Das Grundbuch ist die einzige verbindliche Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Wer es lesen kann, erkennt in fünf Minuten, ob ein Objekt Probleme mitbringt – ein lebenslanges Wohnrecht, ein Wegerecht des Nachbarn, eine Zwangssicherungshypothek oder einen Sanierungsvermerk. Dieser Beitrag geht die Struktur Abteilung für Abteilung durch, erklärt die Eintragungen im Kaufablauf, nennt die Gebühren und endet mit einer Prüfliste für die Zeit vor der Beurkundung. Was das Grundbuch rechtlich leistet. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die Amtsgerichte führen (§ 1 GBO). Seine praktische Bedeutung ergibt sich aus zwei Grundsätzen des BGB. Erstens dem Eintragungsgrundsatz: Rechte an Grundstücken entstehen, wechseln und erlöschen grundsätzlich erst mit der Eintragung (§ 873 BGB). Ein Kaufvertrag verschafft Ihnen also noch kein Eigentum, sondern nur den Anspruch darauf. Zweitens dem öffentlichen Glauben: Nach § 891 BGB wird vermutet, dass der eingetragene Rechtszustand richtig ist, und nach § 892 BGB wird geschützt, wer gutgläubig im Vertrauen auf das Grundbuch erwirbt. Diese Schutzwirkung hat eine Kehrseite, die Käufer unterschätzen: Sie gilt in beide Richtungen. Was im Grundbuch steht, müssen Sie hinnehmen – auch wenn Sie es nicht gelesen haben. Auf Unkenntnis eines eingetragenen Wohnrechts oder einer Dienstbarkeit können Sie sich nicht berufen. Der Blick ins Grundbuch vor der Beurkundung ist deshalb keine Formalie, sondern der wichtigste einzelne Prüfschritt beim Immobilienkauf. Heute ist das Grundbuch bundesweit elektronisch geführt. Der Aufbau ist jedoch unverändert: Aufschrift mit Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer, dann das Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen. Bestandsverzeichnis: welches Grundstück gemeint ist. Das Bestandsverzeichnis identifiziert das Objekt: Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Wirtschaftsart und Lage, Größe in Quadratmetern. Bei Wohnungseigentum steht hier zusätzlich der Miteigentumsanteil am Grundstück – etwa „87/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 12“ – mit Bezug auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Zwei Punkte lohnen die Prüfung. Erstens die Flurstücke: Häufig gehören zu einem Haus mehrere Flurstücke, etwa Hausgrundstück, Garage und Zuwegung. Fehlt eines im Kaufvertrag, kaufen Sie ein Haus ohne Zufahrt. Zweitens die Grundstücksgröße: Sie wird nur nachrichtlich aus dem Liegenschaftskataster übernommen. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erfasst sie nicht, und sie garantiert weder die tatsächliche Fläche noch eine Kaufpreisanpassung bei Abweichung. Exposé-Angaben weichen zusätzlich nicht selten ab, und beim Kaufpreis pro Quadratmeter macht das schnell einen fünfstelligen Unterschied – kommt es auf den Quadratmeter an, gehören eine Vermessung oder eine ausdrückliche Flächenvereinbarung in den Kaufvertrag. Wie Flächenangaben im Gebäude zu behandeln sind, steht im Beitrag Wohnfläche berechnen. Abteilung I: Eigentum. Hier stehen die Eigentümer, ihre Anteile und der Erwerbsgrund. Bei mehreren Eigentümern ist entscheidend, in welchem Verhältnis sie stehen: „je zur Hälfte“ bedeutet Bruchteilseigentum, jeder kann über seinen Anteil verfügen. „In Erbengemeinschaft“ oder „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ bedeutet gebundenes Vermögen – dann müssen alle Beteiligten mitwirken, und der Notar braucht Nachweise über den Bestand der Gemeinschaft. Für Käufer sind drei Konstellationen erklärungsbedürftig. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sämtliche Miterben den Kaufvertrag unterschreiben oder wirksam vertreten sein; ein einzelner Miterbe kann das Grundstück nicht verkaufen. Steht noch ein Verstorbener im Grundbuch, muss der Erbnachweis vorliegen. Und wenn eine Gesellschaft eingetragen ist, prüft der Notar die Vertretungsverhältnisse – seit dem Gesellschaftsregister für die GbR mit deutlich strengeren Anforderungen als früher. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen. Abteilung II ist die inhaltlich schwierigste und wirtschaftlich riskanteste Abteilung. Hier stehen alle Rechte Dritter außer den Grundpfandrechten, außerdem Verfügungsbeschränkungen und Vermerke. Abteilung III: Grundpfandrechte. In Abteilung III stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden – die Sicherheiten für Kredite. Wichtig ist die schon genannte Unterscheidung: Die eingetragene Höhe sagt nichts über die tatsächliche Restschuld. Zusätzlich ist bei Grundschulden ein Zinssatz eingetragen, häufig 12 % bis 18 %; das ist kein Kreditzins, sondern der Sicherungsrahmen für den Fall der Vollstreckung. Zwei Formen sind zu unterscheiden. Die Buchgrundschuld existiert nur im Grundbuch und ist der Regelfall – Eintragung mit einer 1,0-Gebühr. Die Briefgrundschuld wird zusätzlich durch einen Grundschuldbrief verbrieft, der körperlich übergeben werden muss; sie ist teurer und langsamer, und ein verlorener Brief macht ein aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig. Wenn Ihre Bank die Wahl lässt, ist die Buchgrundschuld die pragmatische Variante. Für Käufer ist der Ablauf im Kauf entscheidend: Die Grundschulden des Verkäufers werden über die Lastenfreistellung abgewickelt. Die Gläubigerbanken erteilen Löschungsbewilligungen, meist treuhänderisch an den Notar mit der Bedingung, dass der Kaufpreis zur Ablösung verwendet wird. Erst wenn diese Unterlagen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Zahlen Sie niemals vor dieser Mitteilung – Sie hätten sonst keinen Schutz davor, eine belastete Immobilie zu erhalten. Auch eine Zwangssicherungshypothek eines privaten Gläubigers gehört hierher; sie signalisiert wirtschaftliche Probleme des Verkäufers und erfordert besonders sorgfältige Abwicklung. Die Eintragungen im Kaufablauf. Ein normaler Kauf erzeugt drei bis vier Grundbucheintragungen in fester Reihenfolge. Sie zu kennen, hilft beim Verständnis der Wartezeiten – und der Rechnungen, die in Etappen vom Amtsgericht kommen. Die Auflassungsvormerkung: Ihr wichtigster Schutz. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer und könnte theoretisch ein zweites Mal verkaufen, das Grundstück belasten oder von Gläubigern gepfändet werden. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB schließt diese Lücke: Sie wird in Abteilung II eingetragen und macht spätere Verfügungen, die Ihren Anspruch beeinträchtigen würden, relativ unwirksam. Selbst eine Insolvenz des Verkäufers nach Eintragung der Vormerkung schadet Ihnen grundsätzlich nicht mehr. Daraus folgt die eiserne Regel der Kaufabwicklung: Kaufpreis erst nach eingetragener Vormerkung. Der Notar prüft das und schickt die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn Vormerkung, Lastenfreistellungsunterlagen und – falls einschlägig – Vorkaufsrechtsverzicht und Genehmigungen vorliegen. Die Vormerkung kostet eine 0,5-Gebühr und wird mit der Umschreibung gebührenfrei gelöscht. Sie ist mit Abstand die günstigste Sicherheit im ganzen Kaufprozess. Grundbuchauszug: bekommen, lesen, prüfen. Für die Kaufprüfung brauchen Sie einen aktuellen Auszug – aktuell heißt: nicht älter als wenige Wochen, weil Zwangssicherungshypotheken und Insolvenzvermerke kurzfristig hinzukommen können. Verkäufer sollten den Auszug von sich aus bereitstellen; wer das verweigert, hat entweder etwas zu verbergen oder kennt sein Grundbuch nicht. Nach dem Erbfall: die Zweijahresfrist. Mit dem Tod geht das Eigentum kraft Gesetzes auf die Erben über, das Grundbuch nennt aber weiter den Verstorbenen und ist damit unrichtig. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt, mit Erbschein, notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Europäischem Nachlasszeugnis als Nachweis. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Geht der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Berichtigung gebührenfrei. Nach Ablauf der Frist entsteht die volle 1,0-Gebühr nach dem Wert des Grundstücks – bei 400.000 € also 785 €, bei 900.000 € 1.575 €. Die Frist läuft ab dem Erbfall, nicht ab der Erteilung des Erbscheins, und sie ist nicht verlängerbar; wer auf ein langes Nachlassverfahren wartet, sollte den Antrag rechtzeitig stellen – nach der Rechtsprechung genügt der fristgerechte Eingang, die Nachweise dürfen nachkommen. Kosten für den Erbschein selbst fallen unabhängig davon an und richten sich nach dem Nachlasswert. Erben, die verkaufen wollen, müssen nicht zwingend vorher umschreiben – der Notar kann den Erbnachweis dem Kaufvertrag beifügen und direkt auf den Käufer umschreiben lassen. Bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten und absehbar längerer Verkaufsdauer ist die Berichtigung innerhalb der Frist aber der sicherere Weg, weil sie kostenlos ist und die Handlungsfähigkeit klärt. Was im Grundbuch nicht steht. Ein sauberes Grundbuch ist eine notwendige, aber keine hinreichende Bedingung für ein problemloses Objekt. Nicht im Grundbuch stehen: öffentlich-rechtliche Baulasten (separates Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht; in Bayern gibt es beides nicht, dort stehen entsprechende Dienstbarkeiten in Abteilung II), Altlasten und Kampfmittelverdacht (Altlastenkataster, Kampfmittelräumdienst), Denkmalschutz (Denkmalliste, gelegentlich zusätzlich als Vermerk), noch nicht abgerechnete Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge (Gemeinde), Mietverhältnisse (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB – aber im Grundbuch tauchen Mieter nicht auf), Rückstände von Hausgeld bei Wohnungseigentum sowie Rechte, die vor Anlegung des Grundbuchs entstanden sind und als altrechtliche Rechte weiter bestehen können. Daraus folgt eine kurze Zusatzliste für Käufer: Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Bebauungsplan und Erschließungsbeitragsstand bei der Gemeinde abfragen, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Höhe der Erhaltungsrücklage prüfen, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mietrückstände. Die Wertfrage klären Sie parallel über den Verkehrswert, die Bodenkomponente über den Bodenrichtwert. Prüfliste für die Zeit vor der Beurkundung. Sechs Fragen sollten Sie am Grundbuchauszug abarbeiten, bevor Sie den Notartermin bestätigen. Stimmen Bestandsverzeichnis und Kaufvertrag überein – alle Flurstücke, Größen und beim Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil? Ist der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer, und wenn nicht: liegen Erbnachweis, Vollmacht oder Vertretungsnachweis vor? Steht in Abteilung II ein Recht, das Sie nach dem Kauf treffen würde? Für jedes davon muss der Vertrag entweder die Löschung bis zur Kaufpreisfälligkeit vorsehen oder die Übernahme ausdrücklich und mit Kenntnis des Werts regeln. Sind alle Grundschulden aus Abteilung III zur Löschung vorgesehen, und wer trägt die Kosten? Steht die Zuordnung ausdrücklich im Vertrag? Gibt es Vermerke, die den Verkauf genehmigungspflichtig machen – Sanierungsgebiet, Umlegung, Erbbaurecht, Insolvenz, Testamentsvollstreckung, Zwangsversteigerung? Ist die Zahlungsfälligkeit an eingetragene Vormerkung, vollständige Lastenfreistellungsunterlagen und Vorkaufsrechtsverzicht gekoppelt? Die Gebührenseite dieser Eintragungen erklärt der Beitrag zu den Notarkosten, die Steuer auf den Erwerb der Beitrag zur Grunderwerbsteuer, den zeitlichen Gesamtablauf der Beitrag Immobilie kaufen: der Ablauf. Dieser Text erklärt die Systematik und ersetzt keine Prüfung des konkreten Grundbuchs – die gehört zum Notar und, bei ungewöhnlichen Eintragungen in Abteilung II, zu einem Fachanwalt.