Neubau oder Bestand ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Frage, welches Risiko Sie tragen wollen. Beim Bestand kaufen Sie einen sichtbaren Zustand ohne Gewährleistung: Was Sie nicht finden, zahlen Sie. Beim Neubau kaufen Sie ein Versprechen mit Gewährleistung: Was der Bauträger nicht liefert, müssen Sie durchsetzen. Dieser Beitrag vergleicht deshalb nicht Charme gegen Energieeffizienz, sondern die drei Ebenen, auf denen die Entscheidung wirklich getroffen wird: Vollkosten über zehn Jahre, Vertrag und Absicherung, und die Pflichten, die mit dem Eigentum auf Sie übergehen. Der Vergleich, der zählt: Vollkosten über zehn Jahre. Der Quadratmeterpreis vergleicht zwei verschiedene Produkte. Ein Bestandsobjekt für 3.200 €/m² mit neuer Heizung ist günstiger als eines für 2.600 €/m² mit 30 Jahre alter Technik, und ein Neubau für 4.400 €/m² ohne Außenanlagen, Küche und Stellplatz ist nicht fertig. Vergleichbar wird beides nur als Gesamtrechnung: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, unvermeidbare Maßnahmen der ersten drei Jahre, Energiekosten und eine realistische Instandhaltungsrücklage. Setzen Sie für die Rücklage im Bestand rund 1 % des Gebäudewerts pro Jahr an, im Neubau in den ersten Jahren deutlich weniger – aber nicht null, weil Außenanlagen, Geräte und Bauteile mit kurzer Lebensdauer trotzdem Geld kosten. Die folgende Beispielrechnung stellt zwei typische Objekte gegenüber: 140.000 € Unterschied im Kaufpreis, über zehn Jahre gerechnet aber rund 666.000 bis 742.000 € beim Neubau gegenüber rund 585.000 bis 725.000 € im unsanierten Bestand. Die Werte sind Größenordnungen, keine Angebote. Wie Sie die Nebenkostenseite exakt für Ihr Bundesland bestimmen, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten, die Finanzierungsseite der Beitrag zur Baufinanzierung. Neubau: Was Sie beim Bauträger eigentlich kaufen. Der typische Neubaukauf ist kein Hauskauf, sondern ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB: eine Kombination aus Grundstückskauf und Bauleistung, notariell beurkundet, weil Grundeigentum übertragen wird (§ 311b BGB). Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für die Grundstücksübertragung Kaufrecht – deshalb finden Sie beide Regelungswelten in einem Vertrag. Das wichtigste Dokument ist nicht der Prospekt, sondern die Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie muss die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks nachvollziehbar benennen und einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder mindestens die Dauer der Bauausführung enthalten; Unklarheiten gehen zulasten des Unternehmers. Prüfen Sie deshalb konkret: Welche Heiztechnik mit welcher Leistung? Welcher Effizienzstandard, gemessen woran? Welche Fenster, welche Dämmstärken, welche Elektroausstattung – in Stückzahlen, nicht als „hochwertig“? Sind Außenanlagen, Zufahrt, Stellplatz, Bodenbeläge, Sanitärobjekte und Küchenanschlüsse enthalten? Und was passiert bei Verzug? Ein Widerrufsrecht haben Sie hier nicht: § 650l BGB gilt für Verbraucherbauverträge, nicht für den beurkundeten Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 2 BGB). Ihr Zeitfenster ist die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG für den Entwurf. Zwei Wochen sind knapp – planen Sie in dieser Zeit die Prüfung durch einen Bausachverständigen oder Fachanwalt ein, nicht danach. Wie der Notartermin selbst abläuft, beschreibt der Beitrag zum Ablauf beim Immobilienkauf. Zahlungsplan und Sicherheiten: die MaBV ist Ihr Schutz. Anders als beim Bestandskauf zahlen Sie nicht einmal, sondern nach Bautenstand. Wie viel wann fällig werden darf, regelt § 3 Abs. 2 MaBV: Der Bauträger darf höchstens sieben Teilbeträge verlangen, zusammengesetzt aus dreizehn festen Vomhundertsätzen. Alles, was davon abweicht – Vorkasse, glatte Drittelraten, Zahlungen nach Kalender statt nach Baufortschritt – ist ein Warnzeichen und im Zweifel unwirksam. Zwei Sicherheiten kommen hinzu. Erstens die Sicherheit von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige und im Wesentlichen mängelfreie Herstellung (§ 650m Abs. 2 BGB); sie wird üblicherweise als Einbehalt bei der ersten Abschlagszahlung erbracht und ist beim Bauträgervertrag anwendbar, während die 90-%-Obergrenze des § 650m Abs. 1 BGB hier nicht gilt. Zweitens die Freistellungserklärung nach § 3 Abs. 1 MaBV: Die Bank des Bauträgers muss zusichern, das Objekt aus ihren Globalgrundschulden freizustellen – sonst zahlen Sie in eine fremde Sicherheit hinein. Lassen Sie sich beides vor dem Termin aushändigen und tragen Sie die Eigentumsvormerkung ein, bevor Geld fließt; welche Rolle die Abteilungen des Grundbuchs dabei spielen, erklärt der Beitrag zum Grundbuch. Abnahme und Gewährleistung: der Termin, der Fristen auslöst. Die Abnahme ist der wichtigste Termin des ganzen Neubaus, weil sie drei Dinge auslöst: die Fälligkeit der Restvergütung, den Übergang der Beweislast für Mängel auf Sie und den Beginn der fünfjährigen Verjährung von Mängelansprüchen (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Gehen Sie deshalb nicht allein hinein. Ein Bausachverständiger kostet für die Abnahmebegleitung meist 500 bis 1.200 € netto und findet regelmäßig Punkte, deren Beseitigung ein Vielfaches wert ist. Nehmen Sie nichts stillschweigend ab: Jeder festgestellte Mangel gehört mit Datum ins Protokoll, offene Punkte werden ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt, und Restarbeiten bekommen eine Frist. Halten Sie einen angemessenen Einbehalt zurück, statt gegen bereits ausgezahltes Geld nachzuverhandeln. Bei Eigentumswohnungen kommt eine zweite Ebene hinzu: Das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Technikzentrale, Außenanlagen – wird eigenständig abgenommen. Wer nur seine Wohnung abnimmt und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem Verwalter überlässt, den der Bauträger eingesetzt hat, verliert genau dort Zeit und Ansprüche. Setzen Sie sich schließlich eine Erinnerung ein halbes Jahr vor Ablauf der fünf Jahre. Typische Mängel wie Risse, undichte Anschlüsse, Feuchte im Keller oder eine nicht erreichte Heizleistung zeigen sich oft erst im dritten oder vierten Winter – gerügt werden müssen sie vorher. Und die Rüge allein genügt nicht: Verhandelt der Bauträger nicht über den Mangel (§ 203 BGB), hemmen nur Maßnahmen nach § 204 BGB die Verjährung, etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage. Bestand: kein Gewährleistungsanspruch, aber sichtbare Substanz. Beim Kauf von privat wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Was Sie vor der Beurkundung nicht finden, tragen Sie danach selbst – Grenze ist praktisch nur die Arglist oder eine ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit (§ 444 BGB). Der Vorteil: Sie können prüfen, was Sie kaufen. Genau dafür ist die Besichtigungs-Checkliste gemacht, und bei sechsstelligen Kaufpreisen ist ein Bausachverständiger die günstigste Position der ganzen Transaktion. Entscheidend ist die Reihenfolge: Erst den Zustand der fünf teuren Positionen klären – Dach, Fassade und Dämmung, Heizung, Elektrik und Leitungen, Feuchtigkeit –, dann den Preis verhandeln. Ein realistisches Sanierungspaket im unsanierten Haus der 1960er- bis 1980er-Jahre liegt schnell im mittleren fünfstelligen Bereich; wer es nicht einkalkuliert, finanziert es später teurer nach. Rechnen Sie außerdem mit Bauzeit im bewohnten Objekt: Heizungstausch, Fenster und Elektrik sind planbar, Kellerabdichtung und Dachsanierung sind es weniger. Zwei Pflichten kommen zusätzlich auf Sie zu, unabhängig von Ihren Plänen: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG) und das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizkessel über 30 Jahre (§ 72 GEG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren sie ausgesetzt, solange das Haus dem Eigentümer gehörte, der es am 1. Februar 2002 selbst bewohnte; ab dem ersten Eigentumsübergang danach laufen zwei Jahre. Fragen Sie deshalb nach dem Datum dieses Wechsels – und lassen Sie sich den Energieausweis samt echter