Wer eine Immobilie erbt und selbst nicht einziehen will, steht vor einer Frage mit zwei ordentlichen Antworten: verkaufen und den Erlös anlegen, oder halten und vermieten. Beides kann richtig sein — falsch ist nur, die Entscheidung nach Bauchgefühl oder nach dem Satz „verkaufen kann man immer noch“ zu treffen und in der Zwischenzeit ein Objekt mitzuschleppen, das Kosten, Zeit und in der Erbengemeinschaft auch noch Konfliktpotenzial erzeugt. Dieser Beitrag stellt die Entscheidung auf drei Beine: die Formalien und Fristen, die unmittelbar nach dem Erbfall laufen, eine ehrliche Renditerechnung auf den heutigen Verkehrswert nach Kosten und Steuern, und die weichen Faktoren — Verwaltungsaufwand, Zustand, Entfernung, Einigkeit unter Miterben. Am Ende steht eine Checkliste, mit der Sie zu einem begründeten Ergebnis kommen. Er gibt einen Überblick über die Regeln in Deutschland und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall; die Zahlen sind Beispielrechnungen, keine Zusagen. Zuerst die Formalien: was in den ersten Monaten läuft. Bevor Sie über Verkauf oder Vermietung nachdenken, laufen Fristen, die Geld kosten, wenn man sie verpasst. Klären Sie deshalb vier Punkte, bevor Sie eine Strategie festlegen. Erstens die Annahme: Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und dem Grund der Berufung möglich (§ 1944 BGB). Das ist bei überschuldeten Nachlässen der entscheidende Zeitraum — eine Immobilie mit hoher Restschuld und Sanierungsstau ist nicht automatisch ein Vermögenswert. Zweitens die Anzeige: Den Erwerb müssen Sie binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Bei Grundvermögen führt daran kein Weg vorbei, auch nicht bei einem notariellen Testament. Die Anzeige ist kein Steuerbescheid und keine Bewertung; sie ist eine formlose Mitteilung, aus der das Finanzamt ableitet, ob eine Erklärung angefordert wird. Drittens der Erbnachweis: Für die Umschreibung im Grundbuch brauchen Sie einen Erbschein oder — bei notarieller Verfügung — die beglaubigte Abschrift samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Die Berichtigung sollten Sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen, weil sie nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG dann gebührenfrei ist. Verkaufen Sie direkt, müssen die Erben nicht zwingend zuerst eingetragen werden (§ 40 GBO) — der Erbnachweis ist trotzdem erforderlich. Viertens die Bestandsaufnahme: Grundbuchauszug mit allen Belastungen, Darlehensstand, laufende Mietverhältnisse, Versicherungen, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Rücklage und die Protokolle der letzten Versammlungen. Diese Unterlagen brauchen Sie für jeden Weg — und ihre Beschaffung dauert länger als die Entscheidung. Zwei Steuerebenen auseinanderhalten. Die meisten Fehleinschätzungen entstehen, weil Erbschaftsteuer und Einkommensteuer vermischt werden. Es sind getrennte Ebenen mit eigenen Regeln. Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb an. Bemessungsgrundlage ist der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert, davon werden Nachlassverbindlichkeiten und die persönlichen Freibeträge abgezogen: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro für Geschwister, Nichten und Neffen sowie nicht verwandte Erwerber. Ist die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, wird sie nur mit 90 Prozent des Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Selbst genutztes Familienheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ganz befreit sein — dann aber mit der Zehnjahresbindung, die Verkauf und Vermietung ausschließt. Die Einkommensteuer knüpft an das an, was Sie danach mit der Immobilie tun. Vermieten Sie, sind die Überschüsse Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Verkaufen Sie, ist ein Gewinn nur innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerpflichtig — und für diese Frist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Deshalb ist der Verkauf einer lange im Familienbesitz gehaltenen Immobilie einkommensteuerlich meist unproblematisch, auch unmittelbar nach dem Erbfall. Die praktische Konsequenz: Der § 13d-Abschlag ist kein Argument für die Vermietung, sondern nur eine Bewertungsregel für die Erbschaftsteuer. Und eine gezahlte Erbschaftsteuer ist kein Grund, an der Immobilie festzuhalten — sie ist auf beiden Wegen dieselbe. Die Renditerechnung: von der Miete zum Ergebnis nach Steuern. Die Vermietung wird fast immer zu optimistisch gerechnet, weil zwei Größen fehlen: die nicht umlagefähigen Kosten und die Steuer. Rechnen Sie deshalb in vier Schritten und immer auf den heutigen Verkehrswert. Schritt eins ist die Jahresnettomiete, also die Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Schritt zwei sind die Kosten, die beim Eigentümer bleiben: Verwaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage beziehungsweise Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Schritt drei ist die Steuer: Auf den verbleibenden Überschuss, gemindert um die fortgeführte Abschreibung, fällt Einkommensteuer zu Ihrem persönlichen Satz an. Aufpassen müssen Sie bei Wohnungseigentum an einer Stelle: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage mindert Ihre Liquidität sofort, steuerlich abziehbar ist sie aber erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich verausgabt. In der Steuerrechnung ist sie deshalb zunächst wieder hinzuzurechnen. Schritt vier ist der Vergleich mit dem Ertrag des Verkaufserlöses. Das folgende Beispiel rechnet eine geerbte Eigentumswohnung durch: 70 Quadratmeter, Verkehrswert 300.000 Euro, ortsübliche Kaltmiete 9,50 Euro je Quadratmeter, Gebäudeabschreibung fortgeführt auf einer Bemessungsgrundlage von 90.000 Euro mit zwei Prozent, persönlicher Steuersatz 35 Prozent. Alle Zahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung. Der Gegenvergleich: was der Verkaufserlös leistet. Die Zahl aus der Beispielrechnung wird erst durch den Gegenvergleich aussagekräftig. Setzen Sie ihr gegenüber, was der Verkaufserlös nach Kosten bringt. Vom Verkaufspreis gehen ab: der Verkäuferanteil der Maklerprovision, Unterlagenbeschaffung, Energieausweis, gegebenenfalls die Löschung von Grundschulden und eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehen des Erblassers vorzeitig abgelöst wird. Bleiben im Beispiel 285.000 Euro netto, entspricht die Vermietung mit 4.471 Euro nach Steuern einer Verzinsung von rund 1,6 Prozent auf diesen Betrag. Ob das gut ist, entscheidet Ihre Alternative — und der Vergleich muss ehrlich geführt werden: Kapitalerträge sind ihrerseits steuerpflichtig, und eine Anlage ohne Kursrisiko liefert weniger als ein Aktienportfolio mit Schwankungen. Zwei Größen fehlen in beiden Rechnungen und gehören ausdrücklich dazu. Auf der Habenseite der Vermietung steht die mögliche Wertsteigerung der Immobilie, auf ihrer Sollseite das Risiko größerer Instandsetzungen, Mietausfälle und rechtlicher Änderungen — vor allem energetischer Anforderungen. Beides ist nicht seriös zu prognostizieren; behandeln Sie es als Bandbreite, nicht als Zahl. Entscheidend ist deshalb weniger die zweite Dezimalstelle als die Struktur: Vermietung heißt laufender Ertrag mit Aufwand und Klumpenrisiko in einem einzelnen Objekt. Verkauf heißt einmaliger Erlös, volle Streuungsfreiheit und Ende jeder Verwaltungspflicht. Wer beides gleich attraktiv findet, sollte den einfacheren Weg wählen — meist ist das der Verkauf. Zustand und Investitionsbedarf realistisch ansetzen. Geerbte Immobilien sind häufig lange von älteren Eigentümern selbst genutzt worden — mit dem typischen Muster: gepflegt, aber technisch veraltet. Für die Entscheidung zählt nicht der Eindruck, sondern der