Das Vermögen steckt im Haus, die Rente ist knapp, und ausziehen will man nicht: Für diese Lage gibt es fünf Modelle, die alle dasselbe versprechen – Kapital aus der Immobilie, ohne sie zu verlassen. Sie unterscheiden sich aber grundlegend darin, wer welches Risiko trägt und wie viel vom Wert am Ende bei Ihnen ankommt. Dieser Beitrag rechnet Leibrente, Zeitrente, Nießbrauchmodell, Teilverkauf und Umkehrhypothek an einem durchgehenden Beispiel gegeneinander, zeigt, wie der Abzug für das Wohnrecht zustande kommt, welche Grundbucheinträge Ihre Rechte tatsächlich sichern und an welchen Stellen Verträge regelmäßig zu Ihren Lasten geschnitten sind. Die Zahlen sind Modellrechnungen zur Einordnung, keine Angebote: Der Markt ist klein, die Konditionen streuen stark, und die Wirtschaftlichkeit hängt an Ihrem Alter, dem Zinsniveau und dem Objekt. Für die Entscheidung selbst ist eine unabhängige, nicht vom Anbieter bezahlte Beratung unverzichtbar. Der Abzug für das Wohnrecht: woher die Lücke kommt. Wer eine Immobilienrente prüft, erlebt zuerst eine Enttäuschung: Für ein Haus, das 500.000 Euro wert ist, liegen die Angebote deutlich niedriger. Das ist kein Zeichen von Unseriosität, sondern die Kernrechnung des Modells. Sie behalten die Nutzung – über Jahre, ohne Miete – und der Käufer bekommt ein Objekt, das er in dieser Zeit nicht nutzen, nicht vermieten und praktisch nicht verkaufen kann. Der Wert dieser Nutzung wird vom Kaufpreis abgezogen. Berechnet wird er wie eine vorausbezahlte Miete. Ausgangspunkt ist der jährliche Mietwert des Objekts, also die Miete, die Sie am Markt zahlen müssten. Dieser Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der zwei Größen zusammenfasst: die statistische Restlebenserwartung und den Zins, mit dem künftige Beträge auf heute abgezinst werden. Die steuerliche Systematik in §§ 14 bis 16 BewG arbeitet mit derselben Logik und begrenzt den Jahreswert dabei auf ein 18,6stel des Grundstückswerts. Am Beispiel: eine 75-jährige Eigentümerin, Objektwert 500.000 Euro, Marktmiete 1.500 Euro monatlich, also 18.000 Euro im Jahr. Bei einer statistischen Restlebenserwartung von rund 12,5 Jahren und einer Kapitalisierung von 5,5 Prozent ergibt sich ein Vervielfältiger von etwa 8,8 – der Kapitalwert des Wohnrechts liegt damit bei rund 158.000 Euro. Rechnerisch verbleiben etwa 342.000 Euro, die als Einmalzahlung oder als Rente ausgezahlt werden können. Zwei Dinge folgen daraus. Erstens: Je jünger Sie sind, desto größer der Abzug – mit 65 Jahren kostet das Wohnrecht rund 70 Prozent mehr als mit 80. Verrentung lohnt sich mathematisch spät. Zweitens: Fragen Sie jeden Anbieter nach genau diesen vier Größen – Verkehrswert, Mietwert, Zins, angenommene Laufzeit. Wer sie nicht nennt, verkauft eine Zahl ohne Rechnung. Leibrente: lebenslange Zahlung, Risiko beim Käufer. Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie vollständig und erhalten dafür eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende plus ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht. Der Reiz liegt in der Planbarkeit: Das Langlebigkeitsrisiko trägt der Käufer. Werden Sie 95, zahlt er zwanzig Jahre länger als kalkuliert – für Sie ist das die eigentliche Leistung des Modells. Aus dem verbleibenden Barwert von 342.000 Euro wird die Rente rechnerisch so ermittelt, wie eine Bank eine Annuität bildet: Der Betrag wird über die erwartete Laufzeit verteilt und dabei verzinst. Bei 12,5 Jahren und 3,5 Prozent Kapitalisierung