Die Wohnfläche ist die Kennzahl, mit der Immobilien verglichen, bepreist und finanziert werden: Kaufpreis pro Quadratmeter, Miete pro Quadratmeter, Betriebskosten pro Quadratmeter. Umso überraschender ist, wie oft sie falsch ist. Der Grund liegt nicht in Nachlässigkeit, sondern in einem Missverständnis: Wohnfläche ist keine gemessene Bodenfläche, sondern eine gerechnete Größe. Es gibt drei aufeinander folgende Schritte – welche Räume gehören dazu, wie groß ist ihre Grundfläche, mit welchem Anteil wird sie angerechnet – und in jedem Schritt gibt es Fallen. Dieser Beitrag geht die Wohnflächenverordnung Schritt für Schritt durch, rechnet eine Dachgeschosswohnung komplett vor, zeigt warum die DIN 277 für dieselbe Wohnung eine deutlich höhere Zahl liefert und was passiert, wenn die Angabe im Exposé oder im Mietvertrag nicht stimmt. Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: erst die Begriffe. Drei Begriffe werden regelmäßig vermischt, und jeder liefert eine andere Zahl. Die Grundfläche ist die schlichte Bodenfläche eines Raums, gemessen zwischen den Bauteilen – sie ist Zwischenergebnis, nie Endergebnis. Die Wohnfläche ist die nach Anrechnungsregeln gewichtete Summe der Grundflächen aller Räume, die zum Wohnen bestimmt sind. Die Nutzfläche umfasst alles, was nutzbar, aber nicht Wohnfläche ist: Keller, Hobbyraum, Dachboden, Werkstatt, Garage. Sie ist nicht wertlos, aber sie wird pro Quadratmeter deutlich niedriger bewertet – wer sie in die Wohnfläche einrechnet, erzeugt einen Quadratmeterpreis, der beim Vergleich mit dem Markt sofort auffällt. Dazu kommt die Bruttogrundfläche aus der Welt der Architekten und Bauträger, die auch Wände, Treppenhäuser und Schächte enthält und deshalb noch einmal deutlich größer ist. Wenn drei Beteiligte für dieselbe Wohnung drei Zahlen nennen, liegt das fast immer daran, dass jeder eine andere dieser Größen meint. Für Bewertung, Inserat und Kaufvertrag ist die Wohnfläche der Bezugspunkt – wie sie in die Verfahren eingeht, beschreibt Immobilienbewertung. Wann die WoFlV gilt – und warum sie fast immer gilt. Verbindlich vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung nur für einen kleinen Teil des Marktes: Nach § 1 Abs. 1 WoFlV ist sie anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also im geförderten und preisgebundenen Wohnraum. Für frei finanzierte Eigentumswohnungen und Häuser gibt es dagegen keine gesetzliche Pflicht, überhaupt nach einer bestimmten Methode zu rechnen. In der Praxis ist die WoFlV trotzdem der Maßstab: Sie hat sich als Verkehrsstandard etabliert, Banken und Gutachter rechnen nach ihr, und bei Wohnraummiete zieht die Rechtsprechung sie ohne abweichende Vereinbarung regelmäßig heran – nur wenn die Parteien erkennbar eine andere Methode zugrunde gelegt haben oder eine örtliche Verkehrssitte besteht, gilt diese. Beachten sollten Eigentümer älterer Objekte die Überleitungsregel in § 5 WoFlV: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet, bleibt diese Berechnung gültig – bis bauliche Änderungen eine Neuberechnung erfordern, dann gilt die WoFlV. Wer eine alte Berechnung übernimmt, sollte deshalb wissen, nach welcher Vorschrift sie erstellt wurde, und das im Exposé auch so schreiben. Schritt 1: Welche Räume überhaupt zählen. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören – ergänzt um Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie um Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, sofern sie allein zu dieser Wohnung gehören. Ein gemeinschaftlich genutzter Innenhof zählt also nicht. Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche gehören drei Gruppen: Zubehörräume, Räume die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume. Die zweite Gruppe ist die gefährlichste, weil sie nicht am Ausbauzustand hängt, sondern am Baurecht: Ein sorgfältig ausgebauter Dachboden ohne Genehmigung ist keine Wohnfläche, ein tapezierter Kellerraum mit 1,90 m Höhe auch nicht. Wer eine solche Fläche im Inserat mitzählt, verkauft nicht nur Quadratmeter, die es rechtlich nicht gibt, sondern legt zugleich ein Genehmigungsproblem offen, das im Kaufvertrag ohnehin adressiert werden muss. Schritt 2: die Grundfläche richtig messen. Gemessen wird nach § 3 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, und zwar ab der Vorderkante der Bekleidung – also von Putz zu Putz, nicht vom Rohbau. Einzubeziehen sind dabei ausdrücklich Flächen, die man intuitiv abziehen