Bei der Baufinanzierung geht es um mehr Geld als bei jeder anderen Entscheidung im Leben der meisten Haushalte – und die Beträge, um die es beim Vergleich geht, stehen nicht dort, wo die Aufmerksamkeit hingeht. Diskutiert wird über Zehntelprozente beim Zins; entschieden wird über Tilgungssatz, Zinsbindung und die Frage, wie viel Restschuld nach der Bindung noch offen ist. Dazu kommt eine Reihe von Vertragsdetails, die im Angebot unscheinbar aussehen und später viel Geld oder Handlungsfreiheit kosten: die bereitstellungsfreie Zeit, die Höhe der kostenlosen Sondertilgung, das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel, die Frage, welcher Wert überhaupt beliehen wird. Dieser Beitrag erklärt die Mechanik hinter den Zahlen: was die Bank prüft, wie Zins und Tilgung zusammenwirken, warum der Beleihungsauslauf über den Zins entscheidet, was nach der Zinsbindung passiert – und welche Punkte Sie vor der Unterschrift verhandeln sollten. Was die Bank prüft, bevor sie einen Zins nennt. Ein Zinsangebot ist keine Preisliste, sondern das Ergebnis von zwei Prüfungen: Können Sie die Rate dauerhaft tragen, und was ist die Immobilie als Sicherheit wert? Die erste Prüfung ist gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 505a BGB muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und darf das Darlehen nicht gewähren, wenn erhebliche Zweifel daran bestehen, dass Sie es vertragsgemäß zurückzahlen können. Diese Regel schützt Sie – sie ist auch der Grund, warum Banken so hartnäckig nach Unterlagen fragen. Gerechnet wird mit einer Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen gegen Pauschalen für Lebenshaltung, bestehende Kredite, Unterhaltspflichten und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Die Pauschalen sind bankinterne Werte, und genau hier unterscheiden sich Angebote, ohne dass es am Zins liegt: Dieselbe Selbstauskunft führt bei einer Bank zu einer Zusage, bei einer anderen zu einer Ablehnung. Bei variablen Einkommensbestandteilen lohnt Sorgfalt. Boni, Überstunden und Provisionen werden oft nur teilweise oder gar nicht angerechnet; Selbstständige werden über den Durchschnitt mehrerer Jahre bewertet, häufig mit Abschlag. Wer hier vorbereitet auftritt – mit vollständigen Unterlagen und einer erklärbaren Einkommenshistorie –, verhandelt aus einer anderen Position. Sollzins, Effektivzins und was den Vergleich wirklich vergleichbar macht. Der gebundene Sollzins ist der Preis für das Kapital. Der effektive Jahreszins soll die Gesamtkosten abbilden und wird nach § 16 der Preisangabenverordnung berechnet; er berücksichtigt neben dem Sollzins auch Auszahlungskurs, Kosten der Bank und den Zahlungsrhythmus. Für den Vergleich zweier Angebote ist er die richtige Zahl – aber nur, wenn Zinsbindung, Tilgung, Auszahlungssumme und Auszahlungszeitpunkt gleich sind. Ein Effektivzins zu zehn Jahren Bindung ist kein Argument gegen ein Angebot mit zwanzig Jahren. Nicht in den Effektivzins fließen nach § 16 Abs. 4 PAngV unter anderem Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung des Eigentumswechsels ein, ebenso Kosten für Versicherungen und Zusatzleistungen, die keine Voraussetzung für das Darlehen sind. Kosten der Immobilienbewertung zählen umgekehrt mit, wenn die Bewertung für die Darlehensvergabe erforderlich ist. Fragen Sie die nicht erfassten Positionen einzeln ab und rechnen Sie sie in den Vergleich hinein. Vor Vertragsschluss müssen Sie das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) erhalten, das die wesentlichen Konditionen in einheitlicher Form ausweist. Nutzen Sie es als Vergleichsraster statt der Hochglanzangebote: Dort stehen Sollzins, Effektivzins, zurückzuzahlender Gesamtbetrag, Zahl und Höhe der Raten an derselben Stelle. Wichtig ist dabei, wie der Gesamtbetrag zustande kommt: Er gilt für die gesamte Laufzeit, für die Zeit nach der Zinsbindung aber nur unter der Annahme, dass der heutige Sollzins unverändert weiterläuft (§ 16 Abs. 5 PAngV). Eine Prognose des tatsächlichen Anschlusszinses ist die Zahl also nicht. Die Annuität: warum die Tilgung mehr entscheidet als das letzte Zehntelprozent. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil. Genau deshalb wirkt eine höhere Anfangstilgung überproportional – sie beschleunigt sich selbst. Die Größenordnung zeigt ein Darlehen von 400.000 € zu 3,5 % Sollzins. Mit 1 % Anfangstilgung liegt die Rate bei 1.500 €, die Laufzeit bei 43 Jahren und die gesamte Zinslast bei rund 375.000 €. Mit 3 % Anfangstilgung sind es 2.167 € Rate, 22 Jahre Laufzeit und rund 175.000 € Zinsen: 667 € mehr im Monat, aber 200.000 € weniger Zinsen und 21 Jahre kürzer. Stellen Sie dieser Zahl den Effekt eines besseren Zinses gegenüber. Zwischen 3,5 % und 3,2 % liegen bei 2 % Tilgung über zehn Jahre rund 10.500 € Zinsdifferenz – relevant, aber eine andere Größenordnung als der Tilgungseffekt. Die Reihenfolge beim Verhandeln ist damit klar: erst die Struktur, dann der Zins. Zinsbindung und Restschuldrisiko. Die Zinsbindung garantiert den Zins für einen festen Zeitraum, nicht die Rückzahlung des Darlehens. Was am Ende offen ist, muss neu finanziert werden – und zu welchem Zins, weiß heute niemand. Das ist das eigentliche Risiko der Baufinanzierung, und es lässt sich beziffern: Bei 400.000 € zu 3,5 % und 2 % Tilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 304.000 € offen, nach fünfzehn Jahren rund 242.000 €. Was ein Zinsanstieg dann bedeutet, rechnen Sie an dieser Restschuld nach: Steigt der Zins von 3,5 % auf 6 %, verteuert sich allein der Zinsanteil auf 304.000 € um etwa 630 € pro Monat. Deshalb ist die Frage nicht „welche Bindung ist billiger“, sondern „welche Restschuld halte ich bei welchem Zins aus“. Ein Recht sollten Sie dabei kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Frist beginnt bei jeder neuen Zinsvereinbarung neu. Praktisch heißt das: Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre ist einseitig zu Ihren Gunsten, weil Sie nach zehn Jahren aussteigen können, die Bank aber gebunden bleibt. Wie es nach der Bindung weitergeht, behandelt der Beitrag zur Anschlussfinanzierung. Beleihungswert, Beleihungsauslauf und der Zinsaufschlag. Banken finanzieren nicht Ihren Kaufpreis, sondern ihren eigenen Wertansatz. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Immobilie nach Einschätzung der Bank dauerhaft und marktunabhängig hat; er wird aus dem nachhaltig erzielbaren Wert abgeleitet und um einen Sicherheitsabschlag gemindert. Bei Bausparkassen und Pfandbriefbanken ist er zusätzlich reguliert, weil nur ein Teil davon für gedeckte Refinanzierung genutzt werden darf. Entscheidend für Ihren Zins ist der Beleihungsauslauf: Darlehen geteilt durch Beleihungswert. Er entscheidet über die Zinsstufe, weil er das Verlustrisiko der Bank im Zwangsverkauf abbildet. Die Sprünge liegen typischerweise bei 60 %, 80 % und 100 % – und sie sind der Grund, warum wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital den Zins auf die gesamte Summe senken können, wenn Sie damit unter eine Stufe rutschen. Rechnen Sie es an einem Fall durch: Kaufpreis 500.000 €, Beleihungswert 450.000 €, Eigenkapital 100.000 € plus 50.000 € Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Das Darlehen beträgt 400.000 €, der Auslauf 89 % – nicht 80 %, wie die Rechnung am Kaufpreis suggeriert. Wer die Stufe bei 80 % erreichen will, braucht in diesem Beispiel 40.000 € mehr Eigenkapital. Prüfen Sie deshalb immer, ob sich der Sprung lohnt, bevor Sie Reserven vollständig einsetzen; die Grenze dazu zieht der Beitrag zum Eigenkapital. Eigenkapital, Nebenkosten und die Reserve. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision – liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei rund 8 bis 12 % des Kaufpreises. Sie schaffen keinen Wert, den die Bank besichern kann, und sind deshalb der teuerste Teil einer Finanzierung. Die Regel „Nebenkosten aus Eigenkapital“ ist keine Konvention, sondern folgt aus der Besicherungslogik. Dazu kommt eine Position, die in Finanzierungsplänen häufig fehlt: die Grundschuld selbst kostet Geld. Für eine Grundschuld über 400.000 € fallen die Notargebühr für die Beurkundung und die Eintragungsgebühr des Grundbuchamts an, zusammen grob 1.200 € – einmalig, aber fällig, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Bei einer bestehenden, nicht mehr benötigten Grundschuld des Verkäufers lohnt die Frage, ob sie abgetreten statt neu bestellt werden kann. Setzen Sie schließlich nicht alles ein, was Sie haben. Nach dem Kauf kommen Umzug, Küche, Renovierung und die ersten Reparaturen, und zwar in dem Moment, in dem die Rate anläuft. Eine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben zusätzlich zum Eigenkapitaleinsatz ist keine Vorsicht, sondern Teil der Kalkulation – sie verhindert, dass ein defekter Heizkessel zum Ratenkredit führt. Flexibilität: die Vertragsbausteine, über die man verhandelt. Vier Bausteine entscheiden darüber, wie handlungsfähig Sie in den nächsten zehn Jahren sind – und alle vier sind verhandelbar, oft ohne Zinsaufschlag, wenn man sie vor Vertragsschluss anspricht statt danach. Die kostenlose Sondertilgung von üblicherweise 5 % der Darlehenssumme pro Jahr klingt nach wenig, ist aber der wirksamste Hebel gegen die Restschuld. Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die Rate an veränderte Lebensumstände anzupassen, statt bei Elternzeit oder Jobwechsel in Verhandlungen zu geraten. Die bereitstellungsfreie Zeit schützt vor Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerungen. Und ein Auszahlungsanspruch in Teilbeträgen nach Baufortschritt ist bei Neubau und Sanierung schlicht notwendig. Ein Hinweis zur Vorsicht: Vereinbarte Sondertilgungsrechte wirken nicht nur, wenn Sie sie nutzen. Muss später eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden, sind sie mindernd einzurechnen – auch das ein Argument dafür, sie in den Vertrag zu schreiben, selbst wenn Sie sie heute nicht brauchen. Förderdarlehen und Bausteine: nur mit Gesamtrechnung. Förderdarlehen der KfW und der Landesförderbanken können die Mischkalkulation deutlich verbessern – über zinsverbilligte Darlehen, Tilgungszuschüsse oder Zuschüsse für energetische Maßnahmen. Programme, Bedingungen und Fördersätze ändern sich allerdings häufig und teils kurzfristig; prüfen Sie den aktuellen Stand bei der KfW und Ihrer Landesförderbank, statt sich auf Zahlen aus Ratgebern oder älteren Angeboten zu verlassen. Zwei Punkte sind unabhängig vom jeweiligen Programm wichtig. Erstens: Der Antrag läuft in der Regel über Ihre Bank und muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden – ein bereits unterschriebener Kaufvertrag oder ein begonnener Bau kann die Förderung ausschließen. Zweitens: Förderdarlehen haben eigene Laufzeiten, eigene Zinsbindungen und teils tilgungsfreie Anlaufjahre. Damit entstehen mehrere Bausteine mit unterschiedlichen Enden, und die müssen zusammen geplant werden, sonst laufen mehrere Anschlussfinanzierungen gleichzeitig auf. Dasselbe gilt für Kombinationen mit Bausparverträgen oder Lebensversicherungen. Sie sind nicht pauschal schlecht, aber schwer vergleichbar, weil Ansparphase und Darlehensphase getrennt kalkuliert werden. Verlangen Sie in solchen Fällen eine Gesamtkostenrechnung über die volle Laufzeit gegen ein einfaches Annuitätendarlehen – wenn die Rechnung nicht geliefert wird, ist das schon die Antwort. Von der Zusage zur Auszahlung. Zwischen Zinsangebot und ausgezahltem Geld liegt eine feste Kette, und Verzögerungen entstehen fast immer an denselben Stellen. Nach der Zusage unterschreiben Sie den Darlehensvertrag; als Verbraucher haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht, das erst mit ordnungsgemäßer Belehrung beginnt. Anschließend bestellt der Notar die Grundschuld, das Grundbuchamt trägt sie ein, und erst mit der Eintragung – bei Kaufabwicklungen üblicherweise gegen die Notarbestätigung – ist die Sicherheit für die Bank vorhanden. Parallel prüft die Bank die Auszahlungsvoraussetzungen: eingetragene oder gesicherte Grundschuld, Nachweis der Gebäudeversicherung, Nachweis über den Eigenkapitaleinsatz und bei Bauvorhaben die Baugenehmigung. Fehlt eine Position, wird nicht ausgezahlt – unabhängig davon, ob der Kaufpreis fällig ist. Die Reihenfolge im Gesamtablauf beschreibt der Beitrag Immobilie kaufen: der Ablauf. Planen Sie hier Zeit ein. Die Grundbuchämter arbeiten unterschiedlich schnell, und die Kaufpreisfälligkeit richtet sich nach dem Kaufvertrag, nicht nach Ihrer Bank. Ein Abstand von mehreren Wochen zwischen Beurkundung und Fälligkeit ist kein Luxus, sondern der Puffer, der Bereitstellungszinsen und Verzugszinsen verhindert. Prüfliste vor der Unterschrift. Sieben Punkte sollten geklärt sein, bevor Sie einen Darlehensvertrag zeichnen. Steht der effektive Jahreszins bei allen verglichenen Angeboten für dieselbe Zinsbindung, dieselbe Tilgung und dieselbe Auszahlungssumme? Wie hoch ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, und welche Rate ergäbe sich daraus bei einem Zins von 6 oder 7 %? Welcher Beleihungsauslauf liegt dem Angebot zugrunde – und wie viel Eigenkapital fehlt zur nächsten Zinsstufe? Sind kostenlose Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel ausdrücklich im Vertrag geregelt, nicht nur mündlich zugesagt? Wie lang ist die bereitstellungsfreie Zeit, und passt sie zum realistischen Bau- oder Zahlungsplan? Welche Kosten fallen außerhalb des Effektivzinses an – Grundschuldbestellung, Eintragung, Versicherungen, Gutachten? Bleibt nach Eigenkapitaleinsatz, Nebenkosten und Umzug eine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben? Dieser Beitrag erklärt die Systematik und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung; Konditionen, Förderprogramme und Zinsniveaus ändern sich, die genannten Beispielwerte dienen der Größenordnung.