ergibt das rund 2.850 Euro monatlich. Diese Zahl ist der Ausgangspunkt der Verhandlung, nicht das Angebot: Anbieter rechnen Sicherheitsabschläge für Langlebigkeit, Verwaltung, Vertrieb und Instandhaltung ein, und die reale Spanne liegt erfahrungsgemäß erkennbar darunter. Genau deshalb sind mehrere Angebote und die Offenlegung der Rechenparameter wichtiger als das Verhandeln um den letzten Prozentpunkt. Drei Vertragspunkte entscheiden über die Qualität. Erstens die Sicherung: Die Rentenzahlung muss durch eine Reallast im Grundbuch gesichert sein, das Wohnrecht an erster Rangstelle stehen. Zweitens die Wertsicherung: Ohne Indexklausel verliert eine über zwanzig Jahre gleiche Rente erheblich an Kaufkraft; bei lebenslangen Leistungen sind solche Klauseln zulässig und üblich. Drittens die Kostenverteilung: Wer Dach, Heizung, Fassade und Grundsteuer trägt, verändert die Rechnung um mehrere Hundert Euro im Monat. Eine Kombination ist häufig sinnvoll: eine Einmalzahlung für konkrete Vorhaben – Umbau, Schuldenablösung, Rücklage – plus eine kleinere lebenslange Rente. Das reduziert das Risiko, dass Sie eine hohe Einmalsumme über Jahrzehnte selbst verwalten müssen. Zeitrente: höhere Zahlung, härtere Grenze. Die Zeitrente verteilt denselben Barwert auf eine feste Laufzeit, üblich sind zehn bis zwanzig Jahre. Aus 342.000 Euro werden bei zehn Jahren und 3,5 Prozent rund 3.430 Euro monatlich – deutlich mehr als bei der Leibrente, weil die Zahlung eben nicht lebenslang läuft. Das Langlebigkeitsrisiko liegt hier bei Ihnen, und es ist kein theoretisches: Eine 75-jährige Frau hat statistisch eine Restlebenserwartung von rund zwölf Jahren, aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit, 90 zu werden. Läuft die Zeitrente dann aus, bleiben Wohnrecht und gesetzliche Rente – nichts weiter. Sinnvoll ist die Zeitrente deshalb vor allem als Brücke: bis eine andere Einnahme beginnt, bis ein zweites Objekt verkauft ist, bis ein absehbarer Umzug in eine betreute Einrichtung ansteht. Als vollständiger Ersatz für fehlende Alterseinkünfte ist sie das schwächere Modell. Zwei Absicherungen gehören in den Vertrag. Erstens die Vererblichkeit: Endet die Zahlung mit Ihrem Tod, ist das eine verkappte Leibrente mit Höchstlaufzeit – vereinbaren Sie, dass die restlichen Raten an die Erben fließen, wenn Sie vor Ablauf sterben, sonst zahlt der Käufer im günstigsten Fall wenige Jahre für das ganze Objekt. Zweitens die Anschlusslösung: Was passiert nach der letzten Rate? Wohnrecht und Kostentragung müssen für die Zeit danach ausdrücklich geregelt sein, einschließlich der Frage, wer dann Instandhaltung und Grundsteuer trägt. Rechnen Sie beide Varianten mit derselben Annahme durch: Wie viel haben Sie kumuliert erhalten, wenn Sie 85, 90 oder 95 Jahre alt werden? Diese drei Zahlen zeigen die Entscheidung deutlicher als jeder Prospekt. Nießbrauchmodell: Einmalzahlung und die volle Nutzung. Beim Nießbrauchmodell verkaufen Sie die Immobilie gegen eine einmalige Zahlung und behalten den Nießbrauch nach § 1030 BGB. Der Unterschied zum bloßen Wohnungsrecht ist größer, als er klingt: Der Nießbrauch umfasst nicht nur das Wohnen, sondern die gesamte Nutzung – Sie dürfen das Objekt vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Für den Fall eines Umzugs ins Pflegeheim ist das der entscheidende Punkt, weil Sie dann die Miete zur Finanzierung des Platzes einsetzen können, statt ein leeres Recht zu halten. Die Einmalzahlung entspricht dem verbleibenden