Die Frage nach dem Eigenkapital wird meist als Prozentregel beantwortet – 20 %, sagt der eine, 30 %, der andere. Beide Zahlen erklären nicht, warum. Der Grund liegt in der Rechnung der Bank: Sie bewertet nicht Ihren Kaufpreis, sondern ihr eigenes Risiko, und das misst sie am Beleihungsauslauf. Dieser Beitrag zeigt an einem durchgerechneten Beispiel über 400.000 €, was Eigenkapital konkret an Zins und Rate bewirkt, was Banken tatsächlich als Eigenkapital anerkennen, wie Schenkung und Familiendarlehen behandelt werden – und welchen Teil Ihres Vermögens Sie auf keinen Fall einsetzen sollten. Warum Eigenkapital den Zins senkt: der Beleihungsauslauf. Banken denken nicht in Kaufpreisanteilen, sondern im Beleihungsauslauf: dem Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist ein bewusst vorsichtiger Wert, den die Bank für den Fall einer Verwertung ansetzt; er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, häufig etwa 10 % darunter. Daraus folgt der Effekt, der viele Käufer überrascht: 80 % des Kaufpreises zu finanzieren bedeutet nicht 80 % Beleihungsauslauf. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Beleihungswert von 360.000 € entspricht ein Darlehen von 320.000 € einem Beleihungsauslauf von 89 %. Die günstigen Zinsklassen beginnen für die Bank aber typischerweise unter 80 % und werden unter 60 % noch günstiger. Deshalb wirkt Eigenkapital doppelt: Es senkt die Darlehenssumme – und es verschiebt das Darlehen in eine günstigere Risikoklasse, also einen niedrigeren Zinssatz auf die gesamte Summe. Wie der Beleihungswert entsteht und wie Banken die Stufen staffeln, steht ausführlich im Beitrag zu den Grundlagen der Baufinanzierung. Die Untergrenze: warum die Nebenkosten aus eigener Tasche kommen. Die Kaufnebenkosten sind das Geld, das die Immobilie nicht wertvoller macht. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision liegen je nach Bundesland und Vermittlung bei rund 8 bis 12 % des Kaufpreises – und keiner dieser Beträge erhöht den Beleihungswert. Eine Bank, die sie mitfinanziert, gibt Geld ohne Gegenwert an Sicherheit heraus und verlangt dafür einen Aufschlag. Ein Beispiel für 400.000 € Kaufpreis in einem Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und Käuferprovision: Grunderwerbsteuer 26.000 €, Notar und Grundbuch rund 6.000 €, Provision 3,57 % rund 14.300 € – zusammen etwa 46.000 €, also 11,5 % des Kaufpreises. Die Einzelposten und ihre Berechnung finden Sie in den Beiträgen zu den Kaufnebenkosten, zur Grunderwerbsteuer und zu den Notarkosten. Dazu kommt ein Posten, der in Finanzierungsplänen häufig fehlt: die Bestellung der Grundschuld kostet Notar- und Grundbuchgebühren, bei 400.000 € grob 1.200 €, fällig vor der Auszahlung des Darlehens. Wer knapp kalkuliert, stolpert genau hier. Was Eigenkapital konkret bewirkt: das Beispiel über 400.000 €. Rechnen wir es durch. Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten 40.000 €, Beleihungswert 360.000 €, Anfangstilgung überall 2 %. Die Zinssätze in der Tabelle sind zur Veranschaulichung gestaffelt, wie es Beleihungsklassen üblicherweise abbilden – die absoluten Werte ändern sich mit dem Markt, die Abstände sind der Punkt. Das Ergebnis: Zwischen 40.000 € und 120.000 € Eigenkapital liegen 513 € Monatsrate und rund 40.000 € Zinsen in den ersten zehn Jahren. Und die Wirkung endet nicht dort: Mit 120.000 € Eigenkapital ist die Restschuld nach zehn Jahren rund 59.000 € niedriger – Sie starten also mit deutlich weniger Risiko in die Anschlussfinanzierung. Ein wichtiger Hinweis zur Lesart: Die niedrigere Rate ist nicht der eigentliche Gewinn, denn sie fällt auch, weil weniger finanziert wird. Der Gewinn ist der niedrigere Zinssatz, den Sie auf die gesamte Summe zahlen. Wer den Sprung unter eine Beleihungsstufe knapp verpasst, sollte prüfen, ob eine kleine Erhöhung des Eigenkapitals genau diesen Sprung schafft – das ist häufig die wirksamste Verhandlung überhaupt. Was Banken als Eigenkapital anerkennen – und was nicht. Die entscheidende Trennlinie ist nicht „habe ich Zugriff darauf“, sondern „muss ich es zurückzahlen“. Alles, was zurückgezahlt werden muss, ist Fremdkapital und belastet zusätzlich Ihre Haushaltsrechnung. Ein Verwandtendarlehen kann diese Grenze überschreiten – aber nur, wenn eine Nachrangerklärung vorliegt und die Bank es ausdrücklich als eigenkapitalähnlich behandelt. Bei den übrigen Positionen geht es um Verfügbarkeit und Nachweis. Bausparguthaben und Festgeld sind unproblematisch, brauchen aber Kündigungs- und Zuteilungsfristen im Zeitplan. Wertpapiere werden häufig nicht mit dem vollen Kurswert angesetzt, weil er schwanken kann. Der Rückkaufwert einer Lebensversicherung zählt, kostet Sie