Ohne Notar gibt es keinen Immobilienkauf: § 311b BGB verlangt für den Kaufvertrag die notarielle Beurkundung, sonst ist er nichtig. Was das kostet, steht nicht im Belieben des Notars, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz. Dieser Beitrag zeigt die Gebührensätze, rechnet vier typische Fälle mit den echten Werten der Gebührentabelle durch und erklärt, welche Positionen Sie beeinflussen können – und welche nicht. Warum die Beurkundung Pflicht ist. § 311b Abs. 1 BGB schreibt für jeden Vertrag über den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks die notarielle Beurkundung vor. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie ist nicht bloß angreifbar, sondern von Anfang an nichtig. Der Gesetzgeber will damit zwei Dinge sichern: die Warnfunktion – beide Seiten sollen sich über die Tragweite klar sein – und die Beweisfunktion für das Grundbuch. Der Notar ist dabei nicht der Anwalt einer Seite. § 14 BNotO verpflichtet ihn zur Unparteilichkeit; er muss beide Parteien über die rechtlichen Folgen belehren, auf Risiken hinweisen und darf keine Partei einseitig beraten. Beurkundet wird der gesamte Vertrag, und zwar durch Verlesen: Abreden, die zum beurkundungspflichtigen Geschäft gehören, aber nicht in der Urkunde stehen, sind unwirksam. Wer sich mündlich auf die Mitnahme der Küche oder einen späteren Übergabetermin verständigt hat, sollte das deshalb in den Entwurf bringen. Eine rechtlich eigenständige Abrede – etwa ein davon getrennter Kauf beweglicher Einrichtung – ist nicht beurkundungspflichtig und bleibt auch ohne Urkunde wirksam, nur eben schwer beweisbar. Bildet sie mit dem Grundstückskauf dagegen ein einheitliches Geschäft, erfasst die Form den gesamten Vorgang: Er ist formunwirksam, bis er mit Auflassung und Eintragung geheilt wird (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie sich die Gebühren berechnen. Alle Gebühren leiten sich aus dem Geschäftswert ab, beim Kaufvertrag also grundsätzlich aus dem Kaufpreis. Zu diesem Wert liefert Tabelle B der Anlage 2 GNotKG eine einfache Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Jede Tätigkeit wird dann mit einem Faktor auf diese Gebühr abgerechnet – die Beurkundung des Kaufvertrags etwa mit dem Faktor 2,0, die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch mit 0,5. Die Tabelle ist degressiv: Bei 250.000 € Geschäftswert beträgt die 1,0-Gebühr 535 €, bei 500.000 € 935 €, bei 1.000.000 € 1.735 €. Der doppelte Kaufpreis kostet also keineswegs die doppelte Gebühr. Genau daraus folgt, dass Prozentangaben nur als Größenordnung taugen: Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis. Zwei Rechnungen entstehen, nicht eine. Der Notar stellt seine Gebühren zuzüglich Auslagen und 19 % Umsatzsteuer in Rechnung. Das Grundbuchamt – ein Gericht – erhebt eigene Gebühren nach demselben Gesetz, aber ohne Umsatzsteuer. Wer nur die Notarrechnung einplant, unterschätzt die Summe um etwa ein Drittel. Welche Positionen anfallen. Ein normaler finanzierter Kauf erzeugt sechs bis acht Gebührenpositionen. Sie stehen im Kostenverzeichnis (KV) des GNotKG und sind dort mit festen Faktoren vorgegeben – der Notar hat hier keinen Spielraum, sondern muss abrechnen, was er getan hat. Beispielrechnung: 400.000 € mit Finanzierung. Ein Ehepaar kauft eine Doppelhaushälfte für 400.000 € und bestellt eine Buchgrundschuld über 320.000 €. Maßgeblich ist die Tabellenstufe „bis 410.000 €“ mit einer 1,0-Gebühr von 785 €, für die Grundschuld die Stufe „bis 320.000 €“ mit 635 €. Wie sich der Prozentsatz mit dem Kaufpreis verschiebt. Weil die Gebührentabelle degressiv verläuft, ist der oft zitierte Prozentwert eine Momentaufnahme. Die folgende Rechnung nimmt jeweils denselben Aufbau an – Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Grundschuld über 80 % des Kaufpreises, Vormerkung, Grundschuldeintragung, Umschreibung – und zeigt, wie der Anteil sinkt. Beispiel ohne Finanzierung. Wer ohne Kredit kauft, spart zwei vollständige Positionen: die Beurkundung der Grundschuld und deren Eintragung im Grundbuch. Bei den 400.000 € aus dem Beispiel oben bleiben 1.570 € Beurkundung, 392,50 € Vollzug, 392,50 € Betreuung und 60 € Auslagen, zusammen 2.415 € netto, mit Umsatzsteuer 2.873,85 €. Beim Grundbuchamt bleiben Vormerkung mit 392,50 € und Umschreibung mit 785 €, also 1.177,50 €. Gesamt sind das 4.051 € und damit rund 1,0 % des Kaufpreises – gegenüber 1,36 % mit Finanzierung. Daraus folgt eine praktische Konsequenz für Finanzierungen: Die Grundschuld sollte nicht höher bestellt werden als nötig. Wer sicherheitshalber 400.000 € statt 320.000 € eintragen lässt, zahlt bei Notar und Grundbuchamt jeweils die höhere Stufe. