Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten – und der einzige, dessen Höhe allein davon abhängt, in welchem Bundesland das Objekt liegt. Bei 400.000 € Kaufpreis liegen zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen 12.000 € Unterschied. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Sätze aller 16 Länder, erklärt, was tatsächlich in die Bemessungsgrundlage fällt, und trennt echte Gestaltungsmöglichkeiten von Ratschlägen, die vor dem Finanzamt nicht halten. Was besteuert wird – und wann die Steuer entsteht. Die Grunderwerbsteuer knüpft nicht an den Immobilienbesitz an, sondern an den Rechtsvorgang: Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG löst bereits der Kaufvertrag die Steuer aus, weil er den Anspruch auf Übereignung begründet. Sie entsteht damit im Moment der notariellen Beurkundung – nicht bei Übergabe, nicht bei Zahlung des Kaufpreises und nicht bei der Eintragung im Grundbuch. Wer eine Immobilie im Dezember beurkundet und im März übernimmt, hat die Steuer steuerrechtlich im Dezember ausgelöst. Steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung oder hängt er an einer Genehmigung – etwa des Betreuungsgerichts, des WEG-Verwalters oder nach der Grundstücksverkehrsordnung –, entsteht die Steuer erst mit Eintritt der Bedingung oder mit der Genehmigung (§ 14 GrEStG); dann gilt auch der zu diesem Zeitpunkt maßgebliche Landessatz. Erfasst sind neben klassischen Kaufverträgen auch Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden, Teilungs- und Auseinandersetzungsverträge mit Wertausgleich, Zuschläge in der Zwangsversteigerung sowie Übertragungen von Anteilen an Gesellschaften mit Grundbesitz. Nicht erfasst sind Vorgänge ohne Gegenleistung: Erbschaft und Schenkung fallen unter die Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht unter die Grunderwerbsteuer. Eine Besonderheit betrifft aufstehende Bauwerke: Was rechtlich Bestandteil des Grundstücks ist, wird mitbesteuert. Heizung, Sanitärinstallation, fest verklebter Bodenbelag, eine massiv gemauerte Garage oder ein fest eingebauter Kachelofen sind Gebäudebestandteile und lassen sich nicht als „Inventar“ ausklammern – dazu unten mehr. Die Steuersätze der 16 Bundesländer. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land seinen Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Spanne reicht aktuell von 3,5 % bis 6,5 %. Bayern hat den Eingangssatz von 3,5 % nie erhöht; Thüringen hat 2024 als bislang einziges Land wieder deutlich gesenkt, von 6,5 % auf 5,0 %. Die jüngste Erhöhung kam aus Bremen: seit dem 1. Juli 2025 gelten dort 5,5 % statt 5,0 %. Was der Satz konkret kostet. Die Grunderwerbsteuer ist der Posten, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren: Kaufnebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen. Deshalb entscheidet der Landessatz nicht nur über die Gesamtkosten, sondern auch darüber, wie viel Eigenkapital Sie überhaupt für die Finanzierung brauchen. Die folgende Tabelle zeigt die Steuer für drei typische Kaufpreise. Bemessungsgrundlage: die gesamte Gegenleistung. Besteuert wird nicht der Verkehrswert, sondern die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG). Das ist meist der Kaufpreis, kann aber mehr sein. Zur Gegenleistung zählen zusätzlich übernommene Verpflichtungen: vom Käufer übernommene Erschließungs- oder Anliegerbeiträge, die rechtlich noch den Verkäufer treffen, ein dem Verkäufer eingeräumtes Wohn- oder Nießbrauchsrecht mit Kapitalwert, übernommene Darlehen samt Grundschuld, Vermessungs- oder Räumungskosten, die der Käufer trägt, sowie eine Maklerprovision, wenn der Käufer die Provisionsschuld des Verkäufers übernimmt. Zahlt jeder seine eigene Provision, bleibt sie außerhalb der Bemessungsgrundlage. Umgekehrt gilt: Was der Käufer für eigene Zwecke aufwendet, gehört nicht dazu – etwa seine eigenen Notarkosten, seine Finanzierungskosten oder Renovierungen nach Übergabe. Nur wenn das Finanzamt keine Gegenleistung ermitteln kann, tritt der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an ihre Stelle (§ 8 Abs. 2 GrEStG), etwa bei Umwandlungen oder Anteilsvereinigungen. Ein verbreiteter Irrtum betrifft auffällig niedrige Kaufpreise unter Angehörigen: Die Grunderwerbsteuer kennt keine Mindestbemessung nach Verkehrswert. Ein Verkauf zu 60 % des Marktwerts löst Grunderwerbsteuer nur auf den vereinbarten Preis aus – schenkungsteuerlich kann der Differenzbetrag aber eine gemischte Schenkung sein. Beide Steuern prüfen denselben Vertrag mit unterschiedlichen Maßstäben. Inventar korrekt herausrechnen – der eine legale Hebel. Bewegliche Sachen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wer sie im Kaufvertrag gesondert ausweist, senkt die Bemessungsgrundlage tatsächlich. Typische Positionen: freistehende Küchengeräte und Möbel, Einbauschränke ohne feste Verbindung, Markisen, Gartenhaus in Fertigbauweise, Sauna als Kabine, Gartenmöbel, Werkstattausstattung, Photovoltaik-Anlage in Aufdachmontage (hier lohnt eine gesonderte Prüfung, weil die Zuordnung vom Einzelfall abhängt). Drei Regeln entscheiden darüber, ob der Ansatz hält: Erstens der Zeitwert – eine fünf Jahre alte Küche, die 25.000 € gekostet hat, ist keine 25.000 € mehr wert, sondern eher die Hälfte. Zweitens die Einzelaufstellung – eine Sammelposition „Inventar 30.000 €“ fällt eher auf als eine Liste mit Gegenständen, Alter und Wert. Drittens die Größenordnung: In der Verwaltungspraxis werden Inventaranteile bis etwa 15 % des Kaufpreises üblicherweise ohne weitere Nachfragen akzeptiert, darüber steigt die Prüfquote deutlich. Eine gesetzliche Grenze ist das nicht, sondern eine Erfahrungsregel aus der Praxis – wer belastbare Nachweise hat, kann auch mehr ansetzen. Was Sie nicht abziehen dürfen. Drei Ansätze tauchen in Musterverträgen immer wieder auf und funktionieren nicht mehr oder nie: Die Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage beim Wohnungskauf. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) entschieden, dass der Kaufpreis nicht um die anteilige Rücklage gemindert wird. Seit der WEG-Reform gehört das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, der Verkäufer überträgt also keine Geldforderung. Verträge, die den Abzug noch vorsehen, führen zu Rückfragen und Nachzahlungen. Gebäudebestandteile als Inventar. Heizung, Bad, Fenster, Rollläden, verklebte Böden, fest verbaute Einbauküchen mit Maßanfertigung, gemauerte Garagen: alles Bestandteil des Grundstücks. Wer sie herausrechnet, riskiert nicht nur die Korrektur, sondern in klaren Fällen den Vorwurf einer unrichtigen Angabe. Unrealistische Werte. Setzt der Vertrag Inventar mit 60.000 € bei 300.000 € Kaufpreis an, korrigiert das Finanzamt den Ansatz und fordert Nachweise. Auch die finanzierende Bank rechnet Inventar häufig aus dem Beleihungswert heraus – der scheinbare Steuervorteil kann Sie also zusätzliches Eigenkapital kosten. Neubau: das einheitliche Vertragswerk. Wer ein Grundstück kauft und darauf bauen lässt, zahlt Grunderwerbsteuer im Zweifel auf beides. Nach der Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk gehören die Baukosten zur Gegenleistung, wenn Grundstückskauf und Bauerrichtung durch einen objektiv sachlichen Zusammenhang verbunden sind – klassisch beim Bauträgerkauf, aber auch dann, wenn der Grundstücksverkäufer und das Bauunternehmen zusammenwirken und der Käufer bei Vertragsschluss faktisch an ein bestimmtes Baukonzept gebunden ist. Bei 150.000 € Grundstück und 350.000 € Hauspreis macht das in Nordrhein-Westfalen den Unterschied zwischen 9.750 € und 32.500 € Steuer. Getrennt bleibt es nur, wenn der Käufer das Grundstück frei und unabhängig erwirbt und die Bauentscheidung nachweislich später und ohne Bindung an den Verkäufer trifft. Die Beweislast liegt praktisch beim Käufer, und die Zeitspanne zwischen den Verträgen allein genügt nicht. Wer hier gestalten will, braucht steuerliche Beratung vor dem ersten Vertrag. Befreiungen und Sonderfälle. § 3 GrEStG enthält eine Reihe persönlicher und sachlicher Befreiungen. Sie sind der Grund, warum Übertragungen innerhalb der Familie oft steuerfrei gelingen – aber nur in den gesetzlich genannten Konstellationen. Ablauf, Fristen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Weg von der Beurkundung bis zur Eintragung führt zwingend über das Finanzamt. Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen an (§ 18 GrEStG). Daneben trifft Käufer und Verkäufer eine eigene Anzeigepflicht mit derselben Frist (§ 19 GrEStG); die notarielle Anzeige deckt den beurkundeten Kauf ab, ersetzt die eigene Anzeige aber nicht, wenn Umstände außerhalb der Urkunde liegen – etwa Anteilsübertragungen, nachträgliche Vereinbarungen oder eine beanspruchte Befreiung. Das Finanzamt setzt die Steuer fest, sie ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die es üblicherweise direkt an den Notar übermittelt; ist der Erwerb steuerfrei oder die Steuer gestundet oder sichergestellt, erteilt es sie ohne Zahlung (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Erst damit darf das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel eintragen (§ 22 GrEStG). Anteilskäufe: warum große Portfolios anders behandelt werden. Immobilien lassen sich auch erwerben, indem man Anteile an der Gesellschaft kauft, die sie hält. Bis 2021 ließ sich damit Grunderwerbsteuer vermeiden, solange weniger als 95 % der Anteile übergingen. Seit dem 1. Juli 2021 liegt die Schwelle bei 90 %, und die maßgeblichen Beobachtungszeiträume wurden auf zehn Jahre verlängert (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG). Für private Käufer eines Hauses oder einer Wohnung ist das ohne Bedeutung; relevant wird es bei Objektgesellschaften, Familienholdings und der Übertragung von Anteilen an vermögensverwaltenden GmbHs. Wer Immobilien in einer Gesellschaft hält und Anteile überträgt, sollte die Zehnjahresfristen im Blick behalten, weil auch schrittweise Übertragungen zusammengerechnet werden. Was aus der Grunderwerbsteuer steuerlich später wird. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Grunderwerbsteuer endgültig verlorenes Geld – abziehbar ist sie nicht. Bei Vermietung gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird wie der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsbasis, bei Bestandsgebäuden also 2 % oder 2,5 % pro Jahr, bei Neubauten unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG mehr. Bei einem Objekt für 400.000 € mit 70 % Gebäudeanteil und 6,5 % Steuer landen rund 18.200 € der 26.000 € in der Abschreibung – über 50 Jahre verteilt. Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und senkt damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wie das mit der Abschreibungshinzurechnung zusammenspielt, steht im Beitrag zur Spekulationssteuer. Einen Überblick über alle Nebenkostenposten gibt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten, die Notar- und Grundbuchseite erklärt der Beitrag zu den Notarkosten. Die häufigsten Fehler. Nebenkosten zu knapp kalkuliert: Wer nur mit 3,5 % rechnet, weil er die Zahl aus einem bayerischen Ratgeber hat, hat in Nordrhein-Westfalen bei 400.000 € 12.000 € Eigenkapital zu wenig eingeplant. Rechnen Sie mit dem Satz Ihres Landes plus Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision. Inventar erst nach der Beurkundung entdecken: Was nicht im Vertrag steht, lässt sich später nicht mehr sinnvoll herausrechnen. Die Liste muss vor dem Notartermin fertig sein. Auf die Instandhaltungsrücklage vertrauen: Der Abzug ist seit 2020 erledigt, hält aber sich in Vorlagen. Prüfen Sie den Vertragsentwurf darauf. Den Bescheid liegen lassen: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Engpass des gesamten Kaufs. Jede Woche Verzögerung bei der Zahlung verschiebt die Eintragung – und damit oft auch Schlüsselübergabe und Anschlussfinanzierung. Wie sich der Gesamtablauf zeitlich sortiert, zeigt der Beitrag Immobilie kaufen: der Ablauf. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Bei Übertragungen innerhalb der Familie, bei Bauträgerverträgen und bei Gesellschaftsanteilen entscheidet die konkrete Gestaltung über fünfstellige Beträge – hier gehört ein Steuerberater vor die Beurkundung.