Beim Mietpreis gibt es zwei Zahlen, die nicht identisch sind: die zulässige Miete, die sich aus Gesetz und Vergleichsmiete ergibt, und die erzielbare Miete, die der Markt tatsächlich zahlt. Wer nur die erste kennt, riskiert Rüge und Rückforderung; wer nur die zweite kennt, verschenkt Rendite oder produziert Leerstand. Dieser Beitrag zeigt beide Seiten: zuerst, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen und Ihre Wohnung im Mietspiegel einordnen, dann die rechtlichen Grenzen von Mietpreisbremse bis Wirtschaftsstrafgesetz – und am Ende die Rechnung, die zeigt, warum die maximale Miete selten die wirtschaftlich beste ist. Der gesetzliche Maßstab: ortsübliche Vergleichsmiete. Jede Mietkalkulation und jede Mieterhöhung hängt an einem Begriff: der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie umfasst die Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Drei Konsequenzen daraus werden regelmäßig übersehen. Erstens sind Angebotspreise aus Portalen kein Nachweis: Sie sind Forderungen, keine vereinbarten Mieten, und liegen in angespannten Märkten systematisch über dem Bestand. Zweitens ist die Vergleichsmiete immer eine Spanne – innerhalb dieser Spanne ist jede Miete ortsüblich, und der Mittelwert ist kein Grenzwert. Drittens zählt die energetische Ausstattung ausdrücklich mit: Eine sanierte Wohnung mit niedriger Endenergie darf oberhalb, eine unsanierte muss unterhalb des Mittelwerts eingeordnet werden. Bei der Neuvermietung ist die Vergleichsmiete nur dort eine Obergrenze, wo die Mietpreisbremse gilt. Im laufenden Mietverhältnis ist sie dagegen immer die Grenze jeder Erhöhung nach § 558 BGB – zusätzlich begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 %, in angespannten Märkten 15 %, innerhalb von drei Jahren. Den Mietspiegel lesen: von der Spanne zum Preis. Ein Mietspiegel weist für Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Lage einen Mittelwert und eine Spanne aus. Die eigentliche Arbeit besteht darin, Ihre Wohnung innerhalb dieser Spanne einzuordnen – über die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale, die der Mietspiegel selbst benennt: Ausstattung von Bad und Küche, Bodenbeläge, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Zustand von Fenstern und Heizung, Lärmbelastung, Zuschnitt. Gehen Sie dabei schriftlich vor und belegen Sie jeden Zu- und Abschlag mit einem Datum oder einer Rechnung: Ein 2019 modernisiertes Bad ist ein Argument, ein „gepflegter Gesamteindruck“ nicht. Diese Dokumentation ist doppelt nützlich – bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Sie die Einordnung ohnehin begründen. Achten Sie auf zwei Fehlerquellen. Die Wohnfläche muss korrekt berechnet sein, weil sich jeder Fehler direkt in Euro übersetzt; wie das geht, zeigt der Beitrag zur Wohnflächenberechnung. Und die Lage ist nicht die Stadt, sondern die Straße: Wie Sie eine Mikrolage systematisch bewerten, behandelt der Beitrag zur Mikrolage. Kein Mietspiegel vorhanden: die zulässigen Alternativen. In kleineren Gemeinden fehlt oft ein Mietspiegel. Für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nennt § 558a BGB dann drei weitere Begründungsmittel: die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – nur diese Qualifikation erfüllt § 558a Abs. 2 Nr. 3, Kosten meist im niedrigen vierstelligen Bereich; die Aufzählung ist mit „insbesondere“ offen, ein Gutachten eines bloß zertifizierten Sachverständigen kann also als anderes Begründungsmittel taugen, wenn es dem Mieter die Prüfung ermöglicht, ist aber angreifbar – oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe und Miete. Die Vergleichswohnungen dürfen aus Ihrem eigenen Bestand stammen, müssen