Die Besichtigung ist der einzige Schritt im Kaufprozess, in dem Sie das Objekt selbst prüfen können – und der letzte, in dem Fehler noch nichts kosten. Nach der notariellen Beurkundung sind Sie gebunden, ohne Widerrufsrecht, und beim Kauf einer Bestandsimmobilie regelmäßig ohne Gewährleistung. Was Sie vorher nicht finden, tragen Sie danach selbst. Diese Checkliste ist deshalb nach Kostenrisiko sortiert, nicht nach Rundgang: erst die Positionen, die fünfstellig werden, dann die Unterlagen, dann die Fragen, deren Antworten Ihnen mehr verraten als jeder Blick auf frische Wandfarbe. Vorbereitung: Unterlagen vor dem Termin, nicht danach. Wer ohne Unterlagen besichtigt, sieht Oberflächen. Fordern Sie deshalb schon bei der Terminvereinbarung die wichtigsten Dokumente an – die Reaktion darauf ist bereits eine Information: Ein professioneller Verkäufer hat sie vorbereitet, ausweichende Antworten sind ein Warnsignal. Mitnehmen sollten Sie Zollstock oder Laserdistanzmesser, eine helle Taschenlampe, Ihr Smartphone für Fotos und Notizen, diese Checkliste in ausgedruckter Form und – bei ernstem Interesse – eine zweite Person, die unabhängig hinschaut. Wer bereits eine Machbarkeitsbestätigung der Bank hat, sollte sie erwähnen: Verkäufer sortieren Interessenten nach Sicherheit, nicht nach Begeisterung. Wie der Kauf danach weiterläuft, zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Immobilienkauf. Warum die Besichtigung rechtlich so viel Gewicht hat. In fast jedem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das ist zulässig und üblich: Der Verkäufer will nicht dafür haften, dass ein 40 Jahre alter Bau nicht dem Neubaustandard entspricht. Die Folge für Sie ist gravierend – Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder eine defekte Leitung sind nach der Beurkundung Ihr Problem. Zwei Ausnahmen gibt es. Erstens: Der Ausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB) – er muss also von dem Mangel gewusst und ihn trotz Nachfrage oder Aufklärungspflicht verschwiegen haben. Zweitens: Eine ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit gilt trotz Ausschluss. Genau deshalb sind zwei Dinge bei der Besichtigung wichtig – stellen Sie Ihre Fragen konkret und schriftlich (dann kann sich der Verkäufer später nicht auf Unwissen zurückziehen), und lassen Sie wichtige Zusagen in den Kaufvertrag schreiben, nicht in eine Mail. Mündliche Nebenabreden zur Immobilie sind ohne Beurkundung unwirksam. Ein praktischer Hinweis zur Beweislage: Führen Sie ein datiertes Besichtigungsprotokoll mit Fotos und notieren Sie, wer was gesagt hat. Es kostet Sie zehn Minuten und ist im Streitfall der Unterschied zwischen einer Behauptung und einem Anhaltspunkt. Bausubstanz: die Positionen, die fünfstellig werden. Beginnen Sie außen und bei Tageslicht. Am Dach interessieren Alter der Deckung, verschobene oder gerissene Ziegel, der Zustand von Rinnen und Anschlüssen sowie im Innenraum der Dachstuhl: helle Flecken auf der Unterspannbahn, feuchtes oder bröseliges Holz, Bohrmehl als Hinweis auf Holzschädlinge. An der Fassade sind Risse relevant, die durch Fugen hindurchlaufen, abplatzender Putz und Feuchtigkeitsränder am Sockel. Im Keller gehören Taschenlampe und Nase zur Prüfung: Salzausblühungen, abplatzende Farbe, Stockflecken hinter Regalen, muffiger Geruch, frisch gestrichene Sockelbereiche. Ein Feuchtigkeitsmessgerät für 30 € gibt erste Hinweise, ersetzt aber keine Diagnose – Ursache können fehlende Horizontalsperre, defekte Drainage, ein Rohrbruch oder falsches Lüften sein, und die Kosten unterscheiden sich um den Faktor zehn. Innen prüfen Sie Fenster (Verglasung, Dichtungen, Beschläge, Kondenswasser zwischen den Scheiben als Zeichen defekter Randverbünde), Türen, Bodenaufbauten und alle Räume auf Schimmel in Ecken, hinter Möbeln und in Fensterlaibungen. Bei Baujahren bis Anfang der 1990er-Jahre sind Baustoffe ein eigenes Thema: Asbest in Dachplatten, Fliesenklebern und Nachtspeicheröfen (Verbot seit 1993), künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen, Holzschutzmittel in Dachbalken, Bleileitungen in Häusern vor 1973. Eine Sanierung wird dadurch nicht unmöglich, aber deutlich teurer, weil Entsorgung und Fachfirmen vorgeschrieben sind. Haustechnik und Energie: Alter schlägt Optik. Bei der Heizung zählen drei Angaben: Typ, Baujahr und Brennstoff. Sie stehen auf dem Typenschild und im Protokoll des Schornsteinfegers, das sich jeder Verkäufer beschaffen kann. Rechtlich relevant ist die Grenze aus § 72 GEG: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden – ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 kW und über 400 kW Nennleistung; Holz- und Pelletkessel fallen gar nicht darunter. