Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist selten nur eine wirtschaftliche Frage. Meist geht es zugleich um Emotionen, familiäre Rücksichten und die Abstimmung mehrerer Erben – und um Fristen, die unabhängig davon laufen, ob man schon entschieden hat. Dieser Beitrag legt den Ablauf in der Reihenfolge offen, in der er tatsächlich passiert: erst die Fristen nach dem Erbfall, dann der Nachweis der Erbenstellung und die Umschreibung im Grundbuch, dann der Wert – einmal für das Finanzamt, einmal für den Markt –, dann die vier Wege, die eine Erbengemeinschaft hat, und am Ende die beiden Steuern, die denselben Vorgang treffen können. Alle Zahlen sind Größenordnungen und keine Zusage; bei größeren Vermögenswerten ist die Beratung durch Notar und Steuerberater vor der Unterschrift regelmäßig die günstigste Position der ganzen Rechnung. Die Fristen nach dem Erbfall – und was davon wirklich drängt. Drei Fristen laufen sofort, unabhängig davon, ob Sie verkaufen wollen. Erstens die Ausschlagung: Sie ist nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund möglich, bei Auslandsbezug binnen sechs Monaten (§ 1944 BGB). Diese Frist ist scharf, und sie ist wichtiger als jede Verkaufsüberlegung, weil eine überschuldete Immobilie – Grundschulden über dem Verkehrswert, Sanierungsstau, offene Erschließungsbeiträge – mit der Annahme zu Ihrem Problem wird. Zweitens die Anzeige beim Finanzamt: Wer erwirbt, muss den Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG). Bei notariellen Testamenten und Erbverträgen erfährt das Finanzamt regelmäßig ohnehin über Gericht und Notar davon, aber die eigene Anzeigepflicht bleibt. Fordert das Finanzamt danach eine Erklärung an, setzt es dafür eine Frist von mindestens einem Monat (§ 31 ErbStG). Drittens eine Frist, die kein Amt anmahnt und die deshalb regelmäßig verstreicht: die Grundbuchberichtigung. Wird der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei; danach kostet dieselbe Eintragung eine Gebühr nach dem Wert des Grundstücks. Bei 400.000 € sind das rund 785 €. Für den Verkauf selbst brauchen Sie diese Eintragung nicht – § 40 GBO erspart die Voreintragung der Erben, wenn die Erbfolge in der Form des § 35 GBO nachgewiesen ist. Die Frist ist deshalb kein Verkaufsargument, sondern eine Kostenfrage für den Fall, dass Sie das Objekt behalten oder der Verkauf länger als zwei Jahre braucht. Erbenstellung nachweisen: Erbschein oder Testament?. Trennen Sie zwei Ebenen: Beurkunden können Sie den Kaufvertrag schon, bevor der Erbnachweis vorliegt – notwendig ist er für den Vollzug im Grundbuch, also für Vormerkung, Lastenfreistellung und Umschreibung. Was Sie dagegen nicht brauchen, ist Ihre eigene Voreintragung als Eigentümer: Übertragung und Aufhebung von Rechten erspart § 40 GBO, wenn die Erbfolge in der Form des § 35 GBO nachgewiesen ist. Für eine neue Belastung – und genau die ist die Finanzierungsgrundschuld der Käuferbank – gilt die Ausnahme nicht; finanziert der Käufer, verlangt das Grundbuchamt daher in der Regel doch die Voreintragung der Erben. Planen Sie diese Wochen bei einer Kauffinanzierung mit ein. Der Nachweis ist aber nicht immer der Erbschein: Nach § 35 GBO genügt bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag die beglaubigte Abschrift samt Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts, wenn sich die Erbfolge daraus zweifelsfrei ergibt. Das spart Wochen und Gebühren. Ein Erbschein wird dagegen praktisch immer nötig bei gesetzlicher Erbfolge, bei einem handschriftlichen Testament und in allen Fällen, in denen das Grundbuchamt Zweifel hat – etwa bei angeordneter Vor- und Nacherbschaft, bei Auslegungsfragen oder wenn ein Erbe vor dem Erblasser verstorben ist. Beantragt wird er beim Nachlassgericht, üblicherweise verbunden mit einer eidesstattlichen