Barwert, im Beispiel also rund 342.000 Euro abzüglich der Abschläge des Käufers. Sie ist wirtschaftlich attraktiv, wenn Sie einen konkreten Verwendungszweck haben – Ablösung von Restschulden, altersgerechter Umbau, Unterstützung der Kinder, Aufbau einer Reserve für Pflegekosten. Sie ist riskant, wenn sie an die Stelle eines laufenden Einkommens treten soll: Der Betrag muss dann über zwanzig Jahre reichen, und diese Aufgabe unterschätzen viele. Steuerlich ist die Konstellation aufmerksam zu prüfen. Der Verkauf selbst ist bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel steuerfrei; bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn, der in einem einzigen Jahr anfällt und den Steuersatz nach oben treibt. Wer nach dem Verkauf vermietet, erzielt aus dem Nießbrauch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, kann die Gebäudeabschreibung als Vorbehaltsnießbraucher regelmäßig weiter geltend machen, wenn er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst getragen hat – die Systematik der Vermietung erklärt der Beitrag zum Vermieten. Die Absicherung ist beim Nießbrauchmodell besonders wichtig, weil Sie nach der Einmalzahlung nichts mehr in der Hand haben außer dem eingetragenen Recht. Ein Rang vor jeder Grundschuld des Käufers ist Bedingung, nicht Verhandlungsposition. Teilverkauf: von diesem Modell ist abzuraten. Deutliche Warnung vorweg: Der Teilverkauf ist das Modell, von dem in den allermeisten Fällen abzuraten ist. Verbraucherzentralen und Verbraucherschützer kritisieren ihn seit Jahren, und die Kritik trifft nicht einzelne Anbieter, sondern die Konstruktion selbst. Wer über eine Immobilienrente nachdenkt, sollte ihn erst prüfen, wenn Kredit, Leibrente, Nießbrauchmodell und Verkauf ausgeschieden sind – nicht zuerst, obwohl er am intensivsten beworben wird. Der Teilverkauf verkauft nicht die Nutzung, sondern einen Miteigentumsanteil, meist bis zu 50 Prozent. Sie bleiben Miteigentümer, bewohnen weiter das gesamte Objekt und zahlen dafür ein Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Der strukturelle Grund für die Warnung: Das Nutzungsentgelt ist eine Verzinsung ohne Tilgung. Sie zahlen dauerhaft für Kapital, das Sie nie zurückführen – und am Ende gehört der Anteil weiterhin dem Anbieter. Durchgerechnet: 30 Prozent eines 500.000-Euro-Objekts, Auszahlung 150.000 Euro, Nutzungsentgelt 5,5 Prozent im Jahr, also 8.250 Euro oder rund 690 Euro monatlich. Nach zwölf Jahren haben Sie etwa 99.000 Euro gezahlt, der Anteil gehört weiter dem Anbieter, und Ihr eigener Anteil ist unverändert 70 Prozent. Beim späteren Gesamtverkauf verlangen Anbieter regelmäßig ein Durchführungsentgelt, das sich am gesamten Kaufpreis bemisst – bei 5,5 Prozent von 500.000 Euro weitere 27.500 Euro. Häufig kommt eine Wertsicherungsklausel hinzu, die dem Anbieter einen Mindesterlös garantiert; fällt der Markt, geht dieses Risiko zu Ihren Lasten. Dazu drei Punkte, die in Prospekten selten auftauchen: Die Instandhaltung des gesamten Objekts bleibt in vielen Verträgen vollständig bei Ihnen, obwohl der Anbieter Miteigentümer ist. Das Nutzungsentgelt ist oft nach einigen Jahren anpassbar. Und Ihre Erben übernehmen die Konstruktion samt Entgelt und Durchführungsentgelt, wenn sie das Objekt halten wollen. Es bleibt eine schmale Ausnahme, und sie ist an vier Bedingungen gebunden, die alle gleichzeitig erfüllt sein müssen: Sie brauchen eine begrenzte Summe für einen klaren Zweck, das Objekt soll in der Familie