Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert, Grundbesitzwert, Versicherungswert – für dieselbe Immobilie existieren mehrere Zahlen gleichzeitig, und alle sind richtig, weil sie verschiedene Fragen beantworten. Wer sie verwechselt, verhandelt mit dem falschen Argument: gegenüber der Bank mit dem Maklerpreis, gegenüber dem Finanzamt mit der Onlinebewertung, gegenüber Miterben mit einer zwei Jahre alten Zahl. Dieser Artikel ordnet die Begriffe, benennt die jeweilige Rechtsgrundlage und zeigt, welcher Nachweis in welchem Anlass tatsächlich zählt. Verkehrswert und Marktwert: derselbe Wert, zwei Namen. Die häufigste Frage zum Thema beruht auf einem Missverständnis: Verkehrswert und Marktwert sind keine konkurrierenden Größen. § 194 BauGB schreibt „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der … zu erzielen wäre“ – die Klammer steht im Gesetz. Definiert wird damit der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Vier Bestandteile dieser Definition entscheiden in der Praxis mehr als jedes Verfahren: der Stichtag, der gewöhnliche Geschäftsverkehr, die rechtlichen Gegebenheiten – also Baurecht, Denkmalschutz, Wegerechte, Erbbaurecht – und der ausdrückliche Ausschluss persönlicher Verhältnisse. Der Nachbar, der für den Zugang zu seinem Grundstück das Doppelte zahlt, erzeugt keinen höheren Verkehrswert. Der Erbe, der schnell verkaufen muss, keinen niedrigeren. Wie aus diesen Vorgaben eine Zahl wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung mit Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren – die Verfahren und ihre Beispielrechnungen stehen in Immobilienbewertung: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Was der Verkehrswert ausdrücklich nicht ist. Drei Fehlannahmen kosten in Verhandlungen regelmäßig Geld. Erstens: Der Verkehrswert ist keine Preisgarantie und keine Untergrenze. Er ist eine begründete Schätzung mit einer Bandbreite, und ein sorgfältiges Gutachten nennt diese Bandbreite auch. Zweitens: Er ist nicht die Summe der Investitionen. Wer 90.000 Euro in ein Bad, eine Sauna und einen Wintergarten gesteckt hat, findet diese Summe nicht im Wert wieder, weil bewertet wird, was der Markt zahlt, nicht was gezahlt wurde – nachrechnen lässt sich das über die Frage, welche Sanierung sich vor dem Verkauf noch lohnt, dazu Sanieren vor dem Verkauf. Drittens: Er ist kein Verhandlungsziel. Der Angebotspreis liegt in einem funktionierenden Markt bewusst darüber oder darunter, je nach Strategie – ein Aspekt, den 10 Tipps für den besten Preis vertieft. Und schließlich: Der Verkehrswert ist keine Momentaufnahme des Angebots, sondern eine Ableitung aus tatsächlichen Kaufpreisen. Deshalb sagen Portalpreise wenig – sie zeigen Forderungen, nicht Abschlüsse. Die anderen Werte derselben Immobilie. Neben dem Verkehrswert existieren mindestens vier weitere Werte, die jeweils einem anderen Zweck folgen. Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank ihrer Kreditentscheidung zugrunde legt; er soll dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Marktlagen erzielbar sein. Der Grundbesitzwert ist der typisierte steuerliche Wert für Erbschaft und Schenkung nach den §§ 176 ff. BewG. Der Versicherungswert beschreibt die Kosten der Wiederherstellung des Gebäudes und ist deshalb bei Neubauten oft höher, bei einfachen Objekten in teuren Lagen deutlich niedriger als der Verkehrswert – mit dem Grundstückswert hat er gar nichts zu tun, weil ein Grundstück nicht abbrennt. Der Grundsteuerwert schließlich ist eine reine Rechengröße der Steuerverwaltung und taugt für die Preisfindung nicht, wie Bodenrichtwert richtig einordnen im Detail zeigt. Wer diese Werte gegeneinanderhält, sieht: Nicht die Bewertung ist widersprüchlich, sondern die Frage war jeweils eine andere. Der Stichtag entscheidet mehr als das Verfahren. Ein Verkehrswert ohne Stichtag ist wertlos, und zwar wörtlich: Die Definition knüpft an „den Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“. Zu unterscheiden sind dabei zwei Daten. Der Wertermittlungsstichtag bestimmt die Marktlage, die zugrunde gelegt wird. Der Qualitätsstichtag bestimmt den Zustand und die rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks. Beide fallen normalerweise zusammen, aber nicht immer: Wird ein Nachlass rückwirkend bewertet, gilt die Marktlage des Todestags, nicht die von heute – auch wenn zwischenzeitlich saniert wurde. Beim Zugewinnausgleich ist der Stichtag die Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der Tag der Trennung und nicht der Tag des Verkaufs; die Folgen für die Praxis behandelt Scheidungsimmobilie verkaufen. Für Erbfälle ist es der Todestag, dazu Erbimmobilie verkaufen. Praktisch heißt das: Ein Gutachten, das den Stichtag nicht ausdrücklich nennt, ist für einen Rechtsstreit unbrauchbar, und ein zwei Jahre altes Gutachten belegt keinen heutigen Wert – es belegt einen damaligen. Beleihungswert: warum die Bank niedriger rechnet. Kaum ein Punkt irritiert Verkäufer und Käufer so oft wie die Bankbewertung. Sie fällt nicht deshalb niedriger aus, weil die Bank das Objekt schlechter findet, sondern weil sie eine Sicherheit bewertet, keinen Verkaufspreis: Der Beleihungswert soll den Wert abbilden, der bei einer Verwertung über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg erfahrungsgemäß erzielbar ist. Für Pfandbriefbanken ist das in der Beleihungswertermittlungsverordnung sogar streng geregelt – spekulative Elemente bleiben außer Betracht, Mieten werden nur nachhaltig angesetzt, und für die Deckungsmasse darf ohnehin nur ein Teil des Beleihungswerts angerechnet werden. Andere Institute rechnen freier, aber in dieselbe Richtung. Für Sie hat das zwei konkrete Folgen. Erstens: Wenn die Bank 30.000 Euro unter dem Kaufpreis liegt, fehlt dieses Geld im Eigenkapital, nicht im Wert – siehe Eigenkapital beim Immobilienkauf und Baufinanzierung: Grundlagen. Zweitens: Je besser die Unterlagen, desto weniger Abschlag – fehlende Wohnflächenberechnung, fehlender Energieausweis und ungeklärte Baugenehmigungen sind der häufigste Grund für Sicherheitsaufschläge zulasten des Kunden. Grundbesitzwert: der Wert, den das Finanzamt ansetzt. Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt nicht individuell, sondern typisiert: Nach den §§ 176 ff. BewG wird je nach Objektart ein Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren mit gesetzlich festgelegten Parametern angewandt. Das ist effizient, trifft aber den Einzelfall regelmäßig nicht – vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten, ungünstigen Grundrissen, Belastungen im Grundbuch oder schwierigen Lagen fällt der Grundbesitzwert zu hoch aus. Dafür gibt es einen ausdrücklichen Ausweg: § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu, und zwar entweder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis, der zeitlich nahe am Bewertungsstichtag liegt. Wichtig ist die Reihenfolge: Wer erst verkauft und dann feststellt, dass der Bescheid höher liegt, hat mit dem Kaufvertrag oft schon das beste Beweismittel in der Hand – wer dagegen den Bescheid unwidersprochen bestehen lässt, zahlt Steuer auf einen Wert, den niemand gezahlt hätte. Eine Steuerberatung ersetzt dieser Artikel nicht, die Fristen des Einspruchsverfahrens sind kurz. Welcher Nachweis in welchem Anlass zählt. Die praktische Frage ist selten „Was ist meine Immobilie wert?“, sondern „Wem muss ich welchen Wert wie belegen?“. Beim freien Verkauf genügt eine begründete Einschätzung mit Vergleichsobjekten, weil der Markt selbst über den Preis entscheidet. Beim Finanzamt und im Gerichtsverfahren entscheidet die Qualifikation des Erstellers. In der Zwangs- und Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert durch Beschluss fest, meist auf Grundlage eines eigenen Gutachtens – und an diesen festgesetzten Wert knüpfen die Schutzgrenzen des ZVG an: Ein Zuschlag unter sieben Zehnteln des festgesetzten Werts kann auf Antrag versagt werden (§ 74a ZVG), unterhalb der Hälfte ist er von Amts wegen zu versagen (§ 85a ZVG). Entscheidend ist die Vorgeschichte, nicht die Nummer des Termins: Beide Grenzen sind verbraucht, sobald der Zuschlag in demselben Verfahren einmal an einer von ihnen gescheitert ist – auch die 5/10-Grenze entfällt, wenn der Zuschlag zuvor auf Gläubigerantrag wegen der 7/10-Grenze versagt wurde (§ 85a Abs. 2 ZVG). Ab dann greifen sie in jedem weiteren Termin nicht mehr, auch wenn ein späterer Termin ohne Gebot bleibt. Blieb dagegen noch kein Termin an diesen Grenzen hängen, sondern fiel er ohne Gebot aus oder wurde aufgehoben, gelten sie weiter. Genau deshalb können Objekte im Folgetermin erheblich unter Wert fallen; wie man dahin gar nicht kommt, steht in Zwangsversteigerung abwenden. Für Pflichtteilsansprüche gilt der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls, für den Zugewinnausgleich der Wert am Stichtag der Antragszustellung – in beiden Fällen ist die Zahl unmittelbar Geld, nicht Verhandlungsposition. Wer bewerten darf – und was es kostet. „Sachverständiger“ ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung; ein Zertifikat auf der Website sagt allein noch nichts. Entscheidend ist, wofür die Bewertung gebraucht wird. Für den Verkauf genügt eine Maklereinschätzung, wenn sie Vergleichsobjekte, Flächenherkunft und Zustand offenlegt statt nur eine Zahl zu nennen. Für Steuer- und Gerichtszwecke kommen der Gutachterausschuss, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter in Betracht. Im gerichtlichen Verfahren bestimmt das Gericht den Sachverständigen, seine Vergütung folgt dem JVEG. Bei den Kosten gibt es keine verbindliche Gebührenordnung mehr, üblich sind Honorare, die sich an Objektwert und Aufwand orientieren; Kurzgutachten für die eigene Orientierung liegen deutlich unter Vollgutachten, die für Behörden und Gerichte geeignet sind. Kostenlose Onlinerechner sind für keinen dieser Zwecke geeignet – warum, zeigt Online-Immobilienbewertung: wie genau ist sie wirklich. Vom Verkehrswert zum Kaufpreis: ein Beispiel. Ein Reihenhaus, Baujahr 1996, 132 m² Wohnfläche, gepflegt, Heizung 2019 erneuert. Der Gutachter kommt auf einen Verkehrswert von 420.000 Euro mit einer Bandbreite von rund fünf Prozent nach oben und unten – das ist keine Unsicherheit des Gutachters, sondern die Streuung der Vergleichsfälle. Der Angebotspreis wird bei 439.000 Euro angesetzt, um einen sichtbaren Verhandlungsspielraum zu haben, ohne aus dem Suchraster der Portale zu fallen. Nach elf Besichtigungen und zwei ernsten Interessenten wird bei 428.000 Euro beurkundet. Die finanzierende Bank des Käufers setzt einen Beleihungswert von 378.000 Euro an, weshalb der Käufer mehr Eigenkapital einbringen muss als geplant. Das Finanzamt hatte für dasselbe Haus im Vorjahr, im Rahmen einer Schenkung eines Miteigentumsanteils, einen Grundbesitzwert von 455.000 Euro angesetzt – der Kaufvertrag über 428.000 Euro ist genau die Art zeitnaher Kaufpreis, mit der sich nach § 198 BewG ein niedrigerer Wert belegen lässt. Fünf Zahlen, ein Haus, kein Widerspruch: Jede Zahl beantwortet eine andere Frage. Wenn Wert und Preis weit auseinanderliegen. Abweichungen von wenigen Prozent sind Normalbetrieb. Liegt der erzielbare Preis dagegen zehn Prozent oder mehr unter dem ermittelten Wert, steckt fast immer eine von fünf Ursachen dahinter. Erstens eine falsche Fläche: Wird nach DIN 277 statt nach Wohnflächenverordnung gerechnet, entsteht eine Zahl, die der Markt nicht bezahlt – der Prüfweg steht in Wohnfläche berechnen. Zweitens die Mikrolage, die in Vergleichswerten für eine ganze Straße untergeht, im Termin aber sofort auffällt, siehe Mikrolage bewerten. Drittens ein unterschätzter Investitionsstau: Käufer rechnen Sanierungskosten nicht zum Zeitwert, sondern zu heutigen Handwerkerpreisen. Viertens rechtliche Lasten – Erbbaurecht, Wegerechte, Denkmalschutz, ungenehmigte Ausbauten. Fünftens die Vermarktungsdauer selbst: Ein Objekt, das seit sieben Monaten mit zwei Preisreduzierungen im Portal steht, wird unabhängig von seinem Wert wie ein Problemfall verhandelt. Der teuerste Fehler ist deshalb nicht die falsche Bewertung, sondern die richtige Bewertung mit falschem Startpreis: Die erste Aufmerksamkeitswelle nach der Veröffentlichung lässt sich nicht wiederholen. So prüfen Sie eine Bewertung in zehn Minuten. Sechs Fragen entlarven eine dünne Bewertung, ohne dass Sie selbst rechnen müssen. Erstens: Steht ein Stichtag darin? Zweitens: Woher kommt die Wohnfläche, und nach welcher Vorschrift wurde sie ermittelt? Drittens: Werden konkrete Vergleichsobjekte oder Daten aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses genannt – oder nur Portalpreise? Viertens: Ist der Bodenwert getrennt ausgewiesen und mit dem Bodenrichtwert belegt? Fünftens: Wird eine Bandbreite genannt, und wird begründet, was sie verengt oder weitet? Sechstens: Sind Restnutzungsdauer, Instandhaltungsrückstand und rechtliche Lasten benannt, nicht nur die Ausstattung? Fehlen mehr als zwei dieser Punkte, ist die Zahl nicht falsch – sie ist nur nicht belastbar. Für eine kostenfreie Ersteinschätzung ist das in Ordnung, für eine Verhandlung über einen sechsstelligen Betrag nicht. Und wenn ein Verkauf ansteht: Der beste Zeitpunkt für eine belastbare Bewertung ist, bevor der erste Interessent fragt, nicht nachdem der Preis zweimal gesenkt wurde.