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, eine bestehende Grundschuld des Verkäufers abzutreten statt neu zu bestellen – die Abtretung ist gebührengünstiger, setzt aber die Mitwirkung beider Banken voraus. Wer welche Position trägt. § 448 Abs. 2 BGB weist dem Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen zu. Das ist die gesetzliche Grundregel, und die Kaufvertragspraxis folgt ihr. Beim Verkäufer bleiben die Kosten, die zu seiner Seite gehören: die Löschung seiner Grundschulden, die Beseitigung sonstiger Belastungen aus Abteilung II, die Beschaffung von Genehmigungen, die er schuldet, und gegebenenfalls eine Vermessung, wenn er Teilflächen verkauft. Kommt ein Erbfall dazu, trägt der Verkäufer auch die Grundbuchberichtigung auf seinen Namen – dazu mehr im Beitrag Grundbuch verstehen. Achtung bei der Kostenklausel: Viele Entwürfe enthalten einen Satz, der dem Käufer „alle Kosten dieses Vertrags und seiner Durchführung“ zuweist. Das kann auch Löschungskosten des Verkäufers umfassen. Prüfen Sie deshalb, ob die Klausel die Lastenfreistellung ausdrücklich beim Verkäufer belässt – das ist eine der wenigen Stellen im Vertrag, an denen ein Satz einige hundert Euro verschiebt. Gegenüber dem Notar bleiben übrigens beide Parteien Kostenschuldner: Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. Der Ablauf – und wann welche Rechnung kommt. Der Notar arbeitet den Kauf in klar getrennten Schritten ab. Für die Kostenplanung ist wichtig, dass die Notarrechnung früh kommt, die Grundbuchbescheide dagegen über Monate verteilt. Was Sie beeinflussen können – und was nicht. Am Gebührensatz ändert sich nichts. Beeinflussbar ist nur der Umfang der beurkundeten Geschäfte, und dort gibt es vier realistische Ansätze. Die Grundschuld nicht höher bestellen als von der Bank verlangt. Jede zusätzliche Tabellenstufe kostet zweimal – beim Notar und beim Grundbuchamt. Mitverkauftes Inventar sauber und realistisch ausweisen. Das senkt zwar nicht die Notargebühr, weil der Geschäftswert grundsätzlich am gesamten Kaufpreis hängt, aber die Grunderwerbsteuer – bei 6,5 % ist das der deutlich größere Hebel. Wie das korrekt geht, steht im Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Änderungen vor der Beurkundung klären. Wird nach dem Termin nachbeurkundet, etwa weil eine Fläche falsch bezeichnet war oder eine Vollmacht fehlte, entsteht eine neue Gebühr. Nachträgliche Änderungen sind der häufigste vermeidbare Kostenblock. Auf ein Notaranderkonto verzichten, wenn es keinen Sicherungsgrund gibt. Die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist der Regelfall und kostet keine Hebegebühr. Nicht sparen sollten Sie an der Vorbereitungszeit: Der Entwurf ist der letzte Moment, in dem Übergabetermin, Zahlungsfälligkeit, Haftungsausschluss und Inventarliste noch ohne Zusatzkosten geändert werden können. Die Notarkosten im Gesamtbild der Nebenkosten. Notar und Grundbuchamt sind der kleinere Teil der Kaufnebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen stehen 5.442 € Notar- und Grundbuchkosten neben 26.000 € Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls einer Maklerprovision. Zusammen sind das je nach Bundesland 8 % bis 12 % des Kaufpreises, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren – sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wer die Nebenkosten insgesamt kalkulieren will, findet die Übersicht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten; die zeitliche Einordnung aller Schritte steht im Beitrag Immobilie kaufen: der Ablauf. Die Beispielrechnungen in diesem Beitrag beruhen auf den Werten der Tabelle B des GNotKG und typischen Vertragsgestaltungen. Ihr konkreter Fall kann abweichen, etwa durch Erbbaurecht, Teilflächenverkauf, Bauträgervertrag, mehrere Grundstücke oder zusätzliche Vollmachten. Verbindlich ist immer die Kostenberechnung des Notars – und die dürfen Sie sich vor der Beurkundung unverbindlich schätzen lassen.