bleiben, ein Bankkredit ist tatsächlich nicht zu bekommen, und das Entgelt bleibt dauerhaft sicher tragbar. Fehlt eine dieser Bedingungen – und in der Praxis fehlt meist der ernsthaft geprüfte Kreditvergleich –, ist der Teilverkauf die falsche Entscheidung. Als Standardlösung für die Rentenlücke ist er es immer. Umkehrhypothek und der klassische Kredit. Zwei Wege setzen Kapital frei, ohne dass Sie das Eigentum aufgeben – und werden in der Diskussion um Immobilienrenten regelmäßig übersehen. Die Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das nicht laufend bedient wird: Zinsen und Kosten werden aufgeschlagen, die Rückzahlung erfolgt aus dem Verkauf nach dem Tod oder dem Auszug. Das klingt passend, ist in Deutschland aber ein Nischenprodukt mit wenigen Anbietern, hohen Sicherheitsabschlägen und einem Zinseszinseffekt, der über zwanzig Jahre erheblich ist. Für Erben bleibt entsprechend wenig. Der unspektakuläre Vergleichsmaßstab ist ein normaler Immobilienkredit. Viele Banken finanzieren auch ältere Eigentümer, wenn das Objekt schuldenfrei ist, die Rate tragbar bleibt und die Beleihung moderat ausfällt – etwa 100.000 Euro auf ein Objekt von 500.000 Euro. Bei einer reinen Zinszahlung von vier Prozent kostet das 333 Euro monatlich, und das Eigentum bleibt vollständig bei Ihnen und Ihren Erben. Gegenüber einem Nutzungsentgelt von 690 Euro für 150.000 Euro ist das die günstigere Struktur, sofern die Bank mitgeht. Drittens der Verkauf mit Umzug. Er wird emotional oft ausgeschlossen, ist finanziell aber meist die stärkste Variante: Aus 500.000 Euro Verkehrswert werden rund 480.000 Euro nach Kosten, ohne Abzug für das Wohnrecht. Davon lässt sich über Jahrzehnte eine kleinere, barrierearme Wohnung mieten – und der Rest bleibt Vermögen. Rechnen Sie diese Option immer mit, allein um zu wissen, was das Wohnenbleiben Sie kostet. Wie ein regulärer Verkauf abläuft und welche Kosten anfallen, steht im Beitrag Immobilie verkaufen: 10 Tipps. Innerhalb der Familie kommt ein vierter Weg in Betracht: die Übertragung gegen Wohnrecht und Versorgungsleistungen. Sie kann Schenkungsteuer-Freibeträge nutzen und Pflichtteilsansprüche vorbereiten – ist aber steuerlich und familienrechtlich anspruchsvoll und gehört in eine Beratung, nicht in einen Musterentwurf. Grundbuch: die vier Einträge, auf die es ankommt. Alle Versprechen eines Verrentungsvertrags stehen und fallen mit dem Grundbuch. Schuldrechtliche Zusagen helfen Ihnen nicht, wenn der Käufer verkauft, verstirbt oder insolvent wird – dann zählt nur, was eingetragen ist, und in welchem Rang. Erstens das Nutzungsrecht: Nießbrauch (§ 1030 BGB) oder Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) in Abteilung II – und zwar mit Rang vor allen Grundschulden des Käufers. Achten Sie darauf, dass „erste Stelle in Abteilung II" nicht dasselbe ist: Zwischen den Abteilungen entscheidet der Zeitpunkt der Eintragung (§ 879 BGB), notfalls ein ausdrücklicher Rangrücktritt der Bank. Steht die Finanzierungsgrundschuld des Käufers vor Ihrem Recht, erlischt es in einer Zwangsversteigerung bereits mit dem Zuschlag, weil es nicht in das geringste Gebot fällt (§ 91 ZVG) – die Zusage einer Bank, die Löschung nicht zu beantragen, hilft dagegen nicht. Gleichwertig ist deshalb nur eine im Grundbuch vollzogene Lösung: ein Rangrücktritt (§ 880 BGB) oder eine wirksam gegenüber allen Beteiligten vereinbarte abweichende Versteigerungsbedingung, die Ihr Recht bestehen lässt (§ 59 ZVG). Wenn der