Der Immobilienkauf ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette von Schritten mit eigenen Fristen und eigenen Risiken. Der Ablauf ist an drei Stellen entscheidend: bei der Budgetgrenze inklusive Nebenkosten, bei der Prüfung von Grundbuch und Objektunterlagen vor der Beurkundung – und bei der Frage, wann Sie tatsächlich zahlen. Dieser Beitrag geht die Phasen in der Reihenfolge durch, in der sie in der Praxis anfallen, mit realistischen Zeiträumen, den Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit und den Punkten, an denen Käufer regelmäßig Geld oder Rechte verlieren. Der Ablauf im Überblick: Phasen, Dauer, Verbindlichkeit. Zwei Dinge unterschätzen Käufer am häufigsten. Erstens: Bis zur Beurkundung ist nichts verbindlich – weder eine Zusage des Maklers noch eine Reservierung, weder eine Mail noch ein Handschlag. Ein Grundstückskaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung nach § 311b BGB formunwirksam. Das schützt Sie vor übereilten Zusagen, heißt aber auch: Der Verkäufer kann bis zum Termin an jemand anderen verkaufen. Zweitens: Nach der Beurkundung ist alles verbindlich, und zwar sofort. Ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Dazwischen liegt der eigentliche Prozess. Die folgende Übersicht zeigt die typische Dauer je Phase – bei knappem Angebot verschiebt sich der Aufwand nach vorn in die Suche, bei komplizierten Objekten nach hinten in die Prüfung. 1. Budgetgrenze: Kaufpreis ist nicht der Preis. Die Budgetrechnung beginnt nicht beim Kaufpreis, sondern bei der Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten – denn die Nebenkosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Käuferprovision liegen zusammen zwischen rund 4,9 % (Bayern, ohne Makler) und rund 11,4 % des Kaufpreises (Nordrhein-Westfalen, mit Käuferprovision). Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 19.442 € bis 45.722 €, die aus Eigenkapital kommen müssen. Die einzelnen Posten stehen im Beitrag zu den Kaufnebenkosten. Daraus ergibt sich die Reihenfolge: erst Eigenkapital abzüglich Nebenkosten und Reserve, dann tragbare Monatsrate, dann der Kaufpreis, der beides zusammen ergibt. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und warum der Beleihungsauslauf über den Zinssatz entscheidet, steht im Beitrag zum Eigenkapital; die Zinsseite behandelt der Beitrag zur Baufinanzierung. Zwei Puffer sollten Sie einplanen. Eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsnettoeinkommen, die nach dem Kauf noch da ist – nicht die zufällig übrige Restsumme. Und bei Bestandsobjekten ein Sanierungsbudget: Heizungstausch, Elektrik, Fenster und Dach kosten je Position fünfstellig und lassen sich nach dem Kauf nicht verschieben, wenn sie ausfallen. 2. Finanzierung: Machbarkeit, Zusage, Fälligkeit. Die Finanzierung läuft in drei Stufen ab, die Käufer oft verwechseln. Die Machbarkeitsbestätigung sagt aus, dass die Bank Ihnen bis zu einem bestimmten Betrag grundsätzlich Geld geben würde; sie beruht auf Ihren Angaben und ist kein Anspruch. Die verbindliche Darlehenszusage kommt erst nach Prüfung der Objektunterlagen – Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Lageplan, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Die Auszahlung erfolgt zuletzt, und zwar erst gegen die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Vor Abschluss muss Ihnen die Bank das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen; dort stehen effektiver Jahreszins, Gesamtbetrag und Sondertilgungsrechte in vergleichbarer Form. Prüfen Sie zwei Punkte, die später Geld kosten: die Frist bis zum bereitstellungszinsfreien Abruf – bei Bestandskäufen sollten drei bis sechs Monate genügen, bei Neubauten brauchen Sie mehr – und die Höhe der Grundschuld. Sie sollte nicht höher bestellt werden als das Darlehen, weil jeder Euro mehr Notar- und Grundbuchkosten erzeugt. Den Darlehensvertrag können Sie innerhalb von 14 Tagen widerrufen, den beurkundeten Kaufvertrag nicht. Diese Asymmetrie ist der Grund für die einzige Regel, die in dieser Phase wirklich zählt: Der Notartermin wird erst vereinbart, wenn die Darlehenszusage vorliegt – nicht umgekehrt. 