Verbrauchsabrechnungen zeigen. Energie und Betriebskosten: der einzige echte Systemunterschied. Hier trennen sich die beiden Wege wirklich. Ein Neubau nach heutigem Standard mit Wärmepumpe liegt im Endenergiebedarf typischerweise bei 25 bis 45 kWh/(m²·a), ein unsaniertes Haus der 1970er-Jahre bei 180 bis 250 kWh/(m²·a). Auf 140 m² sind das je nach Energiepreis 2.000 bis 4.000 € Unterschied pro Jahr – über zehn Jahre also eine Größenordnung, die eine Sanierung mitfinanziert. Deshalb ist die Rechnung nicht „Neubau gegen Bestand“, sondern „Neubau gegen sanierten Bestand“. Ein Bestandsobjekt mit gedämmter Hülle, neuen Fenstern und Wärmepumpe erreicht Betriebskosten, die dem Neubau nahekommen – nur zahlen Sie die Differenz als Investition vorab statt im Kaufpreis. Wichtig ist die Reihenfolge: erst Hülle, dann Wärmeerzeuger. Eine Wärmepumpe in einem unsanierten Haus arbeitet mit schlechten Jahresarbeitszahlen und macht die Rechnung kaputt. Prüfen Sie außerdem zwei Punkte, die im Neubau schnell übersehen werden: Ist die Wärmepumpe für den tatsächlichen Bedarf ausgelegt oder nur für den Rechenwert, und wie ist die Warmwasserbereitung geregelt? Und lassen Sie sich beim Neubau den Energiebedarfsausweis mit Berechnungsgrundlage geben, nicht nur die Effizienzhaus-Bezeichnung. Förderung: zwei getrennte Systeme. Neubau und Bestand werden unterschiedlich gefördert – Kredite hier, Zuschüsse dort. Für den Neubau und den Ersterwerb klimafreundlicher Wohngebäude gibt es zinsverbilligte KfW-Kredite („Klimafreundlicher Neubau“, Programme 297/298) und für Familien mit Kindern das Programm „Wohneigentum für Familien“ (300); Voraussetzung ist jeweils ein definierter Effizienz- und Nachhaltigkeitsstandard ohne fossile Wärmeerzeugung. Wichtig beim Kauf vom Bauträger: Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden, und der Bauträger muss die geforderten Nachweise überhaupt liefern können – klären Sie das, bevor Sie unterschreiben. Im Bestand läuft die Förderung über Zuschüsse der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Für Einzelmaßnahmen an Hülle und Anlagentechnik gibt es 15 %, mit einem individuellen Sanierungsfahrplan zusätzlich 5 Prozentpunkte; für den Heizungstausch 30 % Grundförderung plus mögliche Boni (Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus). Die Boni können nominal mehr ergeben, ausgezahlt werden aber höchstens 70 % der förderfähigen Kosten. Die Höchstgrenzen förderfähiger Ausgaben liegen für die erste Wohneinheit bei 30.000 € (mit Sanierungsfahrplan 60.000 €) für sonstige Maßnahmen und bei 28.000 € für die Heizung. Alle Programme stehen unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel, Sätze und Grenzen ändern sich mehrmals pro Jahr. Behandeln Sie Förderung deshalb als Bonus in der Kalkulation, nicht als Voraussetzung – und prüfen Sie die Konditionen unmittelbar vor Antragstellung bei KfW und BAFA. Steuern und Nebenkosten: die Basis unterscheidet sich. Die Kaufnebenkosten sind prozentual gleich, die Basis nicht. Beim Bauträgervertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem gesamten Preis für Grundstück und Gebäude, weil beides Gegenstand eines Vertrags ist. Kaufen Sie hingegen zuerst ein Grundstück und beauftragen unabhängig davon ein Bauunternehmen, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an – ein bei 5 bis 6,5 % Steuersatz fünfstelliger Unterschied. Das Finanzamt prüft in dieser Konstellation allerdings, ob ein einheitliches Vertragswerk vorliegt; enge Verknüpfungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen führen dazu, dass die Baukosten doch einbezogen werden. Die Sätze je Bundesland finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Zwei weitere Unterschiede: Auf den Kaufpreis beim Bauträger kommt keine Umsatzsteuer obendrauf – der Verkauf ist nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei, weil er der Grunderwerbsteuer unterliegt; die nicht abziehbare Vorsteuer des Bauträgers steckt allerdings kalkulatorisch in seinem Preis. Und die Notarkosten liegen beim