Der Kaufpreis ist die Zahl im Exposé, die Nebenkosten sind die Zahl, an der Finanzierungen scheitern. Sie liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund 5 % und 11,5 % des Kaufpreises, müssen fast immer aus Eigenkapital kommen – und sie werden nicht am Notartermin fällig, sondern verteilt über Monate. Dieser Beitrag rechnet jeden Posten mit konkreten Beträgen durch, zeigt, wann welche Rechnung eintrifft, und trennt die zwei Stellschrauben, die wirklich Geld sparen, von den vielen, die es nicht tun. Warum die Nebenkosten über die Finanzierung entscheiden. Banken beleihen die Immobilie, nicht den Kaufvorgang. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Provision schaffen keinen Sicherheitenwert, sie sind für die Bank verlorener Aufwand. Deshalb setzt sie den Beleihungsauslauf am Kaufpreis oder Beleihungswert an – und erwartet, dass die Nebenkosten aus Ihrem Eigenkapital kommen. Das hat eine unangenehme Folge, die viele Käufer erst im Beratungsgespräch merken: Eigenkapital, das in die Nebenkosten fließt, senkt den Zinssatz nicht. Wer 60.000 € mitbringt und in Nordrhein-Westfalen ein Objekt für 400.000 € kauft, zahlt davon rund 45.700 € Nebenkosten – für die Finanzierung bleiben 14.300 €, der Beleihungsauslauf liegt also bei rund 96 %. Dasselbe Eigenkapital in Bayern lässt nach Nebenkosten rund 26.300 € übrig und drückt den Auslauf auf etwa 93 %. Der Landessatz der Grunderwerbsteuer verschiebt damit nicht nur die Gesamtkosten, sondern auch Ihre Zinskondition. Daraus folgt die Reihenfolge der Planung: erst Eigenkapital minus Reserve, dann Nebenkosten für das Zielbundesland abziehen, dann den Kaufpreis bestimmen. Nicht umgekehrt. Die Posten im Überblick. Sechs Blöcke machen praktisch die gesamten Nebenkosten aus. Drei sind gesetzlich festgelegt, einer ist begrenzt verhandelbar, zwei hängen an Ihren Entscheidungen. Grunderwerbsteuer: der Posten, der die Spanne erzeugt. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelblock und der einzige, dessen Höhe allein von der Lage des Grundstücks abhängt. Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein; bei 400.000 € liegen dazwischen 12.000 €. Drei Punkte sind für die Planung wichtig. Erstens entsteht die Steuer mit der notariellen Beurkundung, nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag – der Bescheid kommt also unabhängig davon, ob Sie schon eingezogen sind. Zweitens sind Käufer und Verkäufer nach § 13 GrEStG Gesamtschuldner; vertraglich zahlt praktisch immer der Käufer, gegenüber dem Finanzamt haften aber beide. Drittens hängt der Eigentümerwechsel an der Zahlung: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt niemanden um. Der einzige legale Hebel liegt in der Bemessungsgrundlage: Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht dazu, wenn es im Vertrag mit realistischen Zeitwerten gesondert ausgewiesen ist. Details, Grenzen und eine Beispielrechnung stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch: festgelegt, aber nicht undurchsichtig. Notar- und Grundbuchkosten sind zwei getrennte Rechnungen. Der Notar rechnet nach dem GNotKG ab, zuzüglich Auslagen und 19 % Umsatzsteuer; das Grundbuchamt erhebt Gerichtsgebühren ohne Umsatzsteuer. Beide leiten sich aus dem Geschäftswert nach Tabelle B ab, und weil diese Tabelle degressiv verläuft, sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis. Bei 400.000 € Kaufpreis und einer Grundschuld über 320.000 € ergibt das rund 3.630 € Notarrechnung brutto und rund 1.813 € Grundbuchkosten, zusammen 5.442 € oder 1,36 % des Kaufpreises. Ohne Finanzierung entfallen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld: dann rund 4.051 € oder etwa 1,0 %. Bei 900.000 € sinkt der Anteil auf rund 1,2 %, bei 250.000 € steigt er auf rund 1,5 %. Die oft genannten „2 % für Notar und Grundbuch“ sind damit ein Kalkulationszuschlag, keine Rechnung. Verhandeln lässt sich nichts – § 125 GNotKG verbietet Gebührenvereinbarungen ausdrücklich. Beeinflussbar ist nur der Umfang: Wie sich die Positionen zusammensetzen und welche Sie vermeiden können, steht im Beitrag zu den Notarkosten. Maklerprovision: höchstens die Hälfte, wenn der Verkäufer beauftragt hat. Seit Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher eine Begrenzung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur dieselbe Provision verlangen (§ 656c BGB). Hat ihn der Verkäufer beauftragt und soll ein Teil auf den Käufer abgewälzt werden, ist der Käuferanteil auf maximal die Hälfte begrenzt (§ 656d BGB) – und er wird erst fällig, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachweist. Beide Grenzen setzen einen Verkäuferauftrag oder eine Doppeltätigkeit voraus: Wer als Käufer selbst einen Suchauftrag erteilt, zahlt die vereinbarte Provision in voller Höhe. Zusätzlich braucht der Maklervertrag über solche Objekte Textform (§ 656a BGB); ein Provisionsversprechen per Handschlag oder Klick ohne Text ist unwirksam. Üblich sind heute rund 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite, regional auch 2,38 % oder 3,0 %. Bei 400.000 € sind 3,57 % genau 14.280 € für den Käuferanteil. Das ist nach der Grunderwerbsteuer der zweitgrößte Posten – und der