aber überprüfbar bezeichnet sein. Für die Neuvermietung brauchen Sie kein formales Begründungsmittel, sondern eine belastbare Recherche: vergleichbare Angebote in derselben Lage über mehrere Wochen beobachten, Auskünfte örtlicher Makler und Verwalter einholen, die Mieten eigener oder benachbarter Objekte heranziehen. Halten Sie die Quellen mit Datum fest. Ein Sonderfall sind Gemeinden mit sehr dünnem Markt: Dort schwanken einzelne Abschlüsse stark, und der Mittelwert weniger Angebote ist kein Marktpreis. Sinnvoller ist es, in diesem Fall vom Ergebnis her zu rechnen – welche Miete deckt Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung mit Sicherheitsabstand? Die Systematik dazu steht im Beitrag zu den Grundlagen der Vermietung. Mietpreisbremse: wo sie gilt und welche Ausnahmen greifen. Die Mietpreisbremse ist keine bundesweite Obergrenze. Sie wirkt nur, wenn die Landesregierung ein Gebiet durch Rechtsverordnung als Markt mit angespannter Wohnraumversorgung ausweist. Dort darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Der Bundesgesetzgeber hat die Ermächtigung mehrfach verlängert; ob sie für Ihre Wohnung gilt, hängt aber ausschließlich an der aktuell geltenden – und selbst befristeten – Landesverordnung. Prüfen Sie sie vor jeder Neuvermietung. Die Ausnahmen sind wirtschaftlich bedeutsam, aber an eine Bedingung geknüpft: Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter darüber vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform unterrichten (§ 556g Abs. 1a BGB). Wird das versäumt, ist die höhere Miete zunächst in Höhe der Überschreitung unwirksam, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen sachlich vorlagen. Verloren ist die Ausnahme damit aber nicht: Fehlte die Auskunft vollständig, können Sie sich auf sie zwei Jahre nach ihrer Nachholung berufen; war sie nur nicht in Textform erteilt, genügt die Nachholung in der richtigen Form (§ 556g Abs. 1a Satz 2 und 3 BGB). Für die Zeit davor bleibt es bei der zulässigen Miete. Die Rechtsfolge einer zu hohen Miete ist keine Nichtigkeit des Vertrags: Geschuldet bleibt der zulässige Betrag. Der Mieter muss rügen; zurückfordern kann er die danach gezahlten Beträge, bei einer Rüge in den ersten 30 Monaten nach der seit 2020 geltenden Fassung auch rückwirkend ab Mietbeginn. Die harte Grenze: Mietpreisüberhöhung und Wucher. Oberhalb der mietrechtlichen Grenzen gibt es zwei Vorschriften, die nicht nur die Miete kürzen, sondern sanktionieren. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer für Wohnraum unangemessen hohe Entgelte fordert – als Maßstab gelten mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete – und dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt. Möglich ist ein Bußgeld, und der überzahlte Betrag ist zurückzuzahlen. Deutlich schwerer wiegt § 291 StGB: Mietwucher liegt vor, wenn die Miete in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht – in der Rechtsprechung wird die Schwelle regelmäßig bei etwa 50 % über der ortsüblichen Miete gesehen – und dabei eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder ein erhebliches Willensdefizit des Mieters ausgenutzt wird. Das ist eine Straftat. Beide Vorschriften gelten unabhängig davon, ob für Ihre Gemeinde eine Mietpreisbremse angeordnet ist. Wer in einem angespannten Markt ohne Verordnung deutlich über die Vergleichsmiete geht, ist also nicht automatisch auf der sicheren Seite. Von der zulässigen zur erzielbaren Miete. Zulässig ist nicht gleich klug. Der wirtschaftliche Schaden einer zu hoch angesetzten Miete entsteht nicht durch eine Rüge, sondern durch Zeit: Jede Woche ohne Mieter kostet Geld, das keine Mieterhöhung zurückholt. Die Rechnung