Käufer für den Erwerb finanziert, wird er eine vorrangige Grundschuld wollen – hier verläuft die eigentliche Verhandlungslinie des ganzen Vertrags. Zweitens die Reallast (§ 1105 BGB) für die Rentenzahlung. Sie macht den Zahlungsanspruch am Grundstück fest, sodass Sie ihn auch gegen einen Rechtsnachfolger durchsetzen können. Ohne Reallast ist Ihre Rente eine ungesicherte Forderung gegen ein Unternehmen, dessen Bonität Sie nicht beurteilen können. Drittens eine Rückübertragungsvormerkung für den Fall, dass der Käufer seine Pflichten verletzt – etwa die Rente über einen definierten Zeitraum nicht zahlt. Sie sichert einen vertraglich vereinbarten Anspruch auf Rückübertragung und ist das schärfste Instrument, das Sie haben. Viertens die klare Regelung der Nebenpflichten, die zwar nicht ins Grundbuch gehört, aber in dieselbe Prüfung: Instandhaltung, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Betriebskosten. Üblich ist, dass der Bewohner die verbrauchsabhängigen Kosten und kleine Instandhaltung trägt, der Eigentümer Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Verträge, die alles beim Bewohner belassen, kürzen Ihre Auszahlung nachträglich – nur eben unsichtbar. Notarkosten und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert; die Systematik erklärt der Beitrag zu den Notarkosten. Steuern, Sozialleistungen und Erben. Die steuerliche Behandlung ist der Punkt, an dem Modelle mit ähnlicher Auszahlung sich deutlich unterscheiden. Bei der Leibrente aus dem Verkauf von Privatvermögen ist regelmäßig nur der Ertragsanteil steuerpflichtig; er richtet sich nach dem Alter bei Rentenbeginn – 18 Prozent mit 65, 15 Prozent mit 70, 11 Prozent mit 75 (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG). Bei 2.000 Euro monatlich ab 75 sind 2.640 Euro im Jahr zu erklären. Zeitrenten, Kaufpreisraten und betriebliche Konstellationen werden anders behandelt; die Einordnung gehört vor Vertragsschluss geklärt. Der Verkaufsvorgang selbst folgt § 23 EStG. Bei einer selbst genutzten Wohnung greift die Ausnahme, bei vermieteten Objekten innerhalb von zehn Jahren nicht. Beim Teilverkauf ist der verkaufte Anteil eine Veräußerung, und der spätere Gesamtverkauf löst für den restlichen Anteil eine neue Prüfung aus. Zwei Themen werden fast immer übersehen. Erstens Sozialleistungen: Ausgezahltes Kapital ist Vermögen und kann Ansprüche auf Grundsicherung, Wohngeld oder Hilfe zur Pflege beeinflussen; laufende Renten sind Einkommen. Wer nahe an solchen Grenzen liegt, sollte die Wirkung vorab prüfen, sonst finanziert die Auszahlung nur einen Leistungsausfall. Zweitens die Erben. Jedes dieser Modelle verändert den Nachlass, aber nicht zwangsläufig seinen Wert: Solange die Auszahlung vorhanden oder angelegt ist, tritt sie an die Stelle der Immobilie beziehungsweise steht der neuen Schuld gegenüber. Kleiner wird das Erbe durch Finanzierungs- und Nebenkosten, durch einen Abschlag unter Marktwert, durch nicht vererbbare Leistungen wie die lebenslange Rente – und durch das, was verbraucht wird. Der Unterschied liegt deshalb im Wie: Bei Verkauf, Nießbrauchmodell und Teilverkauf geht Eigentum weg, bei Kredit und Umkehrhypothek bleibt es im Nachlass, wird dort aber um die offene Darlehensschuld samt aufgelaufener Zinsen und Kosten gemindert. Bei der Umkehrhypothek zehrt genau dieser Zinseszins den Wert über zwanzig Jahre oft fast vollständig auf. Sprechen Sie mit den Kindern, bevor Sie unterschreiben: Häufig gibt es eine