Der Energieausweis ist die einzige gesetzlich vorgeschriebene Information über die Energiequalität eines Gebäudes – und für Käufer inzwischen ein Preisargument, nicht eine Formalie. Für Verkäufer und Vermieter besteht er aus drei Pflichten: rechtzeitig erstellen, in der Anzeige korrekt zitieren, bei Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Dieser Beitrag ordnet, wann welche Ausweisart zulässig ist, welche fünf Angaben in jede Anzeige gehören, was ein Ausweis kosten darf, wie Sie die Richtigkeit prüfen – und wo die Haftung anfängt, wenn Zahlen im Ausweis mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmen. Wann der Energieausweis Pflicht ist – und wann nicht. Die Pflicht knüpft an den Vorgang, nicht an das Gebäude: Wer verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen und übergeben (§ 80 GEG). Vorlegen heißt unaufgefordert und spätestens bei der Besichtigung; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich nach Aufforderung des Interessenten. Nach Vertragsschluss ist der Ausweis dem Käufer oder Mieter zu übergeben – als Original oder Kopie, auf Wunsch elektronisch. Bei Neubauten stellt der Bauherr oder ein Sachverständiger den Ausweis auf Grundlage der Berechnung aus – dort ist es zwingend ein Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1 GEG). Im Bestand entsteht ein neuer Ausweis nur, wenn bei Erweiterung oder Umbau Änderungen im Sinne der Anlage 7 vorliegen und für das gesamte geänderte Gebäude nach § 50 Abs. 1 und Abs. 2 GEG gerechnet wird (§ 80 Abs. 2 GEG); eine Sanierung allein macht einen gültigen Ausweis nicht ungültig. Für öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr besteht zusätzlich eine Aushangpflicht. Ausnahmen gibt es, sie sind aber eng: kleine Gebäude mit bis zu 50 m² Nutzfläche, Baudenkmale, sowie bestimmte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, sollte sie belegen können – im Zweifel ist der Ausweis das kleinere Problem. Denkmaleigentümer finden die Sonderregeln im Beitrag zur denkmalgeschützten Immobilie. Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: die Wahl hat Folgen. Der Verbrauchsausweis nimmt die Abrechnungen der letzten drei Jahre, bereinigt sie um Witterung und Leerstand und rechnet daraus einen Kennwert. Er kostet wenig, sagt aber mehr über die Bewohner als über das Haus: Ein Rentnerpaar, das zwei Räume heizt, erzeugt einen guten Wert in einem schlechten Gebäude – und umgekehrt. Der Bedarfsausweis berechnet den Bedarf aus Bauteilen, Dämmung, Fenstern, Lüftung und Anlagentechnik. Er ist nutzerunabhängig, teurer und braucht Daten: Baupläne, Angaben zu Wandaufbau und Dämmstärken, Alter und Typ der Heizung. Als Nebenprodukt liefert er die Grundlage für die Sanierungsplanung und für Modernisierungsempfehlungen. Die Wahl ist frei, aber nur im Bestand: Bei Neubauten und bei Umbauten, für die eine Gesamtbilanz gerechnet wird, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 1 und 2 GEG). Und im Bestand gibt es eine weitere Ausnahme: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung nachgerüstet worden sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Und eine wirtschaftliche Überlegung kommt hinzu: Wenn Ihr Gebäude besser ist als das Nutzerverhalten der letzten Jahre, kostet ein Verbrauchsausweis Sie im Verkauf mehr, als der Bedarfsausweis gekostet hätte. Pflichtangaben in Anzeigen: fünf Werte bei Wohngebäuden. In jede kommerzielle Immobilienanzeige für ein Wohngebäude gehören nach § 87 Abs. 1 GEG fünf Angaben aus dem Ausweis: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse. Für Nichtwohngebäude verlangt § 87 Abs. 2 GEG etwas anderes: Art des Ausweises, die Endenergiewerte für Wärme und für Strom getrennt und die wesentlichen Energieträger für die Heizung – Baujahr und Effizienzklasse sind dort nicht anzugeben. Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter und Makler gleichermaßen und gilt für Portale, Zeitungsanzeigen und Aushänge. Zwei Fehler passieren regelmäßig. Der erste: Übernahme des falschen Werts – anzugeben ist die Endenergie, nicht der Primärenergiebedarf, der im Ausweis daneben steht. Der zweite betrifft die Reihenfolge: Die Anzeigepflicht greift nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige ein Ausweis vorliegt (§ 87 Abs. 1 GEG) – eine Anzeige ohne die Werte ist vorher also keine Ordnungswidrigkeit, aber die Vorlagepflicht bei der Besichtigung bleibt, und wer die Kennwerte nachträglich einpflegt, hat zwei Versionen derselben Anzeige im Netz. Praktisch ist die einfachste Lösung, den Ausweis vor der Vermarktung erstellen zu lassen und die fünf Werte als Textblock zu erfassen, den Sie an alle Portale und an den Makler geben. Was sonst in ein vollständiges Exposé gehört, zeigt der Beitrag zum Exposé. Wer ausstellen darf und wie Sie die Richtigkeit prüfen. Ausstellungsberechtigt ist nur ein nach § 88 GEG qualifizierter Personenkreis – etwa Architekten, Bauingenieure, bestimmte