Der Privatverkauf hat eine einfache Logik: Wer selbst verkauft, spart die Provision. Diese Rechnung hat sich seit Dezember 2020 verschoben – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, tragen Sie ohnehin nur noch etwa die Hälfte der Provision, sparen also nicht 6 %, sondern eher 3 %. Gleichzeitig übernehmen Sie sämtliche Aufgaben eines Maklers: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Dieser Beitrag rechnet beide Seiten mit konkreten Zahlen durch, benennt die gesetzlichen Pflichten, an denen Privatverkäufe am häufigsten scheitern, und zeigt, bei welchen Objekten der Eigenverkauf realistisch funktioniert. Was Sie tatsächlich sparen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, das Teilungsgebot nach §§ 656c und 656d BGB: Der Käufer darf höchstens denselben Provisionsanteil tragen wie Sie. In der Praxis bedeutet das eine hälftige Teilung – Ihre Ersparnis beim Eigenverkauf ist also der Verkäuferanteil von typischerweise 2,5–3,5 % des Kaufpreises, nicht die Gesamtprovision. Bei 500.000 € sind das rund 15.000 €, ein realer Betrag, aber eben nicht 30.000 €. Rechnen Sie außerdem gegen: Ihre Eigenkosten, Ihre Arbeitszeit und vor allem das Preisrisiko. Zwei Prozent Abweichung nach unten – im Alleingang schnell erreicht, weil Vergleichsdaten und Verhandlungserfahrung fehlen – kosten bei diesem Kaufpreis 10.000 € und fressen zwei Drittel der Ersparnis. Der Eigenverkauf rechnet sich also nicht automatisch, sondern nur, wenn Preisfindung und Verhandlung sitzen. Wie ein Makler dieselbe Aufgabe angeht und was Sie dort verlangen können, zeigt der Beitrag Makler beauftragen. Die echten Eigenkosten. Ein Privatverkauf ist nicht kostenlos. Neben dem Energieausweis fallen Gebühren für Unterlagen an, dazu Fotografie, Inserate und gegebenenfalls eine Bewertung. Die folgende Aufstellung zeigt typische Größenordnungen für ein Einfamilienhaus – regional und je Anbieter unterschiedlich, aber als Budgetrahmen belastbar. Sparen Sie insbesondere nicht an Fotos: Die Bildqualität entscheidet über die Klickrate im Portal und damit über die Zahl der Anfragen, aus denen Sie überhaupt auswählen können. Zeitaufwand realistisch kalkulieren. Der zweite Posten ist Ihre Zeit, und sie ist der Grund, warum viele Privatverkäufe nach sechs Wochen an einen Makler übergeben werden. Planen Sie für ein Einfamilienhaus 45–95 Stunden ein, verteilt über zwei bis fünf Monate – und zwar zu Zeiten, an denen Kaufinteressenten können: abends und am Wochenende. Besonders unterschätzt wird die Anfragenbearbeitung: Auf ein marktgängiges Inserat kommen in nachfragestarken Lagen leicht 50 bis 150 Kontakte, von denen nur ein Bruchteil finanzierungsfähig ist. Wer hier nicht systematisch filtert, führt zwanzig Besichtigungen ohne ein einziges belastbares Angebot. Den Angebotspreis fundiert bestimmen. Der Preis ist die wichtigste Entscheidung des ganzen Verkaufs, und sie fällt vor dem ersten Inserat. Stützen Sie sich nicht auf Portalangebote – das sind Wunschpreise, keine Abschlüsse – sondern auf tatsächlich erzielte Kaufpreise. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden führen dafür die Kaufpreissammlung und veröffentlichen Bodenrichtwerte; Auskünfte sind gegen Gebühr erhältlich und deutlich belastbarer als jede Onlineschätzung. Welche Verfahren dahinterstehen, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung, die Grundstücksseite der Bodenrichtwert. Ein kalkulierter Verhandlungsspielraum von zwei bis drei Prozent ist üblich; ein zehnprozentiger Aufschlag „zum Testen“ ist es nicht. Zu teure Objekte bleiben in den Portalen liegen, rutschen in der Sortierung nach hinten, und jede spätere Preissenkung liest der Markt als Signal, dass noch mehr geht. Prüfen Sie außerdem Ihre Wohnfläche vor dem Inserat – falsche Angaben sind ein klassischer Streitpunkt, siehe Wohnfläche berechnen. Unterlagen und gesetzliche Pflichten. Vollständige Unterlagen sind beim Eigenverkauf kein Komfort, sondern Voraussetzung: Ohne Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und – bei Eigentumswohnungen – Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokollen der Eigentümerversammlungen kann kein Käufer seine Finanzierung einreichen. Die Beschaffung dauert je nach Amt zwei bis sechs Wochen, beginnen Sie deshalb vor dem Inserat. Zwei Pflichten sind zwingend: Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer übergeben werden, und Ihre Anzeige braucht nach § 87 GEG die Angaben zur Ausweisart (Bedarf oder Verbrauch), zum Energiekennwert, zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr und zur Energieeffizienzklasse. Beides ist bußgeldbewehrt und wird bei privaten Inseraten regelmäßig übersehen; Details im Beitrag Energieausweis. Prüfen Sie zusätzlich, ob alle Anbauten genehmigt sind – eine fehlende Baugenehmigung fällt spätestens der finanzierenden Bank auf. Vermarktung, Anfragen und Besichtigungen. Ihr Exposé muss die Fragen beantworten, die sonst als Anfrage zurückkommen: Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand, Heizung, Modernisierungen mit Jahr, Nebenkosten, Grundsteuer, Bezugstermin. Vollständigkeit filtert vor – Hinweise dazu im Beitrag Exposé erstellen und zu professionellen