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind diese Pflichten ausgesetzt, solange das Haus dem Eigentümer gehört, der am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung darin bewohnt hat (§ 73 GEG) – ebenso die Nachrüstpflicht nach § 47 GEG, die eine ausreichend gedämmte oberste Geschossdecke verlangt. Mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag laufen zwei Jahre für die Erfüllung: Erwerben Sie von einem Eigentümer, der das Haus erst vor kurzem selbst übernommen hat, läuft diese Frist noch und geht auf Sie über; liegt der Wechsel länger zurück oder war das Haus am Stichtag dauerhaft vermietet, übernehmen Sie einen bereits fälligen Verstoß. Fragen Sie deshalb nach Selbstnutzung im Februar 2002 und nach dem Datum des ersten Eigentümerwechsels danach. Unabhängig davon lohnt der Blick auf das Alter: Ab etwa 20 Jahren ist ein Heizungstausch absehbar, ab 25 Jahren sollten Sie ihn einplanen. Bauen Sie eine Heizung tatsächlich neu ein, muss sie 65 % erneuerbare Energien nutzen; in Bestandsgebäuden hängt der Startzeitpunkt an der kommunalen Wärmeplanung, weshalb ein Blick auf den Stand der Planung in Ihrer Gemeinde zur Vorbereitung gehört. Fragen Sie außerdem nach vorhandenen Anschlüssen: Fernwärme in der Straße, Gasanschluss, Stromanschlussleistung und Platz für Pufferspeicher entscheiden mit darüber, was ein Tausch später kostet. Bei der Elektrik sind Zählerschrank und Sicherungen die verlässlichsten Indikatoren. Ein fehlender Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) allein heißt noch nicht, dass die Leitungen erneuert werden müssen: Bestandsanlagen müssen nicht jede neuere Norm erfüllen, und ein RCD lässt sich oft im Verteiler nachrüsten (wenige Hundert Euro), sofern die Leitungen einen Schutzleiter haben. Teuer wird es erst bei Stoffkabeln, klassischer Nullung oder Zweileiternetzen ohne Schutzleiter – dann geht die Erneuerung durch alle Wände. Zählen Sie Steckdosen pro Raum und prüfen Sie, ob Küche und Bad separat abgesichert sind. Bei Wasser und Abwasser interessieren Material und Alter der Leitungen, Wasserdruck an mehreren Zapfstellen, sichtbare Reparaturstellen und der Zustand der Absperrventile. In Mehrfamilienhäusern mit Zentralversorgung ist die Trinkwasseranalyse auf Legionellen ein Thema, nach dem Sie fragen sollten. Eigentumswohnung: der Zustand des Hauses ist Ihr Kostenrisiko. Bei einer Eigentumswohnung besichtigen Sie zwei Objekte: Ihr Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, über das die Gemeinschaft entscheidet und dessen Sanierung Sie über Hausgeld und Sonderumlagen mittragen. Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen und Aufzug gehören in der Regel dazu. Eine hübsch renovierte Wohnung in einem unsanierten Haus ist die teuerste Variante, die es gibt. Deshalb sind die Papiere hier wichtiger als der Rundgang. Die Protokolle der letzten drei Jahre und die Beschlusssammlung zeigen, welche Sanierungen beschlossen, verschoben oder gerichtlich umstritten sind. Der Wirtschaftsplan zeigt das Hausgeld und den Anteil, der wirklich in die Erhaltungsrücklage geht. Als Faustwert für die Rücklage werden häufig 0,80 bis 1,50 € pro Quadratmeter und Monat genannt; liegt eine Gemeinschaft mit sanierungsbedürftigem Bestand deutlich darunter, ist eine Sonderumlage keine Möglichkeit, sondern eine Frage der Zeit. Prüfen Sie auch die Teilungserklärung: Sie regelt Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz und Kellerraum, die Kostenverteilung abweichend vom Miteigentumsanteil und ob eine Vermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Zwei Punkte gehören in den Kaufvertrag. Erstens: Wer trägt eine bereits beschlossene Sonderumlage? Hausgeldschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht – ohne Regelung im Vertrag entsteht daraus Streit. Zweitens: die Übergabe des Verwalterzeugnisses über offene Forderungen. Fragen Sie zusätzlich nach Verwalterwechseln in den letzten Jahren; häufige Wechsel sind ein zuverlässiges Zeichen für Konflikte in der Gemeinschaft. Lage, Umfeld und vermietete Objekte. Die Lage können Sie später nicht sanieren. Gehen Sie das Umfeld deshalb zweimal ab, einmal am Werktag zur Stoßzeit und einmal am Wochenende: Lärm von Straße, Bahn, Gastronomie oder Sportanlagen, Geruchsquellen, Parksituation, Anbindung, Nahversorgung, Schulen. Der Blick in den Bebauungsplan und ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde beantwortet die Frage, ob die freie Wiese gegenüber Bauland ist. Wie Sie die Mikrolage systematisch einordnen, zeigt der Beitrag zur Bewertung der Mikrolage; zur Einordnung des Grundstückswerts hilft der Beitrag zum Bodenrichtwert. Ist das Objekt vermietet, verschiebt sich der Prüfschwerpunkt. Sie übernehmen das Mietverhältnis unverändert (§ 566 BGB) mit Miethöhe, Kaution und Kündigungsschutz; Eigenbedarf setzt bei umgewandelten Wohnungen eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren voraus (§ 577a BGB). Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), das die Abwicklung um bis zu zwei Monate verlängern kann. Verlangen Sie Mietvertrag, alle Mieterhöhungen, Kautionsnachweis und die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre – und rechnen Sie mit der tatsächlichen, nicht mit der erhofften Miete. Bei bewohnten Objekten gilt außerdem eine praktische Regel: Der Mieter ist nicht Ihr Gegner, sondern Ihre beste Informationsquelle. Fragen Sie ihn nach Feuchtigkeit, Heizkosten, Reparaturen und Lärm. Antworten von Bewohnern sind erfahrungsgemäß deutlich konkreter als Angaben im Exposé. Die Fragen, deren Antworten wirklich etwas verraten. Gute Fragen zielen nicht auf ein Urteil, sondern auf Fakten mit Datum. Stellen Sie sie ruhig zweimal – beim Termin und danach schriftlich per Mail. Ausweichende Antworten sind selbst eine Information, und eine schriftliche Frage, die falsch beantwortet wird, ist rechtlich mehr wert als eine, die nie gestellt wurde. Zweitbesichtigung und Sachverständiger: wann sich Geld ausgeben lohnt. Die erste Besichtigung dient der Frage, ob das Objekt überhaupt in Betracht kommt. Die zweite dient der Prüfung – zu anderer Tageszeit, mit Checkliste, mit ausreichend Zeit für Keller, Dachboden, Technikraum und Zähler, und wenn möglich mit einem Fachmann. Diese zweite Runde ist der Punkt, an dem sich zwei bis drei Stunden und ein paar Hundert Euro gegen ein fünfstelliges Risiko rechnen. Sinnvoll ist ein Bausachverständiger bei Baujahren vor 1990, bei erkennbarer Feuchtigkeit, bei Rissen mit unklarer Ursache, bei ungenehmigt wirkenden Ausbauten und immer dann, wenn Sie das Budget nach dem Kauf voll ausgeschöpft hätten. Er liefert nicht nur einen Befund, sondern eine Kostenschätzung – und die ist in der Verhandlung ein anderes Argument als ein Bauchgefühl. Achten Sie auf Unabhängigkeit: Ein vom Makler empfohlener Gutachter ist nicht automatisch parteiisch, ein selbst gewählter aber unproblematisch. Energetisch bringt ein Energieberater den zweiten Blick: Er ordnet ein, welche Maßnahmen förderfähig sind und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind – das entscheidet über die tatsächliche Belastung in den ersten fünf Jahren. Vergessen Sie in der Rechnung nicht, dass die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital kommen; die Posten stehen im Beitrag zu den Kaufnebenkosten. Von der Besichtigung zum Gebot: Befunde in Verhandlung übersetzen. Ein Befund wirkt nur, wenn er beziffert ist. „Das Dach ist alt“ führt zu einer Diskussion, „die Deckung ist 45 Jahre alt, die Erneuerung kostet nach Schätzung 45.000 €, davon möchte ich die Hälfte berücksichtigt sehen“ führt zu einer Verhandlung. Fassen Sie Ihre Befunde deshalb in einer kurzen Liste mit Positionen, Größenordnung und Quelle zusammen und legen Sie sie mit dem Gebot vor. Zwei Dinge stärken Ihre Position zusätzlich: eine Finanzierungsbestätigung und ein konkreter Zeitplan bis zum Notartermin. Verkäufer entscheiden häufiger nach Abwicklungssicherheit als nach dem letzten Tausender. Auf eine Reservierungsgebühr müssen Sie sich dagegen nicht einlassen – formularmäßige Reservierungsvereinbarungen ohne echten Gegenwert sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von 2023 unwirksam, und verbindlich wird der Kauf ohnehin erst mit der Beurkundung. Was Sie nicht klären konnten, gehört in den Kaufvertrag: zugesagte Restarbeiten mit Frist und Sicherheitseinbehalt, die Zuordnung beschlossener Sonderumlagen, Räumung und Entsorgung, mitverkauftes Inventar mit Zeitwerten sowie ausdrückliche Zusagen zu Punkten, auf die Sie sich verlassen. Welche Klauseln dabei entscheidend sind, behandelt der Beitrag zu den Klauseln im Kaufvertrag; den Termin selbst und die Zahlung ordnet der Beitrag zum Ablauf beim Immobilienkauf ein. Und wenn ein Objekt trotz aller Prüfung mehr Fragen als Antworten hinterlässt, ist der Absprung kein Verlust: Die Besichtigung hat dann genau das geleistet, wofür sie da ist.