ist einfach und ernüchternd. Eine 70-m²-Wohnung bringt bei 9,50 €/m² eine Kaltmiete von 665 € im Monat, bei 10,20 €/m² sind es 714 € – ein Plus von 49 € monatlich oder 588 € im Jahr. Bleibt die Wohnung wegen des höheren Preises nur einen Monat länger leer, ist der Vorteil des ganzen Jahres bereits aufgezehrt; zwei Monate Leerstand kosten mehr als zwei Jahre Aufschlag einbringen. Hinzu kommt der weichere, aber teurere Effekt: Bei knapp kalkuliertem Preis haben Sie mehr Bewerber und damit die bessere Auswahl – und ein zuverlässiger Mieter ist der wirksamste Renditehebel überhaupt. Als Faustregel für die Praxis: Setzen Sie die Miete am obersten Drittel der ortsüblichen Spanne an, wenn Ausstattung und Zustand das belegen, und verzichten Sie auf die letzten 3 bis 5 %. Was das für die Gesamtrendite bedeutet, zeigt die Rechnung im Beitrag zu den Grundlagen der Vermietung. Sonderfälle: möbliert, Staffel, Index und Kurzzeitvermietung. Bei möblierter Vermietung ist ein Zuschlag zulässig, muss aber begründbar bleiben. Üblich ist eine Ableitung aus dem Zeitwert der Einrichtung und ihrer Nutzungsdauer – etwa 10.000 € Möblierung über zehn Jahre plus Verzinsung ergibt einen nachvollziehbaren monatlichen Betrag. Ein pauschaler Aufschlag von 30 oder 50 % ist kein Argument, und in Gebieten mit Mietpreisbremse ist der Möblierungsanteil transparent auszuweisen. Staffel- und Indexmiete verändern die Kalkulation, nicht die Obergrenze: Auch bei der Staffelmiete muss jede Staffel für sich die Grenze der Mietpreisbremse einhalten – gerechnet nicht auf den Vertragsschluss, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn der jeweiligen Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). In einem steigenden Markt darf eine spätere Staffel deshalb höher liegen als es bei Vertragsschluss zulässig gewesen wäre, in einem fallenden Markt kann sie teilweise unwirksam sein. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex und ist damit vom lokalen Mietmarkt entkoppelt – in stagnierenden Märkten ein Vorteil, in stark steigenden ein Nachteil. Kurzzeitige Vermietung an Feriengäste oder Monteure erzielt rechnerisch höhere Quadratmetermieten, ist aber in vielen Städten genehmigungspflichtig oder durch Zweckentfremdungsverbote untersagt; Bußgelder erreichen fünfstellige Beträge. Zudem entfällt die Umsatzsteuerfreiheit der Wohnraumvermietung bei kurzfristiger Beherbergung, und der Verwaltungsaufwand ist ein Vielfaches. Rechnen Sie diesen Weg mit realistischer Auslastung, nicht mit Vollbelegung. Schritt für Schritt zur eigenen Zahl. Erstens: Wohnfläche prüfen und korrekt berechnen – jeder Quadratmeter Fehler verfälscht alles Weitere. Zweitens: Mietspiegel der Gemeinde beschaffen und die richtige Tabellenzelle nach Baualter, Größe und Lage bestimmen. Drittens: Zu- und Abschläge dokumentiert anwenden und die eigene Zahl innerhalb der Spanne festhalten. Viertens: prüfen, ob für die Gemeinde eine Mietpreisbremse gilt, und wenn ja, ob eine Ausnahme greift – dann die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB vorbereiten. Fünftens: die erzielbare Miete gegenprüfen. Wie lange stehen vergleichbare Wohnungen online, wie viele Anfragen erzeugen sie, welche Ausstattung wird zu welchem Preis vermietet? Sechstens: die Mietform wählen – Standard, Staffel oder Index – und die Betriebskostenvorauszahlung realistisch ansetzen, damit die Abrechnung keine Nachforderung produziert, die niemand zahlen kann. Siebtens: alles archivieren. Mietspiegelauszug, Merkmalliste, Recherchequellen mit Datum und – bei Ausnahmen – die Auskunft an den Mieter. Wenn zwei Jahre später gerügt wird, entscheidet nicht Ihre Erinnerung, sondern Ihre Akte.