Versicherung; die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert und liegen bei einem Nachlass von 480.000 € in der Größenordnung von rund 1.900 € für Antrag und Versicherung zusammen. Bei angeordneter Testamentsvollstreckung verkauft nicht die Erbengemeinschaft, sondern der Testamentsvollstrecker, der sein Amt durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis nachweist. Und bei Vor- und Nacherbschaft ist der Vorerbe in seiner Verfügungsmacht beschränkt: Ein Verkauf ohne Zustimmung des Nacherben ist im Regelfall dem Nacherben gegenüber unwirksam. Das ist keine Formalie – wer hier ohne Prüfung beurkundet, produziert einen anfechtbaren Kaufvertrag. Zwei Werte, zwei Adressaten: Finanzamt und Markt. Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt nicht, was ein Makler schätzt, sondern nach den §§ 176 ff. BewG: Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, der Rest im Sachwertverfahren. Diese typisierten Verfahren treffen den Markt oft, aber sie kennen keinen Sanierungsstau, kein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit und keine schwierige Vermietbarkeit. Deshalb ist der Gegenbeweis ausdrücklich vorgesehen: Weisen Sie den niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen (§ 198 BewG). Anerkannt sind ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines geeigneten Sachverständigen – und ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis über dasselbe Grundstück innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag. Wer ohnehin verkaufen will, erzeugt den Nachweis also durch den Verkauf selbst; das ist der billigste Weg und einer der wenigen echten Vorteile eines zügigen Verkaufs. Für den Markt ist derselbe Wert eine andere Frage: Hier entscheidet, was ein Käufer heute zahlt, und die Erbimmobilie kommt oft mit Nachteilen, die sich beziffern lassen – Leerstand, Hausrat, alte Heizung, unklare Unterlagen. Rechnen Sie mit zwei Zahlen und halten Sie sie auseinander: der steuerlichen Bemessungsgrundlage und dem Angebotspreis. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag zum Verkehrswert. Erbschaftsteuer: Freibeträge, Abzüge und das Familienheim. Die Steuer trifft nicht den Wert, sondern den Wert minus Freibetrag minus Nachlassverbindlichkeiten. Abziehbar sind Grundschulden, soweit sie noch valutieren, offene Rechnungen und Bestattungskosten; für Bestattung, Grabpflege und Nachlassregelung gibt es ohne jeden Nachweis eine Pauschale von 15.000 € (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Erst der Rest wird mit dem Satz der Steuerklasse belegt. Ein Beispiel mit realistischen Zahlen: Zwei Kinder erben ein Haus, Wert nach dem BewG 480.000 €, darauf noch 60.000 € Restschuld. Jedes Kind erwirbt 240.000 €, davon ab 30.000 € Schuldanteil und 7.500 € Erbfallkostenpauschale – bleiben 202.500 € gegenüber einem Freibetrag von 400.000 €. Erbschaftsteuer: null. Erbt dieselbe Immobilie dagegen eine Nichte als Alleinerbin, erwirbt sie das ganze Objekt: 480.000 € minus 60.000 € Restschuld minus 15.000 € Erbfallkostenpauschale, davon der Freibetrag von 20.000 € – bleiben 385.000 € steuerpflichtiger Erwerb. In Steuerklasse II fällt darauf ein Satz von 25 % an, also rund 96.000 € Erbschaftsteuer. Der Verwandtschaftsgrad ist bei Immobilien fast immer die größere Variable als der Wert. Das Familienheim kann die Steuer vollständig vermeiden, ist für Verkäufer aber die falsche Baustelle: Die Befreiung setzt unverzügliche Selbstnutzung – in der Regel innerhalb von sechs Monaten – und eine zehnjährige Behaltensfrist voraus; bei Kindern zusätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Wer innerhalb der zehn Jahre verkauft oder auszieht, verliert sie rückwirkend, wenn keine zwingenden Gründe vorliegen. Für den Ehegatten kommt der Versorgungsfreibetrag von 256.000 € hinzu, der um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge gekürzt wird. Die vier Wege der Erbengemeinschaft. Eine Erbengemeinschaft ist keine Gesellschaft, die man führt, sondern ein Zustand, den man auflöst. Vier Wege führen hinaus, und sie unterscheiden sich in Dauer, Kosten und Erlös deutlich. Erstens der gemeinsame Verkauf an einen Dritten: der Regelfall und wirtschaftlich der beste. Er verlangt Einstimmigkeit, weil er eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand ist (§ 2040 BGB). Zweitens die Übernahme durch einen Miterben, der die übrigen auszahlt – notariell beurkundete Auseinandersetzung, grunderwerbsteuerfrei nach § 3 Nr. 3 GrEStG, aber nur so gut wie der Wert, auf den man sich einigt. Drittens der Verkauf des eigenen Erbanteils: Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, notariell, auch an einen Dritten (§ 2033 Abs. 1 BGB). Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht und müssen es binnen zwei Monaten ausüben (§ 2034 BGB). Das ist der Notausgang für den, der nicht länger warten will – Anteilskäufer zahlen aber Abschläge, weil sie das Konfliktrisiko übernehmen. Viertens die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: ein Verfahren, kein Verkauf. Gerichtliches Verkehrswertgutachten, Termine, Ladungsfristen, regelmäßig über ein Jahr bis zum Zuschlag und ein Erlös typischerweise unter dem freien Verkauf. Sie ist ein Druckmittel und ein letztes Mittel, nicht ein Plan. Für die laufende Zeit bis zur Auflösung gilt ein anderer Maßstab: Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung – Vermietung, Reparatur, Versicherung – entscheidet die Mehrheit nach Anteilen, notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Wer das weiß, streitet nicht über das leere Haus, sondern verwaltet es. Auszahlung eines Miterben: die Rechnung, die niemand aufschreibt. „Wir zahlen dich aus“ klingt einfach und scheitert regelmäßig an drei Positionen, die im Gespräch nicht vorkommen. Ein Beispiel mit zwei Kindern und einem Haus im Verkehrswert von 480.000 €, darauf 60.000 € Restschuld. Der Nettowert des Nachlassgrundstücks beträgt 420.000 €, der Anteil des ausscheidenden Miterben also 210.000 €. Der übernehmende Miterbe muss diese 210.000 € finanzieren und die 60.000 € Restschuld weiterführen – die Bank prüft also 270.000 € Gesamtengagement, nicht 210.000 €. Erste vergessene Position: Er braucht die Schuldhaftentlassung des ausscheidenden Miterben, sonst haftet dieser weiter für ein Darlehen auf einem Haus, das ihm nicht mehr gehört. Zweite Position: die Kosten der Auseinandersetzung selbst – notarielle Beurkundung nach dem Wert des Geschäfts, Grundbuchumschreibung, gegebenenfalls Löschung und Neubestellung von Grundschulden. Bei einem Geschäftswert von 480.000 € landen Notar und Grundbuch zusammen im Bereich von rund 3.000 bis 4.000 €. Dritte Position: die Instandhaltung, die zwischen Erbfall und Auseinandersetzung angefallen ist, und die Frage, wer sie vorgestreckt hat. Halten Sie das mit Datum und Betrag fest, sonst wird daraus der eigentliche Streit. Der Wert selbst gehört an den Anfang, nicht ans Ende: Einigen Sie sich vorab darauf, wer ihn feststellt – zwei Markteinschätzungen, ein Gutachten, oder das Ergebnis eines echten Verkaufsversuchs. Wer erst verhandelt und dann bewertet, verhandelt über Gefühle. Einkommensteuer: die Frist des Erblassers zählt. Neben der Erbschaftsteuer steht die zweite, oft überraschende Steuer: das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung – Ihnen wird die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn steuerfrei, auch wenn Sie erst seit Wochen Eigentümer sind. Läuft die Frist noch, ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern nicht die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift. Zwei Fälle verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens die Erbengemeinschaft: Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen ab, ist das nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (IX R 13/22) keine anteilige Anschaffung des Nachlassgrundstücks; für das gesamte Objekt läuft weiter die Frist des Erblassers. Zweitens die vermietete Erbimmobilie: Wird sie nach dem Erbfall weiter vermietet, treten Sie in die Abschreibung des Erblassers ein – und bei einem Verkauf innerhalb der Frist mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten, der steuerpflichtige Gewinn steigt entsprechend. Praktisch heißt das: Wenn die Zehnjahresfrist des Erblassers noch läuft und ein nennenswerter Gewinn im Raum steht, gehört die Rechnung vor die Entscheidung. Manchmal ist es günstiger, den Ablauf der Frist abzuwarten und das Objekt bis dahin gemeinsam zu vermieten – das setzt aber eine schriftliche Regelung über Kosten, Einnahmen und Ausstieg voraus, sonst verlagert man einen Steuerstreit in einen Familienstreit. Unterlagen, Hausrat und Verkauf in der Praxis. Erbimmobilien haben ein wiederkehrendes Muster: Der Wert ist da, die Unterlagen sind es nicht. Beschaffen Sie früh, was Käufer und Banken verlangen – Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Fehlen Bauakten, hilft die Einsicht bei der Bauaufsichtsbehörde; das dauert Wochen und lohnt sich, weil Schwarzbauten und ungenehmigte Ausbauten sonst erst in der Kaufvertragsverhandlung auffallen. Der Energieausweis ist Pflicht, sobald verkauft wird: vorlegen spätestens bei der Besichtigung, übergeben nach Vertragsschluss (§ 80 GEG). Bei einem leerstehenden Haus ohne Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre bleibt oft nur der Bedarfsausweis – rechnen Sie mit Vorlauf. Details stehen im Beitrag zu den Energieausweis-Pflichten. Der Hausrat ist der unterschätzte Posten. Eine vollständige Entrümpelung eines Einfamilienhauses liegt regelmäßig im mittleren vierstelligen Bereich und braucht Wochen, und in einer Erbengemeinschaft ist sie zugleich die emotional schwierigste Aufgabe. Zwei Regeln helfen: Erst klären, ob der Käufer geräumt oder unberührt übernehmen will – manche Selbstgestalter zahlen für „wie besehen“ mehr, als die Entrümpelung kostet. Und persönliche Unterlagen und Wertsachen vor jeder Besichtigung sichern. Bleibt eine Grundschuld im Grundbuch, ist das kein Hindernis: Der Notar bindet die Löschungsunterlagen in die Abwicklung ein, der Kaufpreis löst zuerst die Bank ab, der Rest fließt an die Erben. Wichtig ist nur, die Bank früh einzubinden – die Löschungsbewilligung kommt nicht am Tag der Beurkundung. Wie der Ablauf im Ganzen aussieht, steht im Beitrag zum Kaufablauf. Streit vermeiden: vier Vereinbarungen vor dem ersten Angebot. Konflikte in Erbengemeinschaften entstehen fast immer an denselben vier Stellen – und alle vier lassen sich vorab regeln, in einer einzigen Mail mit vier Punkten. Erstens der Wert: Wer stellt ihn fest, und ist das Ergebnis für alle bindend? Zweitens die Preisuntergrenze: Ab welchem Gebot wird verkauft, ohne neu zu verhandeln? Drittens die Kosten: Wer zahlt Makler, Entrümpelung, Gutachten, laufende Nebenkosten – und wird das vom Erlös vorab abgezogen oder anteilig ausgeglichen? Viertens die Vertretung: Wer spricht mit Makler, Notar und Käufer? Eine schriftliche Vollmacht für einen Miterben ersetzt fünf Terminabstimmungen. Wo die Fronten schon verhärtet sind, ist ein neutrales Gutachten das wirksamste Mittel, weil es die Wertdiskussion aus der Beziehung herausnimmt. Bleibt es dabei, hilft eher ein im Erbrecht erfahrener Anwalt oder ein Mediator als ein weiteres Familiengespräch – und der Hinweis, dass die Teilungsversteigerung allen weniger bringt, ist sachlich richtig und wirkt oft besser als jedes Argument über den Wert. Wer die Immobilie ohnehin verkaufen will, findet die Marktseite im Beitrag Immobilie verkaufen: 10 Tipps.