Immobilienfotos. Für die Besichtigungen gilt: Einzeltermine statt Massenbesichtigung, Tageslicht, vorher aufgeräumt und gelüftet, und ein zweiter Erwachsener im Haus. Lassen Sie sich vorab Namen, Telefonnummer und den Finanzierungsstand geben und notieren Sie beides – Sie lassen Fremde in Ihre Wohnung, und Sie brauchen die Kontakte später für die Verhandlung. Veröffentlichen Sie außerdem keine Innenaufnahmen mit persönlichen Gegenständen und keine Grundrisse mit Namensschildern. Kommen viele Anfragen, aber keine Angebote, liegt es am Preis; kommen keine Anfragen, liegt es an Fotos, Titel oder Preis – in beiden Fällen korrigieren Sie innerhalb der ersten drei Wochen, nicht nach drei Monaten. Bonität prüfen, bevor Sie verhandeln. Der teuerste Fehler nach dem falschen Preis ist der falsche Käufer. Verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung der Bank über die konkrete Kaufsumme, bevor Sie in die Preisverhandlung gehen, und akzeptieren Sie keine mündliche Zusage „meine Bank macht das schon“. Fragen Sie den Eigenkapitalanteil ab und klären Sie, ob der Kauf von einem anderen Verkauf abhängt – Kettengeschäfte platzen häufiger. Reservieren Sie nichts gegen Geld: Reservierungsgebühren sind in Formularvereinbarungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam und schaffen keine Sicherheit. Wird ein beurkundeter Kaufvertrag nicht bezahlt, verlieren Sie Monate, tragen anteilige Kosten und verhandeln danach aus einer schwächeren Position, weil Ihr Objekt am Markt bereits bekannt ist. Notartermin und Kaufvertrag. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden; den Notar wählt üblicherweise der Käufer, der auch die Notar- und Grundbuchkosten trägt – Größenordnungen im Beitrag Notarkosten. Wichtig für Sie: Der Notar ist neutral. Er beurkundet und klärt auf, er verhandelt nicht für Sie und prüft nicht, ob der Preis angemessen ist. Die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG greift nur bei Verbraucherverträgen, also wenn auf der anderen Seite ein Unternehmer steht – beim Verkauf von privat an privat gilt sie nicht. Nehmen Sie sich die zwei Wochen trotzdem: Ein Entwurf, den beide Seiten in Ruhe geprüft haben, verhindert Nachverhandlungen im Notartermin. Lesen Sie den Entwurf selbst und achten Sie auf Kaufpreisfälligkeit und Sicherheiten, Übergabetermin und Lastenübergang, Regelungen zu Inventar, die Auflassungsvormerkung, die Löschung Ihrer Grundschuld und die ausdrückliche Nennung bekannter Mängel. Läuft noch ein Darlehen auf dem Objekt, klären Sie vorab die Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihrer Bank; typische Fallstricke im Vertrag selbst behandelt der Beitrag zu den Kaufvertragsklauseln. Haftung, Übergabe und Steuern. Der übliche Haftungsausschluss für Sachmängel ist wirksam, greift aber nicht bei Arglist: Bekannte Feuchteschäden, Schadstoffe, Baumängel, Rechtsstreitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft oder nicht genehmigte Anbauten müssen Sie offenlegen. Nehmen Sie sie ausdrücklich in den Vertrag auf – das ist kein Preisnachteil, sondern Ihr Schutz vor Rückabwicklung. Dokumentieren Sie die Übergabe mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand, am besten mit einem Übergabeprotokoll und Fotos. Steuerlich gilt: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn zu versteuern, es sei denn, eine der beiden Eigennutzungsausnahmen des § 23 EStG greift – Details im Beitrag zur Spekulationssteuer. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze im Blick behalten und vorher mit dem Steuerberater sprechen. Wann der Privatverkauf funktioniert – und wann nicht. Es gibt klare Konstellationen für und gegen den Eigenverkauf. Dafür sprechen: gut nachgefragte Standardobjekte, ein aufgeräumter Unterlagenbestand, Zeit, Verhandlungssicherheit, keine Fristen und keine Miteigentümer, die überzeugt werden müssen. Dagegen sprechen: Sanierungsbedarf oder erklärungsbedürftige Besonderheiten, vermietete Einheiten, Denkmalschutz, Erbengemeinschaften und Trennungssituationen, Zeitdruck durch Anschlusskauf oder Kredit, eine große Entfernung zum Objekt und ein Markt, in dem Sie keine Vergleichsdaten haben. Ein pragmatischer Zwischenweg: Setzen Sie sich eine Frist von acht Wochen und definieren Sie vorab Abbruchkriterien – etwa weniger als zehn qualifizierte Anfragen oder kein Angebot über 95 % des Angebotspreises. Wer Ergebnisse messbar macht, entscheidet nach Zahlen statt nach Stolz. Wenn es schnell gehen muss, hilft der Beitrag Immobilie schnell verkaufen; den Gesamtablauf fasst Immobilie verkaufen: 10 Tipps zusammen. Mit Maklerplan vergleichen, bevor Sie entscheiden. Sie müssen sich nicht blind entscheiden. Maklerplan prüft Objekt und Region und schlägt Ihnen einen lokal erfahrenen Makler vor – kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten damit eine zweite Preiseinschätzung und ein konkretes Vermarktungskonzept und können beides gegen Ihren Eigenverkauf rechnen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Beschreiben Sie Ihr Objekt in wenigen Minuten, wir melden uns mit einem Vorschlag – und wenn Sie danach privat verkaufen wollen, ist das ebenfalls eine informierte Entscheidung.