Investitionsbedarf der nächsten fünf Jahre. Gehen Sie die großen Posten einzeln durch: Heizung mit Baujahr und Energieträger, Dach und Dämmung, Fenster, Elektroinstallation, Bäder, bei Wohnungseigentum zusätzlich die beschlossenen und absehbaren Maßnahmen der Gemeinschaft samt Höhe der Erhaltungsrücklage. Ein einziger dieser Posten kann die Rendite mehrerer Jahre aufzehren. Besonders relevant sind gesetzliche Pflichten, weil sie sich nicht aufschieben lassen. Für Heizungen gelten die Betriebsverbote und Austauschpflichten des Gebäudeenergiegesetzes; nach einem Eigentümerwechsel greifen Übergangsfristen, deren Voraussetzungen genau zu prüfen sind. Klären Sie außerdem, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt — er ist beim Verkauf und bei der Vermietung vorzulegen. Welche Befunde am Objekt selbst zu prüfen sind, listet die Besichtigungs-Checkliste. Daraus ergibt sich oft eine dritte Option, die zwischen den beiden Wegen liegt: gezielt das instand setzen, was für die Vermietbarkeit oder den Verkauf entscheidend ist, und alles andere lassen. Welche Maßnahmen sich vor einem Verkauf rechnen und welche nicht, behandelt der Beitrag Sanieren vor dem Verkauf. Vor der Vermietung gilt derselbe Maßstab: Investieren Sie in Technik und Sicherheit, nicht in Geschmack. Vermietung: was Sie sich damit tatsächlich einkaufen. Vermietung ist keine passive Anlage, sondern eine Nebentätigkeit mit Vertragsrisiken. Wer sie wählt, sollte die Pflichten vorher kennen. Dazu gehören: Auswahl und Prüfung des Mieters, ein belastbarer Mietvertrag mit zulässigen Klauseln, die jährliche Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist, die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, Verkehrssicherung am Gebäude, Reaktion auf Mängelanzeigen und Instandsetzung, Umgang mit Mietminderung und Zahlungsverzug, Übergaben mit Protokoll und Zählerständen. Bei Wohnungseigentum kommt die Teilnahme an Eigentümerversammlungen dazu — Beschlüsse über Sanierungen fallen dort, ob Sie anwesend sind oder nicht. Rechtlich sind Sie mit dem Erbfall in ein bestehendes Mietverhältnis eingetreten (§ 1922 BGB) und übernehmen es unverändert, inklusive vereinbarter Miethöhe, Kaution und Abrechnungsstand. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich und nach Umwandlung in Wohnungseigentum zusätzlich durch Sperrfristen begrenzt (§ 577a BGB). Rechnen Sie also nicht mit einer schnellen Räumung, wenn sich Ihre Pläne ändern. Bleibt die Wohnung frei, stellt sich die Frage der Miethöhe: Sie muss zur Lage passen und in angespannten Märkten die Grenzen der Mietpreisbremse beachten, deren Ausnahmen nur mit vorheriger Auskunft greifen. Der Beitrag Mietpreis kalkulieren zeigt die Herleitung, der Beitrag Immobilie vermieten die Pflichten im Detail. Verkauf: Ablauf, Käuferkreis und Timing. Der Verkauf ist der Weg mit dem klaren Ende — verlangt aber Vorbereitung, wenn er nicht unter Wert stattfinden soll. Drei Punkte entscheiden über das Ergebnis. Erstens die Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Rücklage und Protokolle. Ohne sie gibt keine Bank eine Finanzierungszusage und der Notar entwirft keinen Vertrag; die Beschaffung dauert bei geerbten Objekten oft Wochen, weil Unterlagen fehlen. Zweitens der Zustand des Käuferkreises: Eine freie Wohnung erreicht Selbstnutzer und Anleger, eine vermietete praktisch nur Anleger — und wird deshalb regelmäßig unter dem Preis vergleichbarer freier Wohnungen gehandelt. Drittens die Einigkeit: In der Erbengemeinschaft braucht der Verkauf alle Erben, und ein Zerwürfnis mitten im Prozess kostet mehr als jede Preisverhandlung. Zum Timing zwei nüchterne Hinweise. Ein Verkauf ist steuerlich meist unmittelbar möglich, weil die Zehnjahresfrist am Erwerb des Erblassers hängt; ein Zuwarten „wegen der Spekulationssteuer“ ist in diesen Fällen