Bauträgervertrag über denen eines einfachen Kaufvertrags, weil Abnahme-, Vollmachts- und Vollzugsregelungen hinzukommen; wie sich die Gebühren zusammensetzen, zeigt der Beitrag zu den Notarkosten. Ein Punkt zugunsten des Neubaus: Maklerprovision fällt beim Bauträger häufig nicht an, weil er selbst vertreibt. Beim Bestand ist der Käuferanteil je nach Konstellation ein relevanter Posten – nachzulesen bei den Kaufnebenkosten. Zeit, Finanzierung und Bauzeitrisiko. Ein Bestandsobjekt ist nach Beurkundung und Kaufpreiszahlung beziehbar, in der Regel innerhalb von zwei bis vier Monaten nach der Einigung. Ein Neubau braucht ab Vertragsschluss typischerweise 12 bis 18 Monate, bei Verzögerungen mehr – und in dieser Zeit tragen Sie Miete und Zinsen parallel. Für die Finanzierung heißt das drei Dinge. Erstens: Der Zahlungsplan des Bauträgers bestimmt den Abruf, also verhandeln Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von mindestens zwölf Monaten – danach werden für den nicht abgerufenen Teil üblicherweise etwa 3 % pro Jahr fällig. Zweitens: Wählen Sie die Zinsbindung so, dass sie nicht mitten in der Bauphase endet, und rechnen Sie den Eigenkapitaleinsatz auf den Zeitpunkt der ersten Rate, nicht auf den Vertragsschluss – dazu passt der Beitrag zum Eigenkapital. Drittens: Halten Sie eine Reserve von 5 bis 10 % der Bausumme für Nachträge und Sonderwünsche vor; sie werden fast immer teurer als kalkuliert, weil Änderungen nach Vertragsschluss ohne Wettbewerb vergeben werden. Das größte Einzelrisiko bleibt die Insolvenz des Bauträgers. Absichern lässt es sich nur teilweise: durch strikte Zahlung nach Bautenstand, die 5-%-Sicherheit, die Freistellungserklärung, die Vormerkung im Grundbuch – und durch die Prüfung, wie lange das Unternehmen am Markt ist und wie viele Projekte es parallel betreibt. Lage schlägt Baujahr – auch beim Wiederverkauf. Ein Neubau ist genau einmal neu. Beim Wiederverkauf nach zehn Jahren steht er in Konkurrenz zum nächsten Neubaugebiet, während die Lage bleibt, was sie ist – häufig Siedlungsrand mit langen Wegen und Infrastruktur, die erst noch entsteht. Bestandsobjekte in gewachsenen Lagen verlieren diesen Vorteil nicht. Bewerten Sie deshalb die Mikrolage genauso sorgfältig wie die Bausubstanz: Wege zu Schule, Einkauf, Arzt und Haltestelle in Minuten, Lärmquellen zu verschiedenen Tageszeiten, Bebauungsplan der Nachbargrundstücke, geplante Verkehrsprojekte. Beim Neubaugebiet kommen zwei Punkte hinzu, die gern unterschätzt werden: mehrere Jahre Baustelle in der Nachbarschaft und Erschließungsbeiträge, die je nach Gemeinde und Vertragsgestaltung noch offen sein können. Fragen Sie ausdrücklich, ob Erschließung, Kanalanschluss und Straßenausbau bereits bezahlt sind. Wie Sie eine Lage systematisch prüfen, zeigt der Beitrag zur Mikrolage. Entscheidungshilfe: welcher Weg zu wem passt. Zum Neubau passt, wer 12 bis 18 Monate Zeit und die Doppelbelastung tragen kann, Wert auf niedrige Betriebskosten und Gewährleistung legt, keine eigene Sanierungserfahrung mitbringt und mit einer Lage am Rand leben kann. Zum Bestand passt, wer eine bestimmte Lage will, sofort einziehen muss, Sanierung selbst steuern kann oder will – und wer den Zustand vor dem Kauf prüfen lässt, statt auf Zusagen zu vertrauen. Bevor Sie sich entscheiden, klären Sie drei Zahlen: Ihr Gesamtbudget einschließlich Nebenkosten und Reserve, den Zeitpunkt, zu dem Sie einziehen müssen, und den Betrag, den Sie in den ersten drei Jahren zusätzlich aufbringen können. Wer nach diesen drei Zahlen sortiert, hat die Entscheidung meist schon getroffen – und muss nur noch prüfen, ob das konkrete Objekt hält, was der Weg verspricht. Unabhängig davon gilt für beide Wege dieselbe Regel: Die Sicherheit liegt in den Unterlagen, nicht im Gespräch. Beim Bestand sind es Grundbuch, Baupläne, Energieausweis und Abrechnungen; beim Neubau Baubeschreibung, Zahlungsplan, Freistellungserklärung und Fertigstellungstermin. Wer sie vor der Beurkundung liest, verhandelt; wer sie danach liest, zahlt.