Handwerksmeister und Techniker mit entsprechender Fortbildung. Der Aussteller darf die vom Eigentümer bereitgestellten Daten verwenden, muss sie aber auf Plausibilität prüfen und sich durch eine Begehung oder durch geeignete Unterlagen und Fotos ein Bild verschaffen. Ein Ausweis, der in fünf Minuten aus vier Formularfeldern entsteht, erfüllt diese Anforderung nicht. Prüfen Sie den fertigen Ausweis selbst gegen drei Dinge: Stimmen Baujahr des Gebäudes und Baujahr der Heizung? Passt die angegebene Gebäudenutzfläche zur Größe des Hauses – sie ist bei Wohngebäuden nicht identisch mit der Wohnfläche und liegt in der Regel darüber? Und sind die Modernisierungsempfehlungen ausgefüllt oder ausdrücklich als nicht erforderlich vermerkt? Fehlerhafte Grunddaten machen den Kennwert wertlos und Ihre Anzeige falsch. Jeder Ausweis erhält eine Registriernummer, die bei der zuständigen Stelle beantragt wird; Behörden können Ausweise stichprobenweise überprüfen. Wenn ein Anbieter ohne Registriernummer arbeitet, ist das kein Detail, sondern ein Ausschlussgrund. Was der Ausweis über Pflichten und Kosten verrät. Der Energieausweis ist nicht nur ein Dokument für die Anzeige, sondern eine Vorschau auf die Betriebskosten und auf gesetzliche Pflichten. Aus dem Endenergiewert lassen sich die Heizkosten grob abschätzen: Ein Haus mit 140 m² und einem Kennwert von 220 kWh/(m²·a) verbraucht rechnerisch etwa 30.800 kWh im Jahr – bei 12 ct/kWh für Gas rund 3.700 €, bei einem Kennwert von 90 dagegen etwa 1.500 €. Das ist die Zahl, die Käufer in ihre Finanzierung einrechnen. Dazu kommen die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes, die mit dem Eigentümerwechsel greifen: eine ausreichend gedämmte oberste Geschossdecke (§ 47 GEG) und das Betriebsverbot für alte Öl- und Gasheizkessel (§ 72 GEG, mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für sehr kleine und sehr große Anlagen). Ein Ausweis, der eine Gasheizung von 1992 nennt, sagt einem informierten Käufer damit mehr als jedes Verkaufsargument. Umgekehrt ist ein guter Kennwert der beste Beleg für einen höheren Preis – und ein Bedarfsausweis liefert gleich die Liste der Maßnahmen, mit denen er erreichbar wäre. Welche davon sich vor einem Verkauf rechnen, behandelt der Beitrag zum Sanieren vor dem Verkauf; worauf Käufer bei der Besichtigung achten, steht in der Besichtigungs-Checkliste. Haftung: was Sie zusichern und was nicht. Der Energieausweis informiert, er garantiert nicht. Angaben daraus werden in der Regel nicht automatisch zur vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie; deshalb enthalten Kaufvertragsentwürfe üblicherweise einen ausdrücklichen Hinweis, dass der Ausweis nur zur Information übergeben wird und keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Zwei Ausnahmen sind wichtig. Erstens: Wer eine Effizienzklasse, einen Verbrauch oder eine Ersparnis ausdrücklich zusichert – im Exposé, in der Korrespondenz oder im Vertrag –, macht daraus eine Beschaffenheit und haftet, wenn sie nicht stimmt. Zweitens: Wer bekannte Mängel verschweigt, kann sich auf keinen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Eine defekte Heizung, wiederkehrende Feuchte oder eine nachweislich unwirksame Dämmung gehören in die Unterlagen, nicht in die Hoffnung, dass niemand fragt. Für Vermieter gilt eine dritte Ebene: Die energetische Ausstattung fließt ausdrücklich in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (§ 558 Abs. 2 BGB). Ein guter Kennwert ist deshalb nicht nur ein Verkaufsargument, sondern rechtfertigt eine Einordnung im oberen Bereich der Mietspanne – nachzulesen im Beitrag zum Mietpreis. Praktischer Ablauf: in vier Schritten zum richtigen Ausweis. Erstens: Klären, welche Ausweisart in Frage kommt. Bei Neubauten und bei Umbauten mit Gesamtbilanz ist es ohnehin der Bedarfsausweis; bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne entsprechende Nachrüstung ebenfalls. Sonst entscheiden Sie nach dem erwarteten Ergebnis. Bei sparsamen Vormietern oder Leerstand ist der Verbrauchsausweis oft günstiger im Ergebnis, bei einem gut gedämmten Haus mit hohem Verbrauch der Bedarfsausweis. Zweitens: Unterlagen zusammenstellen. Für den Verbrauchsausweis die Heizkostenabrechnungen von 36 zusammenhängenden Monaten plus Leerstandszeiten, für den Bedarfsausweis Baupläne, Angaben zu Dämmung und Fenstern, Typ und Baujahr der Heizung sowie Nachweise über Sanierungen. Je vollständiger die Unterlagen, desto günstiger und belastbarer das Ergebnis. Drittens: Ausweis mit ausreichend Vorlauf bestellen – zwei bis vier Wochen vor Vermarktungsstart, damit die Pflichtangaben von der ersten Anzeige an vollständig sind. Viertens: Werte prüfen, Textblock für alle Portale anlegen, Ausweis zur Besichtigung mitnehmen und die Übergabe nach Vertragsschluss dokumentieren – ein Satz im Protokoll oder im Kaufvertrag genügt und erspart später jede Diskussion.