unnötig. Und Leerstand kostet: Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Heizung laufen weiter, während ein unbewohntes Haus schneller Schäden entwickelt. Wie der Verkaufsprozess abläuft und welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, steht im Beitrag Immobilie verkaufen: zehn Tipps; die Wertermittlung selbst behandelt der Beitrag zu Verkehrswert und Marktwert. Sonderfall Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft ist der Grund, aus dem die meisten geerbten Immobilien jahrelang unentschieden bleiben. Rechtlich gehört der Nachlass allen Erben gemeinschaftlich, und über einen Nachlassgegenstand können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Daraus folgen vier Wege. Der gemeinsame Verkauf und die Teilung des Erlöses ist der einfachste, weil er die Gemeinschaft beendet. Die Auszahlung einzelner Miterben durch einen Übernehmer funktioniert, verlangt aber eine akzeptierte Wertermittlung; der entgeltliche Erwerb des Erbteils ist dabei nach BFH IX R 13/22 keine Anschaffung des Grundstücksanteils und setzt keine neue Spekulationsfrist in Gang. Der Verkauf des eigenen Erbteils an Dritte ist möglich, notariell zu beurkunden (§ 2033 Abs. 1 BGB) und durch das Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB flankiert; Käufer sind selten und der Abschlag ist erheblich. Bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG als Zwangsausweg — der teuerste Weg, weil im Verfahren regelmäßig weniger erlöst wird als im freien Verkauf und die Kosten den Nachlass belasten. Die gemeinsame Vermietung ist die unauffälligste und oft riskanteste Variante: Sie verschiebt die Entscheidung, bindet alle Beteiligten in laufende Abstimmungen und erzeugt Streit über Instandhaltung, Ausschüttungen und Mieterfragen. Wenn Sie sie wählen, regeln Sie vorher schriftlich, wer verwaltet, wie entschieden wird, wie Überschüsse verteilt werden und unter welchen Bedingungen verkauft wird. Der pragmatische Einstieg ist immer derselbe: eine belastbare Wertermittlung, die alle akzeptieren. Sie ist die Grundlage jeder Auszahlung und nimmt der Debatte die Grundlage, dass jeder eine andere Zahl im Kopf hat. Die weiteren Schritte für Erbfälle behandelt der Beitrag zur Erbimmobilie. Checkliste für die Entscheidung. Gehen Sie die folgenden Punkte in dieser Reihenfolge durch und notieren Sie zu jedem eine Antwort mit Zahl oder Datum. Wer alle beantworten kann, entscheidet begründet. Erstens die Fristen: Sind Anzeige beim Finanzamt und Grundbuchberichtigung erledigt? Wann hat der Erblasser die Immobilie erworben — liegt der Verkauf außerhalb der Zehnjahresfrist? Wurde die Familienheim-Befreiung genutzt, und wann endet die Zehnjahresbindung? Zweitens die Zahlen: Wie hoch ist der Verkehrswert? Welche Jahresnettomiete ist ortsüblich erzielbar? Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten und die fortgeführte Abschreibung? Was bleibt nach Steuern, und wie verhält sich das zum Ertrag des Verkaufserlöses in Ihrer eigenen Anlagealternative? Drittens der Aufwand: Wer verwaltet, wer ist im Notfall vor Ort, wie weit ist es? Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung, und wollen Sie diesen Posten tragen? Sind Sie bereit, Mietrecht, Abrechnungen und Handwerkerkoordination dauerhaft zu übernehmen? Viertens der Zustand: Welche Maßnahmen stehen in den nächsten fünf Jahren an, welche Pflichten treffen Sie nach dem Gebäudeenergiegesetz, wie hoch ist die Erhaltungsrücklage? Fünftens die Menschen: Sind alle Erben einig, und ist die Einigkeit schriftlich? Eine Regel taugt als Faustformel: Wenn Sie nach dieser Liste zögern, verkaufen Sie. Eine Vermietung, die niemand aus Überzeugung führt, endet erfahrungsgemäß mit einem schlechteren Verkauf einige Jahre später — dann mit Mieter im Objekt, kleinerem Käuferkreis und aufgeschobenen Instandsetzungen.