3. Besichtigung und Gebot: was Sie hier entscheiden, tragen Sie später. Gebrauchte Immobilien werden praktisch immer unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft: „gekauft wie gesehen“. Der Ausschluss greift nur dort nicht, wo der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB) oder eine Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert wurde. Arglist müssen Sie beweisen – und das gelingt selten. Praktisch heißt das: Was Sie vor der Beurkundung nicht prüfen, zahlen Sie danach selbst. Daraus folgt die Priorität bei der Besichtigung. Teuer sind Dach, Fassade und Dämmung, Heizung samt Alter und Brennstoff, Elektrik und Leitungen, Feuchtigkeit im Keller und an Außenwänden, Fenster sowie – bei Eigentumswohnungen – der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Der Energieausweis muss Ihnen bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens beim Kauf übergeben werden (§ 80 GEG); seine Kennwerte sind ein Anhaltspunkt, kein Prüfbericht. Fragen Sie zusätzlich nach den tatsächlichen Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre. Was Sie bei der Besichtigung systematisch abfragen sollten, steht in der Checkliste für Käufer. Beim Gebot gilt: Es ist rechtlich unverbindlich, praktisch aber Ihre Verhandlungsposition. Verbinden Sie es mit dem Nachweis der Finanzierung und einem konkreten Zeitplan – Verkäufer entscheiden häufig nach Sicherheit, nicht nach dem letzten Tausender. Auf eine Reservierungsgebühr müssen Sie sich nicht einlassen: Formularmäßige Reservierungsvereinbarungen ohne echten Gegenwert sind nach der BGH-Rechtsprechung von 2023 unwirksam. 4. Unterlagen und Grundbuch: die Prüfung vor dem Termin. Die Unterlagenprüfung ist der Teil des Ablaufs, der am meisten Geld spart und am häufigsten übersprungen wird. Zentral ist der aktuelle Grundbuchauszug – nicht der ein Jahr alte aus dem Exposé. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Sanierungs- und Erhaltungsvermerke. Abteilung III enthält Grundschulden und Hypotheken, die zum Kauf gelöscht werden müssen. Was in den Abteilungen steht und wie Sie es lesen, erklärt der Beitrag zum Grundbuch. Wichtig sind außerdem drei Rechte außerhalb des Grundbuchs. Die Gemeinde hat in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB; der Notar holt dazu ein Negativzeugnis ein, das die Abwicklung um Wochen verzögern kann. In Milieuschutzgebieten kann eine Genehmigung nach der Erhaltungssatzung nötig sein. Und bei einer nach der Vermietung umgewandelten Eigentumswohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. 5. Kaufvertrag: Entwurf, Prüffrist, Änderungen. Den Entwurf erstellt der Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten – wer eigene Interessen durchsetzen will, muss sie selbst formulieren. Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, etwa ein Bauträger oder ein professioneller Aufteiler, muss der Entwurf dem Käufer nach § 17 Abs. 2a BeurkG zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Beim Kauf von einer Privatperson gilt diese Frist nicht; der Notar soll Ihnen aber auch dort eine angemessene Prüfzeit einräumen – bestehen Sie auf mindestens einer Woche. Diese Punkte gehören in den Vertrag oder in eine bewusste Entscheidung dagegen: Übergabetermin und Übergang von Nutzen und Lasten, Kaufpreisfälligkeit über Notaranderkonto oder Direktzahlung, mitverkauftes bewegliches Inventar mit realistischen Zeitwerten (das mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer), vom Verkäufer zugesagte Restarbeiten mit Frist und Sicherheitseinbehalt, Räumung und Entsorgung zurückgelassener Gegenstände, Zusicherungen zu bekannten Mängeln, Umgang mit Altlasten und – bei Eigentumswohnungen – die Zuordnung beschlossener Sonderumlagen. Ein Punkt sorgt regelmäßig für Streit: Mündliche Nebenabreden über die Immobilie selbst sind ohne Beurkundung unwirksam und können im Extremfall den ganzen Vertrag nichtig machen. Was gelten soll, muss im Vertrag stehen. Welche Klauseln im Detail wichtig sind, behandelt der Beitrag zu den Klauseln im Kaufvertrag. 