aber den Todesfallschutz und möglicherweise steuerliche Vorteile aus Altverträgen – prüfen lassen, nicht kündigen und hoffen. Ein Sonderfall ist das schuldenfreie Grundstück: Es zählt in der Regel mit seinem Wert als Eigenkapital und ist beim Bau oft der größte Einzelposten. Bei geschenkten Grundstücken sollten Sie vorab klären, ob Rückforderungsrechte oder Auflagen im Grundbuch stehen – solche Rechte mindern die Sicherheit für die Bank. Vollfinanzierung und 110 %: wann es geht und was es kostet. Beide Varianten gibt es: die Vollfinanzierung deckt den Kaufpreis, die 110-%-Finanzierung zusätzlich die Nebenkosten. Verlangt werden dafür regelmäßig ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen, eine saubere Bonität, eine gut verwertbare Immobilie in gefragter Lage – und eine höhere Tilgung, weil die Bank die Zeit im kritischen Bereich verkürzen will. Der Preis besteht aus zwei Teilen. Erstens der Zinsaufschlag, der über alle Jahre auf die gesamte Summe wirkt. Zweitens, und wichtiger, die Deckungslücke: Bei 440.000 € Darlehen auf ein Objekt für 400.000 € liegt die Restschuld nach drei Jahren noch bei rund 412.000 €. Müssen Sie in dieser Phase verkaufen, bleibt eine Schuld ohne Immobilie, und zwar zusätzlich zu den erneuten Verkaufsnebenkosten. Sinnvoll kann eine Vollfinanzierung dennoch sein: bei sehr hoher Einkommenssicherheit, wenn eine größere Summe absehbar zufließt (Bausparzuteilung, auslaufende Versicherung, Erbschaft) und in Kombination mit einer hohen Tilgung und langer Zinsbindung. Als Ausweg aus zu knappem Eigenkapital ist sie dagegen selten eine gute Idee – sie verlängert die Zeit, in der Sie auf keinen Rückschlag reagieren können. Die Reserve, die nicht ins Eigenkapital gehört. Der häufigste Fehler beim Eigenkapital ist nicht zu wenig, sondern zu viel. Wer das Konto leerräumt, um den Zins um ein Zehntelprozent zu drücken, spart im Beispiel wenige Euro monatlich – und finanziert die erste unvorhergesehene Ausgabe zu Konsumkreditzinsen von 7 bis 10 %. Drei Posten gehören deshalb neben das Eigenkapital, nicht hinein: ein Notpolster von drei bis sechs Monatsausgaben, das Geld für Umzug, Küche und die ersten Anschaffungen und eine laufende Instandhaltungsrücklage. Für ein Einfamilienhaus wird oft etwa 1 % des Gebäudewerts pro Jahr angesetzt; bei Eigentumswohnungen deckt die Rücklage der Gemeinschaft nur das gemeinschaftliche Eigentum ab – Ihr Bad, Ihre Bodenbeläge und in der Regel die Wohnungsheizung zahlen Sie selbst. Fenster gehören dagegen im Regelfall zum Gemeinschaftseigentum; wer die Kosten trägt, kann die Teilungserklärung aber abweichend regeln, weshalb ein Blick hinein zur Kaufprüfung gehört. Ein praktischer Weg aus dem Zielkonflikt: ein vereinbartes Sondertilgungsrecht statt maximalen Eigenkapitaleinsatzes. Sie behalten Liquidität, können aber jährlich kostenlos tilgen, sobald absehbar ist, dass Sie das Geld nicht brauchen. Das kostet in der Regel keinen Zinsaufschlag – und mindert später auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Reihenfolge, Zeitplan und häufige Fehler. Bevor Sie ein Angebot einholen, sollten drei Zahlen feststehen: das verfügbare Eigenkapital ohne Reserve, die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland und die Rate, die Ihr Haushalt dauerhaft trägt. Erst daraus ergibt sich der Kaufpreis, den Sie suchen sollten – nicht umgekehrt. Achten Sie auf die Termine: Gezahlt wird nicht am Notartermin, sondern erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, in der Praxis meist zwei bis sechs Wochen danach – auf diesen Termin muss das Geld verfügbar sein, nicht früher. Beim Notartermin muss dagegen belastbar feststehen, dass es zum Fälligkeitstag da ist: Eine Bausparzuteilung braucht Vorlauf, ein Depotverkauf zwei bis drei Bankarbeitstage, eine Schenkung eine dokumentierte Überweisung, und Festgeld sollte mit Puffer vor dem voraussichtlichen Fälligkeitstag auslaufen: Eine vorzeitige Auflösung ist nicht überall vorgesehen und kann die Bank auch schlicht ablehnen – lassen Sie sich das Kündigungsrecht sonst vorab schriftlich bestätigen. „Das Geld kommt schon irgendwie“ ist keine Planung, sondern ein Risiko: Der Kaufvertrag ist mit der Beurkundung bindend. Die typischen Fehler sind schnell aufgezählt: das Eigenkapital bis auf den letzten Euro einsetzen; ein Familiendarlehen als Eigenkapital rechnen, das die Bank als Verbindlichkeit sieht; die Grundschuldkosten und den Umzug vergessen; Eigenleistung überschätzen; und den Sprung unter eine Beleihungsstufe knapp verpassen, weil niemand nachgerechnet hat, wie viel dafür gefehlt hätte. Wie es nach zehn Jahren mit der Restschuld weitergeht, behandelt der Beitrag zur Anschlussfinanzierung.