Wer während der Zinsbindung verkauft, bekommt von seiner Bank meist zwei Zahlen genannt: die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung. Die zweite ist oft fünfstellig, wird knapp begründet und taucht in keinem der Angebote auf, mit denen der Verkauf kalkuliert wurde. Dabei ist die Entschädigung kein Strafgeld und auch kein Verhandlungsergebnis, sondern ein Schadensersatz mit klaren Grenzen: Die Bank darf nur ihren tatsächlichen Zinsnachteil ersetzt bekommen, muss ersparte Kosten abziehen, vereinbarte Sondertilgungen einrechnen und die Beträge auf den Ablösetag abzinsen. Genau an diesen Stellen entstehen die Fehler. Dieser Beitrag zeigt, wann überhaupt ein Anspruch besteht, wie die Berechnung funktioniert, wann sie ganz entfällt, welche Alternativen es zur Ablösung gibt – und wie Sie eine Forderung in wenigen Schritten prüfbar machen. Was die Bank ersetzt bekommt – und was nicht. Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins ist für die Bank eine kalkulierte Einnahme über eine feste Zeit. Zahlen Sie vorzeitig zurück, muss sie das Geld neu anlegen – zu dem Zins, der heute am Kapitalmarkt zu erzielen ist. Liegt dieser unter Ihrem Vertragszins, entsteht ihr ein Zinsverschlechterungsschaden; hinzu kommt der Verlust der eingerechneten Gewinnmarge, der Zinsmargenschaden. Dieser Schaden ist die Obergrenze. Die Bank darf sich an der vorzeitigen Rückzahlung nicht bereichern: Vom rechnerischen Zinsnachteil abzuziehen sind die Verwaltungskosten, die sie durch das beendete Darlehen einspart, und die Risikokosten, die sie für einen möglichen Zahlungsausfall angesetzt hatte. Künftige Zahlungen sind außerdem auf den Ablösetag abzuzinsen, weil sie ihr Geld früher erhält als geplant. Zwei Grenzen zieht die Rechtsprechung ausdrücklich. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank so behandeln, als hätten Sie sie genutzt (BGH XI ZR 388/14) – mit diesen Rückzahlungen musste sie rechnen. Und ein negativer Wiederanlagezins darf nicht als zusätzlicher Schaden auf die Rechnung: Der BGH hat 2024 entschieden (XI ZR 159/23), dass die Bank den Darlehensnehmer nicht mit Minuszinsen belasten darf, die sie bei einer Anlage am Kapitalmarkt selbst zu tragen hätte. Nicht zur Entschädigung gehören die Kosten, die durch den Verkauf ohnehin anfallen: die Löschung der Grundschuld beim Notar und Grundbuchamt, Verwaltungspauschalen für Löschungsunterlagen und die Bearbeitungskosten des Käufers. Diese Posten stehen in der Verkaufskalkulation neben der Entschädigung, nicht in ihr – einen Überblick gibt der Beitrag zu den Notarkosten. Vier Wege aus dem Darlehen – und was sie kosten. Bevor über die Höhe gesprochen wird, lohnt die Frage nach der Rechtsgrundlage. Ob überhaupt eine Entschädigung anfällt, entscheidet sich daran, aus welchem Recht Sie das Darlehen beenden. Genau hier verschenken Verkäufer Geld, weil sie die Ablösung sechs Monate zu früh erklären. Der Verkauf ist der praktisch häufigste Fall: § 490 Abs. 2 BGB gibt Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein berechtigtes Interesse an der anderweitigen Verwertung des Grundstücks besteht. Die Bank kann die Ablösung dann nicht verweigern, aber Ersatz ihres Schadens verlangen. Umgekehrt gilt: Wollen Sie nur zu einer günstigeren Bank wechseln, fehlt dieses Kündigungsrecht – die Bank darf ablehnen. So rechnet die Aktiv-Passiv-Methode. Für die Berechnung sind zwei Methoden anerkannt. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird unterstellt, die Bank vergebe das Geld als neues Darlehen; bei der Aktiv-Passiv-Methode legt sie es in laufzeitkongruente Kapitalmarkttitel an – üblich sind Hypothekenpfandbriefe. In der Praxis rechnen Banken fast durchgängig nach der Aktiv-Passiv-Methode, weil die Renditen dort niedriger sind als Kreditzinsen und der Schaden damit höher ausfällt. Zulässig ist das; die Rechtsprechung lässt beide Wege zu, verlangt aber saubere Parameter. Der Rechenweg besteht immer aus denselben Schritten: Zahlungsströme des Darlehens bis zum Ende der Zinsbindung aufstellen, denselben Zeitraum mit dem Wiederanlagezins bewerten, die Differenz bilden, ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abziehen und das Ergebnis auf den Ablösetag abzinsen. Die folgende Näherung zeigt die Größenordnung an einem typischen Fall. Was die Zahl kippen lässt. An