einzige, der komplett entfallen kann, wenn Sie ohne Makler kaufen. Zwei Hinweise aus der Praxis: Die Begrenzung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke – dort kann die volle Provision auf den Käufer entfallen. Und übernimmt der Käufer die Provisionsschuld des Verkäufers, wandert dieser Betrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; zahlt jeder seine eigene Provision, bleibt sie außen vor. Was zusammenkommt: vier Fälle bei 400.000 €. Erst die Summe zeigt, wie stark die Spanne ist. Die folgende Rechnung nimmt jeweils einen finanzierten Kauf mit 320.000 € Grundschuld an, also 5.442 € Notar- und Grundbuchkosten, und rechnet den Käuferanteil der Provision mit 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Finanzierungsnebenkosten, die in keinem Exposé stehen. Die Kosten der Grundschuld – Beurkundung beim Notar und Eintragung im Grundbuch – stecken in den 5.442 € aus dem Beispiel oben. Daneben können weitere Positionen entstehen, die selten eingeplant werden. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie das Darlehen nicht innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit abrufen. Diese Frist liegt je nach Bank bei drei bis zwölf Monaten, danach werden häufig etwa 0,2 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Teil berechnet. Bei einem Neubau oder einer längeren Abwicklung ist das der Posten, der aus dem Nichts vierstellig wird – verhandeln Sie die Frist mit, nicht nur den Zins. Wertermittlungs- oder Schätzkosten verlangen einige Banken separat, andere haben sie im Zins eingerechnet. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gehören die Kosten einer erforderlichen Immobilienbewertung in den Effektivzins, sind also im Vergleich enthalten, wenn die Bank sie erhebt. Hinzu kommen Kosten für Unterlagen, die der Käufer beschaffen muss: Grundbuchauszug, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis, Bodenrichtwertauskunft oder ein Auszug aus dem Altlastenkataster. Das sind zusammen meist zwei- bis dreistellige Beträge, aber sie fallen vor dem Kauf an – also aus laufender Liquidität, nicht aus dem Darlehen. Wann welche Rechnung kommt. Die häufigste Fehlannahme ist, dass alle Nebenkosten zum Notartermin fällig werden. Tatsächlich verteilen sie sich über Monate, und die erste Rechnung kommt vor der Kaufpreiszahlung. Die zwei Stellschrauben, die wirklich wirken. Von allen Ratschlägen zur Senkung der Nebenkosten halten zwei einer Prüfung stand, und beide müssen vor der Beurkundung geklärt sein. Mitverkauftes Inventar gesondert ausweisen. Bewegliche Sachen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer: freistehende Küchengeräte, Möbel, Markise, Gartenhaus in Fertigbauweise, Sauna als Kabine. Angesetzt wird der Zeitwert, aufgelistet einzeln mit Alter und Wert. In der Verwaltungspraxis werden Anteile bis etwa 15 % des Kaufpreises meist ohne Rückfragen akzeptiert – eine gesetzliche Grenze ist das nicht. Bei 6,5 % Steuersatz spart ein Inventaransatz von 20.000 € genau 1.300 €. Rechnen Sie aber vorher mit der Bank: Viele Institute kürzen den Inventaranteil aus dem Beleihungswert heraus, was zusätzliches Eigenkapital kostet und den Vorteil auffrisst. Die Grundschuld nicht höher bestellen als nötig. Jede Tabellenstufe kostet zweimal, beim Notar und beim Grundbuchamt. Wer sicherheitshalber 400.000 € statt der von der Bank verlangten 320.000 € eintragen lässt, zahlt rund 300 € mehr, ohne einen Vorteil zu haben. Umgekehrt kann die Abtretung einer bestehenden Grundschuld des Verkäufers günstiger sein als eine Neubestellung – das setzt die Mitwirkung beider Banken voraus und muss früh angesprochen werden. Nicht funktionieren dagegen: Gebäudebestandteile als Inventar deklarieren (Heizung, Bad, verklebte Böden, gemauerte Garage), die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft vom Kaufpreis abziehen (BFH II R 49/17) oder Notare nach Preis vergleichen. Reserve statt Punktlandung. Der häufigste Planungsfehler ist nicht ein falscher Prozentsatz, sondern eine Kalkulation ohne Puffer. Die Nebenkosten sind rechenbar, die Folgekosten nicht: Ein Zählerwechsel, eine defekte Therme, ein Wasserschaden im dritten Monat oder eine Küche, die in den neuen Schnitt nicht passt, treffen genau in die Phase, in der das Konto leer ist. Drei Beträge gehören deshalb neben die Nebenkosten, nicht hinein: ein Notpolster von drei bis sechs Monatsausgaben, das Geld für Umzug und Erstausstattung und eine laufende Instandhaltungsrücklage – bei Einfamilienhäusern oft etwa 1 % des Gebäudewerts pro Jahr, bei Eigentumswohnungen zusätzlich zum Hausgeld für alles, was zum Sondereigentum gehört. Wer diese Reserve nicht darstellen kann, kauft zu teuer – unabhängig davon, was die Bank genehmigt. Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht ist der bessere Weg: Liquidität bleibt verfügbar, kann aber jährlich kostenlos in die Tilgung wandern, sobald klar ist, dass sie nicht gebraucht wird. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und wo die Beleihungsstufen liegen, steht im Beitrag zum Eigenkapital; den zeitlichen Ablauf des Kaufs von der Besichtigung bis zur Umschreibung zeigt der Beitrag Immobilie kaufen: der Ablauf.