedrigerer Restschuld am nächsten Bindungsende. Der zweite Hebel ist die Restschuld selbst. Zehn Jahre nach dem Kauf ist der Zeitpunkt, an dem viele Haushalte Erspartes, eine Erbschaft oder eine Abfindung liegen haben. Eine Sondertilgung direkt vor der neuen Vereinbarung wirkt doppelt: Sie senkt die Summe und häufig auch den Beleihungsauslauf – und damit möglicherweise die Zinsklasse. Drittens sollten Sie die Bausteine sortieren. Läuft neben dem Bankdarlehen ein Förder- oder Bauspardarlehen mit eigenem Bindungsende, prüfen Sie, ob eine Zusammenlegung sinnvoll ist. Ein sehr günstiges Förderdarlehen löst man nicht vorzeitig ab; unterschiedliche Bindungsenden lassen sich aber bewusst als Streuung des Zinsänderungsrisikos nutzen – oder eben zu einem gemeinsamen, ausreichend langen Ende zusammenführen. Zeitplan und häufige Fehler. Die Fehler in der Anschlussfinanzierung sind erstaunlich gleichförmig. Am häufigsten: zu spät anfangen und das erste Angebot der Hausbank annehmen, weil bis zur Fälligkeit keine Zeit mehr für Alternativen bleibt. Fast genauso häufig: nur die Monatsrate vergleichen und dabei übersehen, dass das billigere Angebot eine niedrigere Tilgung hat, also nur Kosten verschiebt. Drei weitere Punkte, die regelmäßig Geld kosten: Sondertilgungsrechte gehen bei der Neuvereinbarung verloren, weil niemand danach fragt. Der Ablösetermin liegt nicht exakt auf dem Bindungsende, sodass entweder Zinsen doppelt laufen oder eine Lücke entsteht. Und der Aufschlag für ein Forward-Darlehen wird bezahlt, obwohl die Restschuld so klein ist, dass ein Zinsanstieg die Rate kaum bewegt. Zum Ablauf des Kaufs, der Kostenseite und den Grundlagen finden Sie eigene Beiträge zu den Kaufnebenkosten, zum Eigenkapital und zu den Grundlagen der Baufinanzierung.