diesem Beispiel lässt sich ablesen, welche Parameter wirklich entscheiden. Der wichtigste ist die Zinsdifferenz: Liegt der Wiederanlagezins bei 4,20 % statt 2,40 %, hat die Bank keinen Zinsnachteil, sondern einen Vorteil – die Entschädigung sinkt auf null, und einen negativen Betrag darf sie Ihnen nicht in Rechnung stellen. Auch ein Wiederanlagezins im Minus ist kein zusätzlicher Schaden (BGH XI ZR 159/23). Zweitens die verbleibende Zeit: Jedes Jahr weniger Restbindung senkt den Schaden nahezu proportional. Wer ohnehin in achtzehn Monaten am Ende der Zinsbindung ist, sollte den Notartermin und die Übergabe prüfen lassen – manchmal genügt eine Zwischenfinanzierung des Käufers oder ein späterer Ablösetermin, um den Betrag zu vermeiden. Drittens die Sondertilgungsrechte. Ein Recht auf 5 % Sondertilgung pro Jahr bedeutet im Beispiel, dass die Bank rechnerisch mit bis zu 16.000 € Rückzahlung pro Jahr rechnen musste; über fünf Jahre schrumpft das gebundene Kapital dadurch erheblich. Fehlt dieser Abzug in der Abrechnung, ist sie mit hoher Wahrscheinlichkeit zu hoch. Viertens die Bearbeitung selbst. Ein zusätzliches Entgelt allein für die Erstellung der Berechnung ist in Bankabrechnungen gelegentlich zu finden, aber angreifbar – die Bank erfüllt damit eine eigene Pflicht. Prüfen Sie die Position und widersprechen Sie ihr schriftlich, wenn sie auftaucht. Wenn der Anspruch komplett entfällt. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen enthält § 502 BGB zwei Ausschlussgründe, die in der Praxis unterschätzt werden. Der erste betrifft Tilgungsversicherungen: Erfolgt die Rückzahlung aus einer Versicherung, die vertraglich zur Absicherung der Tilgung abgeschlossen wurde, entfällt der Anspruch (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der zweite ist der wichtigere: Sind im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, kann die Bank keine Entschädigung verlangen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Den Maßstab dafür hat der Bundesgerichtshof präzisiert (XI ZR 288/19, XI ZR 75/23, XI ZR 22/24): Eine finanzmathematische Formel muss im Vertrag nicht stehen, wohl aber müssen die für die Berechnung wesentlichen Parameter in groben Zügen benannt sein – gemessen am Verständnis eines normal informierten, aufmerksamen und verständigen Verbrauchers. Fehlende oder fehlerhafte Angaben führen zum Ausschluss des Anspruchs. Deshalb lohnt vor jeder Zahlung ein Blick in den eigenen Vertrag: Steht dort, nach welcher Methode gerechnet wird, welche Abzüge vorgenommen werden und wie der Wiederanlagezins bestimmt wird? Fehlt das oder ist es unzutreffend, ist die Forderung angreifbar – und zwar in voller Höhe, nicht nur teilweise. Das ist ein rechtlicher Prüfpunkt für eine Anwältin oder einen Anwalt für Bankrecht, keine Verhandlungsfrage mit dem Kundenberater. Vom Widerruf des Darlehensvertrags ist der Fall zu trennen. Bei Verträgen mit fehlerhafter Widerrufsinformation kam es früher häufig zur Rückabwicklung ohne Entschädigung; für Immobiliardarlehen ist das Widerrufsrecht aber seit dem 21. Juni 2016 nach zwölf Monaten und 14 Tagen erloschen (§ 356b Abs. 2 BGB). Bei Altverträgen kann sich eine Prüfung dennoch lohnen. Der Zehnjahres-Weg: entschädigungsfrei aussteigen. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist das wirksamste Instrument, um eine Entschädigung ganz zu vermeiden. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen – unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft, und ohne jede Entschädigung. Das Recht ist unabdingbar; die Bank kann es vertraglich nicht ausschließen. Entscheidend ist der Fristbeginn. Er liegt beim vollständigen Empfang, also bei der letzten Auszahlung – bei Neubauten mit Baufortschrittsraten oft ein Jahr nach Vertragsschluss. Und er beginnt neu, wenn Sie eine neue Zinsvereinbarung treffen: Wer nach zehn Jahren prolongiert, hat die nächsten zehn Jahre wieder kein Kündigungsrecht aus dieser Vorschrift. Bei der Wahl zwischen Prolongation und Umschuldung ist das ein Argument, das leicht übersehen wird – mehr dazu im Beitrag zur Anschlussfinanzierung. Rechnen Sie mit der Frist, statt sie zu schätzen: Kündigen können Sie nach Ablauf der zehn Jahre, wirksam wird die Kündigung sechs Monate später. Wenn Ihr Verkauf ohnehin in diesem Zeitraum liegt, kann eine früh erklärte Kündigung den gesamten Entschädigungsbetrag sparen. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst kündigen, dann den Ablösetag mit Notar und Käufer abstimmen – nicht umgekehrt. Verkauf mit laufendem Darlehen: der praktische Ablauf. Zwischen der Entscheidung zu verkaufen und der Ablösung liegen mehrere Schritte, die Zeit brauchen. Fordern Sie früh – idealerweise vor der Vermarktung – eine Ablöseauskunft mit Restschuld, Zinsbindungsende, Entschädigungsberechnung und Gültigkeitsdatum an. Nur damit können Sie den Nettoerlös überhaupt kalkulieren. Im Kaufvertrag regelt der Notar dann die Ablösung: Er holt bei der Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld ein, die üblicherweise treuhänderisch mit der Auflage verwahrt wird, sie erst nach vollständiger Ablösung zu verwenden. Der Kaufpreis fließt anschließend so, dass die Bank direkt bedient wird und nur der Überschuss an Sie geht. Die Entschädigung wird zum Ablösetag berechnet – verschiebt sich der Termin, ändert sich der Betrag. Planen Sie zwei Puffer ein: eine Frist für die Ablöseauskunft (oft zwei bis vier Wochen) und die Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 490 Abs. 2 BGB, die viele Banken im Verkaufsfall verkürzt handhaben, aber nicht müssen. Wenn Sie eine neue Immobilie finanzieren, prüfen Sie parallel den Sicherheitentausch: Läuft Ihr Darlehen zu einem Zins, der heute nicht mehr zu bekommen ist, kann die Übertragung auf das Ersatzobjekt der finanziell beste Weg sein. Wie sich die Nebenkosten insgesamt zusammensetzen, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen. Forderung prüfen und Fehler benennen. Die Berechnung ist keine Geschmacksfrage, sondern nachrechenbar – und in der Praxis häufig fehlerhaft. Diese Punkte lohnen den Blick, bevor Sie zahlen: Erstens der Zeitraum: Gerechnet werden darf bis zum Ende der Zinsbindung, nicht bis zum Ende der Gesamtlaufzeit. Ein Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung schuldet nur den Schaden bis zum Bindungsende. Zweitens der Wiederanlagezins: Er muss laufzeitkongruent und belegt sein; ein pauschal niedriger Ansatz erhöht den Schaden künstlich. Drittens die Sondertilgungsrechte und der vereinbarte Tilgungsverlauf. Viertens die Abzüge für ersparte Verwaltungs- und Risikokosten – fehlen sie ganz, ist die Rechnung unvollständig. Fünftens die Abzinsung auf den Ablösetag. Sechstens Zusatzentgelte für die Berechnung selbst. Wenn Sie unsicher sind: Die Verbraucherzentralen prüfen Abrechnungen gegen eine Pauschale von etwa 85–120 € und liefern eine schriftliche Gegenrechnung. Zahlen Sie den geforderten Betrag im Zweifel unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung – so blockieren Sie weder Ablösung noch Notartermin und behalten die Möglichkeit, zu viel Gezahltes zurückzuverlangen. Formulieren Sie den Vorbehalt schriftlich gegenüber der Bank, nicht nur im Überweisungstext. Abgrenzung: Nichtabnahme, Bereitstellung, Umschuldung. Drei Beträge werden regelmäßig mit der Vorfälligkeitsentschädigung verwechselt. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen gar nicht oder nur teilweise abrufen – etwa weil der Kauf platzt. Berechnet wird sie ähnlich, betrifft aber nie ausgezahltes Geld. Bereitstellungszinsen entstehen dagegen, wenn Sie ein bereitgestelltes Darlehen später abrufen als vereinbart; üblich sind rund 3 % pro Jahr auf den nicht abgerufenen Teil nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit. Sie sind kein Schadensersatz, sondern laufendes Entgelt. Bei einer Umschuldung schließlich addieren sich mehrere Positionen: die Entschädigung, wenn die Bank die Ablösung überhaupt zulässt, die Kosten für Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld und die Bearbeitungskosten der neuen Bank. Rechnen Sie den Zinsvorteil dagegen, bevor Sie wechseln – bei kurzer Restbindung geht die Rechnung oft nicht auf. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag zur Baufinanzierung. Ein Hinweis zum Schluss: Welche Regeln für Ihren Vertrag gelten, hängt vom Abschlussdatum und vom Darlehenstyp ab – die Vorschriften zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten in ihrer heutigen Form für Verträge ab dem 21. März 2016, ältere Verträge und gewerbliche Darlehen folgen abweichenden Regeln. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.