Vermieten ist kein passives Einkommen, sondern ein Vertragsverhältnis mit gesetzlich festgelegten Pflichten – und die Fehler entstehen fast immer am Anfang: eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, eine Kaution auf dem eigenen Konto, eine Abrechnung, die einen Tag zu spät zugeht. Jeder dieser Punkte kostet Geld, das später niemand mehr zurückholt. Dieser Beitrag ordnet die Vermietung deshalb in der Reihenfolge, in der Sie sie abarbeiten: erst die Rechnung, ob sich das Objekt überhaupt trägt, dann Vertrag, Mieterauswahl, Kaution und Übergabe, danach der laufende Betrieb mit Betriebskosten, Instandhaltung und Mieterhöhung – und am Ende die Steuerseite und der Fall, dass Sie vermietet verkaufen wollen. Erst rechnen: was von der Miete tatsächlich übrig bleibt. Die Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – ist die Zahl, mit der Objekte angeboten werden, und die einzige, die nie stimmt. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die Ihre Investition um 6 bis 12 % erhöhen, und sie ignoriert die Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen: Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko, dass eine Miete ausfällt oder die Wohnung leer steht. Rechnen Sie deshalb mit drei Abzügen. Für die Instandhaltung sind rund 10 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr eine gängige Größenordnung, bei älteren Gebäuden mehr; bei Eigentumswohnungen kommt das nicht umlagefähige Hausgeld hinzu, vor allem die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für die Verwaltung setzen Sie entweder Ihre eigene Zeit oder 250 bis 400 € pro Jahr für eine Sondereigentumsverwaltung an. Für das Mietausfallwagnis sind 2 % der Jahresmiete üblich – ein einziger Monat Leerstand entspricht bereits über 8 %. Die folgende Rechnung zeigt den Abstand zwischen beiden Zahlen an einem typischen Beispiel. Wie Sie die Miete selbst bestimmen, zeigt der Beitrag zum Mietpreis; die Finanzierungsseite behandelt der Beitrag zur Baufinanzierung. Der Mietvertrag: welche Klauseln halten und welche nicht. Wohnraummietrecht ist zwingendes Recht: Was von den gesetzlichen Regeln zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam – und zwar ersatzlos, sodass die gesetzliche Regel gilt. Genau daran scheitern die meisten alten Formularverträge, und das Risiko trägt allein der Vermieter. Drei Bereiche sind besonders fehleranfällig. Erstens Schönheitsreparaturen: Die Übertragung auf den Mieter ist nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Mieter für den unrenovierten Zustand einen angemessenen Ausgleich erhält; starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand und Endrenovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Zweitens Kleinreparaturen: Eine Übernahme durch den Mieter setzt eine Obergrenze je Einzelfall und eine Jahresobergrenze voraus und darf nur Teile betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Drittens die Betriebskosten: Ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung ist die Miete eine Inklusivmiete – Sie können dann nichts nachfordern. Wirksam und praktisch sinnvoll sind dagegen klare Regelungen zu Miethöhe und Fälligkeit, zur Betriebskostenvorauszahlung, zur Kaution, zur Tierhaltung mit Zustimmungsvorbehalt für größere Tiere, zur Untervermietung mit Erlaubnisvorbehalt und zur Anzahl der einziehenden Personen. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem der in § 575 BGB genannten Gründe möglich – Eigennutzung, Abriss oder Bedarf für einen Dienstverpflichteten – und muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich nennen; ohne das entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Standard-, Staffel- oder Indexmiete: die Weichen stellt der Vertrag. Wie Ihre Miete über die Jahre steigt, legen Sie bei Vertragsschluss fest; später geht es nur noch im Einvernehmen – der Mieter kann einer Erhöhung jederzeit zustimmen (§ 557 Abs. 1 BGB), und auch eine Staffel- oder Indexmiete lässt sich nachträglich schriftlich vereinbaren. Einseitig durchsetzen können Sie danach aber nur die Wege, die das Gesetz vorsieht. Die drei Modelle unterscheiden sich nicht nur im Ertrag, sondern vor allem darin, wie viel Aufwand und Streitrisiko sie erzeugen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt der Weg über § 558 BGB offen: Erhöhung mit Begründung, Zustimmung des Mieters erforderlich, Kappungsgrenze und Sperrfristen. Bei der Staffelmiete stehen die Beträge oder die Steigerungen im Vertrag, jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a BGB) – dafür entfällt jede weitere Begründung, aber auch die Möglichkeit einer Erhöhung nach § 558. Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (§ 557b BGB); sie schützt in Inflationsphasen, schlägt aber in ruhigen Jahren kaum aus und muss ebenfalls ein Jahr unverändert bleiben. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Begrenzung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für alle drei Modelle bei Neuvermietung – bei der Staffelmiete ist jede einzelne Staffel daran zu messen. Mieterauswahl: die Prüfung, die wirklich zählt. Der teuerste Fehler der Vermietung heißt nicht falsche Miete, sondern falscher Mieter. Ein Mietverhältnis mit Zahlungsausfall dauert von der ersten offenen Miete bis zur Räumung realistisch sechs bis achtzehn Monate, und die Kosten für Verfahren, Räumung und Mietausfall summieren sich schnell auf eine fünfstellige Summe, von der Sie selten etwas zurückbekommen. Prüfen Sie deshalb gestuft. In der ersten Stufe genügen Name, Kontakt und Zahl der einziehenden Personen. Erst wenn ein Bewerber in die engere Wahl kommt, verlangen Sie eine Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder – bei Selbstständigen – Steuerbescheide, eine Bonitätsauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Als Faustregel sollte die Bruttomiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen; entscheidend ist aber die Stabilität des Einkommens, nicht seine Höhe. Zwei Grenzen sind wichtig. Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Krankheiten oder Vorstrafen sind unzulässig, und eine Ablehnung aus diesen Gründen kann Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz auslösen. Und die Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen – Bonitätsauskünfte und Gehaltsnachweise dürfen Sie nicht auf Vorrat aufbewahren. Kaution und Übergabe: die Formalien, die später Beweise sind. Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, ist in drei Raten zahlbar und muss getrennt vom eigenen Vermögen liegen – üblich ist ein offen ausgewiesenes Mietkautionskonto, auf das Ihre Gläubiger im Insolvenzfall nicht zugreifen können. Zahlt der Mieter die erste Rate nicht, ist das ein Grund, das Mietverhältnis nicht beginnen zu lassen; wer die Kaution stillschweigend stundet, verliert seine Sicherheit ohne Gegenwert. Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument des gesamten Mietverhältnisses, weil es den Zustand zu Beginn beweist. Nehmen Sie alle Zählerstände auf, dokumentieren Sie jeden Raum mit datierten Fotos, listen Sie vorhandene Mängel ausdrücklich auf und notieren Sie die Anzahl übergebener Schlüssel. Fehlt das Protokoll, tragen bei Auszug Sie die Beweislast dafür, dass ein Schaden nicht schon vorher bestand. Zwei Pflichten sind leicht zu vergessen: Sie müssen dem Mieter innerhalb von zwei Wochen eine Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung ausstellen (§ 19 Bundesmeldegesetz), und Sie schulden funktionsfähige Rauchwarnmelder nach der jeweiligen Landesbauordnung. Bei größeren Trinkwasseranlagen – im Regelfall Speicher über 400 Liter oder mehr als drei Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle – kommt in vermieteten Gebäuden eine wiederkehrende Legionellenuntersuchung hinzu; die Kosten sind umlagefähig, die Verantwortung bleibt bei Ihnen. Für das Protokoll selbst hilft der Beitrag zum Übergabeprotokoll. Betriebskosten: umlegen, abrechnen, Fristen halten. Umlagefähig ist ausschließlich, was § 2 der Betriebskostenverordnung nennt – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart hat. Der Verteilerschlüssel steht ebenfalls im Vertrag; ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt. Heizung und Warmwasser folgen der Heizkostenverordnung: mindestens 50 und höchstens 70 % der Kosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, der Rest nach Fläche. Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab – etwa ohne Erfassungsgeräte oder pauschal nach Fläche –, darf der Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV); ein reiner Rechen- oder Verteilfehler ist dagegen nur zu korrigieren. Seit der Einführung der CO₂-Kostenaufteilung für Wohngebäude tragen Vermieter einen Anteil an den CO₂-Kosten der Wärmeversorgung, der mit dem spezifischen Ausstoß des Gebäudes steigt – je schlechter der energetische Zustand, desto höher Ihr Anteil. Das ist kein Verwaltungsdetail, sondern ein laufender Kostenposten, der eine Sanierung wirtschaftlich machen kann. Die harte Grenze ist die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, außer die Verspätung ist unverschuldet; ein Guthaben bleibt dagegen immer auszuzahlen. Der Mieter kann innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben und Belegeinsicht verlangen. Instandhaltung: wer zahlt was – und wie viel Sie zurücklegen sollten. Sie schulden dem Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, und zwar dauerhaft: Reparaturen an Heizung, Fenstern, Leitungen, Dach und Fassade sind Vermietersache und nicht umlagefähig. Der Mieter muss Mängel anzeigen, und er darf die Miete mindern, solange ein erheblicher Mangel besteht – nicht als Sanktion, sondern kraft Gesetzes. Reagieren Sie deshalb auf Mängelanzeigen schriftlich und schnell; die teuersten Verfahren entstehen aus wochenlangem Schweigen. Eine wirksame Kleinreparaturklausel verschiebt kleine Beträge auf den Mieter: zulässig ist die Übernahme für Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, mit einer Obergrenze je Reparatur und einer zusätzlichen Jahresgrenze. Ohne diese beiden Grenzen ist die Klausel insgesamt unwirksam, und Sie zahlen jede Dichtung selbst. Für die Rücklage gilt: Was Sie nicht zurücklegen, finanzieren Sie später teuer. Rund 10 € je Quadratmeter und Jahr sind eine brauchbare Größenordnung für ein durchschnittlich gepflegtes Objekt; bei Bauteilen, die absehbar fällig werden – Heizung, Fenster, Dach, Elektrik – rechnen Sie besser konkret. Welche Maßnahmen sich vor einem späteren Verkauf lohnen, behandelt der Beitrag zum Sanieren vor dem Verkauf. Mieterhöhung: drei Wege, drei Verfahren. Eine Mieterhöhung ist kein Schreiben, sondern ein Verfahren. Beim Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) müssen Sie die Erhöhung in Textform verlangen und begründen – mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten, einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zuzustimmen; verweigert er, bleibt nur die Klage. Die Miete muss zu diesem Zeitpunkt 15 Monate unverändert gewesen sein, und die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren – 15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – gilt unabhängig davon, wie weit die Vergleichsmiete darüber liegt. Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB), müssen die Maßnahme aber drei Monate vorher ankündigen und Erhaltungsanteile herausrechnen: Was Sie ohnehin hätten reparieren müssen, ist nicht umlegbar. Die Kappung liegt bei 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² bei 2 €. Öffentliche Zuschüsse sind abzuziehen – gefördertes Geld dürfen Sie nicht zusätzlich beim Mieter erheben. Daneben können Sie die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 BGB). Das ist keine Mieterhöhung, verhindert aber Nachforderungen, die niemand zahlen kann. Wenn es schwierig wird: Rückstand, Kündigung, Räumung. Bei Zahlungsverzug haben Sie zwei Möglichkeiten. Die außerordentliche Kündigung ohne Frist ist möglich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen ganz oder teilweise in Rückstand ist und der Betrag eine Monatsmiete übersteigt, oder wenn der Rückstand über längere Zeit zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2, § 569 Abs. 3 BGB). Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird diese Kündigung unwirksam – deshalb wird in der Praxis regelmäßig zusätzlich ordentlich gekündigt. Die ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB): erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindert würde. Eine höhere Miete mit einem anderen Mieter genügt ausdrücklich nicht. Die Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate. Rechnen Sie realistisch: Bis zur Räumung vergehen auch bei klarer Rechtslage Monate, in denen keine Miete fließt und Gerichts-, Anwalts- und Gerichtsvollzieherkosten anfallen. Das ist der eigentliche Grund, warum die Mieterauswahl am Anfang mehr Zeit verdient als der Mietvertrag. Steuern: Abschreibung, Erhaltungsaufwand und die 66-Prozent-Grenze. Versteuert wird der Überschuss, nicht die Miete. Abziehbar sind Darlehenszinsen – nicht die Tilgung –, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Versicherungen, Fahrten zum Objekt, Kontoführung und die Gebäudeabschreibung. Die lineare Abschreibung beträgt für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt wurden, 2 % pro Jahr, für ältere 2,5 %; für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %. Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn in einem befristeten Zeitfenster ab Oktober 2023 besteht zusätzlich die Wahl einer degressiven Abschreibung – prüfen Sie die aktuelle Fassung des § 7 EStG, bevor Sie damit kalkulieren. Zwei Punkte entscheiden über mehrere tausend Euro im Jahr. Erstens die Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht – eine sauber begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist deshalb Geld wert. Zweitens die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand: Reparaturen sind sofort abziehbar, größere Erhaltungsaufwendungen dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Überschreiten Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf jedoch 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten – abziehbar dann nur noch über die Abschreibung. Wichtig bei Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil und kürzt den Werbungskostenabzug entsprechend (§ 21 Abs. 2 EStG). Zwischen 50 und 66 % bleibt der volle Abzug erhalten, wenn eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre positiv ausfällt; erst wenn sie negativ ist, wird auch hier gekürzt. Wer der Tochter „günstig“ vermietet, verliert also möglicherweise mehr an Steuervorteil als er an Miete spart. Und die Frist des § 23 EStG bleibt im Hintergrund relevant: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist bei vermieteten Objekten steuerpflichtig – Details im Beitrag zur Spekulationssteuer. Vermietet verkaufen: was Sie vorher wissen sollten. Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Eigentum über: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer übernimmt Vertrag, Kaution und die laufende Betriebskostenabrechnung – und er kann dem Mieter nur unter denselben Voraussetzungen kündigen wie Sie, mit den Sperrfristen des § 577a BGB bei umgewandelten Wohnungen. Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter außerdem ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB), über das Sie ihn unterrichten müssen. Wirtschaftlich bedeutet vermietet verkaufen fast immer einen Abschlag, weil nur Kapitalanleger als Käufer bleiben und deren Preis sich aus der Miete ergibt, nicht aus dem Wohnwert. Bezugsfrei erzielen dieselben Objekte häufig deutlich mehr. Ob sich eine einvernehmliche Beendigung – etwa mit Abstandszahlung oder Ersatzwohnung – rechnet, ist eine reine Rechenfrage, die vor die Vermarktung gehört, nicht danach. Für beide Wege gilt: Der Wert liegt in den Unterlagen. Mietverträge, Nachträge, Kautionsnachweis, die letzten drei Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Nachweise über Sanierungen sind das, was Käufer und Banken prüfen. Wie sich die Miete auf den Wert auswirkt, zeigt der Beitrag zum Verkehrswert; die Entscheidung zwischen Verkauf und Weitervermietung behandelt der Beitrag zur geerbten Immobilie.