familieninterne Lösung, die günstiger ist als jedes Anbieterprodukt – etwa eine Zahlung der Kinder gegen späteren Erwerb, oder die Übernahme des Objekts gegen Wohnrecht und Versorgungsleistungen. Was ein Erbfall in einer Immobilie praktisch bedeutet, zeigt der Beitrag zur Erbimmobilie. Angebote vergleichen: die acht Zahlen, die Sie brauchen. Angebote für Immobilienrenten sind kaum vergleichbar, solange man nur auf die Auszahlung schaut. Vergleichbar werden sie erst, wenn Sie von jedem Anbieter dieselben acht Angaben verlangen – schriftlich. Erstens den angesetzten Verkehrswert und die Quelle: eigenes Gutachten, Bewertung des Anbieters oder Schätzung. Zweitens den angesetzten Mietwert, der den Abzug bestimmt. Drittens den Kapitalisierungszins. Viertens die angenommene Laufzeit oder Lebenserwartung. Fünftens die Summe aller Abschläge zwischen dem rechnerischen Barwert und Ihrem Angebot – hier verstecken sich Vertriebs- und Risikokosten. Sechstens die vollständige Kostenverteilung für Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten. Siebtens alle Entgelte, die später anfallen: Nutzungsentgelt, Anpassungsklauseln, Durchführungsentgelt beim Verkauf, Kosten der Rückabwicklung. Achtens die vorgesehene Grundbuchsicherung mit Rangfolge. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und lassen Sie den Entwurf des Favoriten unabhängig prüfen – von einer Verbraucherzentrale, einem Anwalt für Immobilienrecht oder einem Berater, der keine Abschlussprovision erhält. Der Notar beurkundet und belehrt, optimiert aber nicht Ihre Position. Die Prüfung kostet einen dreistelligen Betrag; der Vertrag läuft bis zu Ihrem Lebensende. Und achten Sie auf ein einfaches Signal: Ein Anbieter, der die acht Zahlen ohne Rückfrage liefert, hat nichts zu verbergen. Wer stattdessen mit Fristen, Sonderkonditionen oder dem Hinweis arbeitet, das sei „bei uns alles Standard", ist kein Verhandlungspartner für einen Vertrag dieser Tragweite. Wann welches Modell passt. Für Eigentümer über 75, die schuldenfrei wohnen, sicher planen wollen und keine Erben haben, die das Objekt halten möchten, ist die Leibrente mit Reallast und erstrangigem Wohnrecht die naheliegendste Lösung: geringer Abzug wegen des Alters, lebenslange Zahlung, Risiko beim Käufer. Wer eine größere Summe für einen klaren Zweck braucht – Umbau, Ablösung von Restschulden, Pflegereserve – und den Umzug ins Heim für möglich hält, fährt mit dem Nießbrauchmodell besser: Einmalzahlung heute, und im Auszugsfall die Möglichkeit, zu vermieten und die Miete zur Finanzierung des Pflegeplatzes einzusetzen. Wer eine überbrückbare Lücke schließen muss, kann die Zeitrente nutzen – aber nur mit Regelung für die Zeit nach der letzten Rate und mit Vererblichkeit der Restraten. Wer das Objekt in der Familie halten will, prüft Kredit, familieninterne Lösung und die Vermietung eines Teils – und lässt den Teilverkauf, sofern nicht alle vier Ausnahmebedingungen erfüllt sind, ausdrücklich außen vor. Und wer emotional beweglich ist, sollte den vollständigen Verkauf mit Umzug in eine barrierearme Mietwohnung ernsthaft rechnen: Er liefert das meiste Geld und das geringste Vertragsrisiko. Zwei Regeln gelten für alle Wege. Erstens: Unterschreiben Sie nichts, dessen Rechnung Sie nicht in eigenen Worten erklären können. Zweitens: Kein seriöser Anbieter braucht eine Entscheidung in dieser Woche. Ein Vertrag, der Ihr Zuhause und Ihr Einkommen für den Rest des Lebens bestimmt, verträgt vier Wochen Prüfung.