würde: Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heizkörper, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler. Die Badewanne steht also auf Wohnfläche. Außer Betracht bleiben dagegen Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, außerdem Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen, Türnischen sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder höchstens 0,13 m tief sind. Praktisch heißt das: Der Kamin fällt raus, die Treppe fällt raus, Türnischen fallen immer raus, und von den Fenster- und offenen Wandnischen zählt nur die, die bis zum Fußboden herunterreicht und tiefer als 0,13 m ist – die gewöhnliche Nische unter der Fensterbank bleibt also außer Betracht. Gemessen werden darf im fertigen Raum oder anhand einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren geeignet ist und die lichten Maße erkennen lässt – wurde abweichend von dieser Zeichnung gebaut, ist neu aufzumessen. Genau hier entsteht ein Großteil der Fehler: Übernommen wird die Zahl aus dem Bauantrag von 1998, gebaut wurde aber anders. Schritt 3: Höhen und Anrechnungssätze. Erst der dritte Schritt macht aus Grundfläche Wohnfläche. Räume und Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe zählen vollständig, ab einem Meter und unter zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte. Der Viertelansatz ist der Regelfall; die Hälfte muss man begründen können, etwa mit einer großen, windgeschützten und gut erschlossenen Dachterrasse in bevorzugter Lage. Für die Praxis bedeutet der dritte Schritt vor allem Arbeit mit dem Zollstock in der Höhe: Bei jeder Schräge brauchen Sie die Standlinie bei 1 m und bei 2 m, danach lassen sich die drei Zonen als Rechtecke abmessen. Eine Skizze mit eingezeichneten Höhenlinien ist am Ende überzeugender als jede Tabelle, weil Käufer, Bank und Gutachter die Herleitung nachvollziehen können. Beispiel: eine Dachgeschosswohnung durchgerechnet. Eine Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss hat 78 m² Grundfläche in den Wohnräumen und auf dem Balkon, dazu einen Kellerraum von 6 m². Wohnzimmer, Schlafzimmer und ein kleiner Teil des Bades liegen unter Dachschrägen, Küche, Flur und der Abstellraum in der Wohnung sind durchgehend hoch genug. Rechnet man alle Grundflächen ohne Anrechnungssätze zusammen, ergeben sich 78 m². Nach der WoFlV bleiben 61 m² – ein Unterschied von 17 m² oder 22 Prozent. Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 Euro entspricht die Differenz gut 76.000 Euro Kaufpreis, und genau deshalb ist die Wohnfläche unter dem Dach ein klassischer Streitpunkt. Wer den Keller zusätzlich mitzählt, landet bei 84 m² und damit bei einer Angabe, die weder ein Gutachter noch eine finanzierende Bank stehen lassen wird. Warum dieselbe Wohnung drei Zahlen hat. Neben der WoFlV kursieren zwei weitere Berechnungswelten, und beide liefern für dasselbe Objekt mehr Quadratmeter. Die DIN 277 stammt aus dem Bauwesen und kennt den Begriff Wohnfläche gar nicht: Sie gliedert Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche und reduziert Flächen unter Dachschrägen nicht, weil sie beschreibt, was gebaut wurde, und nicht, was wohnwertig ist. Wer eine DIN-277-Fläche als Wohnfläche inseriert, liegt bei einer Dachgeschosswohnung schnell 15 bis 25 Prozent zu hoch. Die Zweite Berechnungsverordnung, gültig bis Ende 2003, arbeitete zwar ähnlich wie die heutige WoFlV, ließ aber unter anderem für Balkone eine Anrechnung von bis zur Hälfte zu und wich in Details bei Nischen und Zubehörräumen ab; alte Berechnungen bleiben nach § 5 WoFlV gültig, sind aber nicht mit einer neuen vergleichbar. Deshalb gehört in jedes Exposé und in jeden Mietvertrag nicht nur die Zahl, sondern die Grundlage. Formulierungen wie „ca. 118 m²“ ohne Methode sind der häufigste Ausgangspunkt späterer Auseinandersetzungen – wie ein belastbares Datenblatt aussieht, zeigt Exposé erstellen. Falsche Fläche beim Verkauf: worauf Sie haften. Im Kaufrecht ist die Lage anders, als die meisten erwarten. Ansprüche des Käufers wegen einer zu großen Flächenangabe setzen voraus, dass die Fläche als Beschaffenheit vereinbart wurde – und beim Grundstückskauf hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Beschreibungen aus Exposé, Internetanzeige oder ausgehändigten Grundrissen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn sie in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Steht die Fläche also nur im Exposé und enthält der Vertrag den üblichen Haftungsausschluss, bleibt dem Käufer im Regelfall nur ein Weg: der Nachweis, dass der Verkäufer die