6. Beurkundung: was am Termin passiert. Der Notar verliest den vollständigen Vertrag – das dauert bei einem normalen Kaufvertrag 45 bis 90 Minuten und ist Pflicht, nicht Formalie. Fragen Sie an jeder Stelle nach, an der Sie unsicher sind; Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich und werden protokolliert. Ist eine Partei nicht anwesend, braucht sie eine notariell beglaubigte Vollmacht oder muss den Vertrag nachträglich genehmigen; bis dahin ist er nicht wirksam. Beurkundet werden zwei Dinge: die Verpflichtung, Eigentum zu übertragen und den Kaufpreis zu zahlen, und die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Beides ist getrennt, weil der Eigentumsübergang erst nach Zahlung ins Grundbuch soll. Mit der Beurkundung entsteht auch die Grunderwerbsteuer – unabhängig davon, wann Sie einziehen. Unmittelbar danach wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie ist Ihr wichtigster Schutz in der Zwischenzeit: Der Verkäufer kann das Objekt nicht mehr wirksam an einen Dritten übertragen, und spätere Belastungen gehen Ihrem Anspruch nach. 7. Fälligkeit und Zahlung: nicht am Notartermin. Der häufigste Irrtum im Ablauf: Gezahlt wird nicht bei der Beurkundung, sondern erst, wenn der Notar die Kaufpreisfälligkeit schriftlich mitteilt. Bis dahin vergehen typischerweise vier bis acht Wochen, in denen der Notar die Voraussetzungen sichert. Zahlen Sie niemals vorher – auch nicht auf Bitten des Verkäufers, dem etwa der Kauf eines anderen Objekts drängt. 8. Übergabe, Steuer und Grundbuch: der Rest des Ablaufs. Mit der Zahlung gehen Nutzen und Lasten über: Von diesem Tag an zahlen Sie Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer und Betriebskosten. Deshalb gehört die Übergabe in denselben Zeitraum – mit Protokoll, allen Zählerständen, vollständiger Schlüsselliste und dokumentiertem Zustand. Ein Übergabeprotokoll ist Ihr einziger Beleg dafür, in welchem Zustand Sie das Objekt erhalten haben; wie es aufgebaut sein sollte, steht im Beitrag zum Übergabeprotokoll. Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung und ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt keine Umschreibung vornimmt. Diese Umschreibung ist der letzte Schritt und dauert je nach Amt zwei bis sechs Monate – nutzen können Sie die Immobilie längst. Drei Nacharbeiten gehen unter: die Ummeldung von Strom, Gas und Rundfunkbeitrag zum Übergabetag, der Wechsel der Wohngebäudeversicherung (sie läuft nach § 95 VVG zunächst weiter, Sie können nach der Umschreibung kündigen) und – bei vermieteten Objekten – die schriftliche Information der Mieter über den Eigentümerwechsel samt neuer Kontoverbindung. Ohne diese Mitteilung zahlen Mieter mit befreiender Wirkung weiter an den Alteigentümer. Die fünf teuersten Fehler im Ablauf. Erstens: Nebenkosten nicht mitgerechnet. Wer nur den Kaufpreis finanziert, steht bei der Fälligkeitsmitteilung mit einer fünfstelligen Lücke da – und muss teures Nachfinanzieren akzeptieren oder aussteigen. Zweitens: Notartermin ohne verbindliche Darlehenszusage. Platzt die Finanzierung danach, bleiben Sie zur Zahlung verpflichtet, und Notarkosten sowie Provision sind verloren. Drittens: Unterlagen ungeprüft. Ein nicht genehmigter Dachgeschossausbau, eine beschlossene Sonderumlage über 40.000 € oder ein Wohnrecht in Abteilung II fallen im Grundbuchauszug und in den Protokollen auf – nach der Beurkundung tragen Sie sie. Viertens: Zahlung vor der Fälligkeitsmitteilung. Ohne Vormerkung und Löschungsunterlagen zahlen Sie in ein Objekt, das noch belastet ist und dessen Eigentümer noch ein anderer ist. Fünftens: Übergabe ohne Protokoll. Zählerstände, Schlüsselzahl und Zustand sind später kaum beweisbar; Streit über Nachzahlungen und Räumungsreste läuft dann gegen Sie. Wer diese fünf Punkte einhält, hat den Ablauf im Griff – alles andere ist Terminplanung. Wie sich der Ablauf aus Verkäufersicht darstellt und welche Unterlagen die Gegenseite bereitstellen muss, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen: 10 Tipps.