Abweichung kannte und arglistig verschwiegen hat – dann greift der Haftungsausschluss nach § 444 BGB nicht. Für Verkäufer folgt daraus keine Einladung zum Aufrunden, sondern das Gegenteil: Wer eine Fläche nennt, die er als falsch erkennen konnte, riskiert genau den Arglistvorwurf, gegen den kein Vertragstext hilft. Der sichere Weg ist die offengelegte Berechnung als Anlage – und, wenn Käufer und Bank auf einer Zusicherung bestehen, eine ausdrückliche Regelung im Vertrag statt einer stillen Zahl im Inserat. Welche Klauseln dort noch eine Rolle spielen, fasst Kaufvertrag Immobilie zusammen. Falsche Fläche in der Miete: hier zählt nur die Realität. Im Mietrecht hat sich die Rechtsprechung in die andere Richtung entwickelt. Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße an; eine im Mietvertrag genannte abweichende Fläche ist dafür ohne Bedeutung, und zwar unabhängig von der Höhe der Abweichung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14). Dieselbe Linie gilt für die Betriebskostenabrechnung: Wird nach Wohnfläche verteilt, ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, nicht die vereinbarte (Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17). Unabhängig davon bleibt eine erhebliche Abweichung ein Mangel: Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als vereinbart, kann der Mieter die Miete mindern – und zwar ohne dass er eine konkrete Beeinträchtigung nachweisen muss. Für Vermieter heißt das: Eine geschönte Fläche im Mietvertrag bringt keinen Vorteil, weil sie bei Erhöhung und Abrechnung ohnehin nicht zählt, aber sie erzeugt ein Minderungsrisiko und eine Rückforderung für die Vergangenheit. Wer eine Wohnung neu vermietet, sollte die Fläche deshalb vorher prüfen lassen – auch weil sie in die Mietpreisbremse und in den Mietspiegelvergleich eingeht, dazu Mietpreis kalkulieren und Nebenkostenabrechnung. Selbst messen oder messen lassen. Für eine erste Kontrolle reichen Laserdistanzmesser, Zollstock, Millimeterpapier und eine Stunde Zeit pro Geschoss. Gehen Sie Raum für Raum vor, notieren Sie Länge, Breite und Raumhöhe, markieren Sie bei Schrägen die Linien bei 1 m und 2 m und rechnen Sie die drei Zonen getrennt. Halten Sie Nischen, Kamine, Treppen und Einbauten fest, damit die Zu- und Abzüge nach § 3 WoFlV nachvollziehbar sind. Eine solche Eigenberechnung ist gut genug, um eine falsche Angabe zu entlarven – für Inserat, Bank und Kaufvertrag sollte sie ein Architekt, Bauingenieur oder Bausachverständiger erstellen oder prüfen. Das kostet je nach Region und Objektgröße meist einen niedrigen bis mittleren dreistelligen Betrag und liefert eine Aufstellung, die Sie als Anlage weitergeben können. Lassen Sie neu aufmessen, wenn eine der folgenden Situationen vorliegt: Die Fläche stammt aus einer Bauzeichnung und es wurde abweichend gebaut, das Dachgeschoss oder der Keller wurde ausgebaut, ein Balkon wurde verglast, Grundrisse wurden geändert, oder die vorhandene Berechnung ist älter als 2004 und stammt aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Wohnflächenberechnung gehört anschließend in dieselbe Mappe wie Grundbuchauszug und Energieausweis – welche Unterlagen sonst vor dem ersten Inserat vorliegen sollten, listet Immobilie verkaufen: 10 Tipps. Die häufigsten Fehler. Sechs Fehler erklären fast alle falschen Flächenangaben. Erstens die ungeprüfte Übernahme einer alten Zahl aus Bauantrag, Teilungserklärung oder altem Mietvertrag, ohne die Berechnungsgrundlage zu kennen. Zweitens der voll gerechnete Balkon, oft weil eine Tabellenkalkulation die Anrechnung nicht kennt. Drittens ignorierte Dachschrägen – der teuerste Fehler, weil er ausgerechnet die Wohnungen betrifft, bei denen die Abweichung am größten ist. Viertens der mitgezählte Hobbyraum im Keller, der als Zubehörraum nie Wohnfläche ist. Fünftens der ausgebaute, aber nicht genehmigte Dachboden, bei dem neben der Fläche auch die Genehmigungsfrage offengelegt werden muss. Sechstens die addierte Nutzfläche, die den Quadratmeterpreis optisch senkt und beim Vergleich mit echten Kaufpreisen sofort auffällt. Alle sechs Fehler kosten in derselben Währung: Vertrauen in der Verhandlung. Ein Käufer, der beim Nachmessen fünf Quadratmeter weniger findet, verhandelt nicht über fünf Quadratmeter, sondern über die Frage, was noch nicht stimmt. Und weil die Fläche in jede Wertermittlung eingeht, verschiebt sie zusammen mit Lage und Zustand den Preis stärker als jede Ausstattungsfrage – zur Lageseite Bodenrichtwert und Mikrolage bewerten.